על דירות קבלן חדשות בישראל חלה, על פי חוק מכר (דירות), תקופת בדק אחריות קבלן. חשוב להבין מה זה תקופת בדק, וכן כמה זמן זה תקופת בדק. לצורך כך מומלץ ליצור קשר עם עורך דין לענייני בנייה מומחה.
חוק מכר (דירות), התשל”ג 1973, הינו החוק העיקרי אשר לפיו הקבלנים נוטלים על עצמם התחייבות לתקן ליקויי בנייה ולתת לרוכש הדירה ערבות להבטחת מסירת הדירה לרוכש. האחריות חלה עד 10 שנים מיום מסירת המפתחות. תקופת הבדק הקבועה בחוק מציינת פרק זמן שונה עבור כל ליקויי.
תקופת בדק אחריות קבלן
קבלן המוכר דירה חדשה נושא באחריות לתיקון ליקויי בנייה שנתגלו בדירה בתקופה שלאחר מסירתה לקונה. אחריות הקבלן מתחלקת לשתי תקופות:
- תקופת הבדק– בתקופת הבדק חובה על המוכר לתקן את הליקוי אלא אם כן הוכיח שהליקוי נגרם באשמת בעל הדירה. תקופת הבדק מתחילה עם מסירת הַחֲזָקָה בדירה, והיא נמשכת בין שנה ל-7 שנים על פי מהות הליקוי.
- תקופת האחריות– בתקופת האחריות חובת ההוכחה חלה על רוכש הדירה, כאשר עליו להוכיח שהליקוי נובע מהתכנון, מהעבודה או מהחומרים. תקופת האחריות מתחילה עם סיום תקופת הבדק ונמשכת 3 שנים.
יש להודיע לקבלן על הליקויים ולדרוש ממנו לתקנם. כדי להסתמך על קיומו של ליקוי שאותו ניתן לגלות בעת העמדת הדירה לרשות הקונה יש להודיע עליו למוכר בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה. במקרה שהקבלן לא מתקן את הליקויים ניתן להגיש נגדו תלונה לרשם הקבלנים במשרד הבינוי והשיכון.
מה זה תקופת בדק
בתקופת הבדק חובה על המוכר לתקן את הליקוי אלא אם כן הוכיח שהליקוי נגרם באשמת בעל הדירה. לעומת זאת, בתקופת האחריות חובת ההוכחה חלה על רוכש הדירה – עליו להוכיח שהליקוי נובע מהתכנון, מהעבודה או מהחומרים. נזכיר כי תקופת הבדק מתחילה עם מסירת הדירה, ולא עם חתימה על זכרון דברים במקרקעין.
כלומר, אם התגלו ליקויים בדירה בתוך תקופת בדק בית, חייב הקבלן לתקנם או לפצות בגינם, אלא אם הוכיח שמקורם בשל מעשה או מחדל של הקונה בדירה – כלומר חובת ההוכחה על הקבלן. כמו כן, במקרה של בניה לא חוקית אשר התגלתה בתקופת הבדק אין כל אחריות לבניה זו על רוכש הדירה.
אורכה של תקופת הבדק משתנה לפי נושאים. יש תקופת בדק שונה לשלד הבניין ,לאיטום,לצבע ,לריצוף ,לאנסטלציה ועוד. כמו כן, תקופת האחריות היא תקופה מוגדרת של 3 שנים שתחילתה – "בתום תקופת הבדק". בכל מקרה של אי וודאות מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין מנוסה.
כמה זמן זה תקופת בדק
כאמור, אורך תקופת הבדק נקבע על פי מהות הליקוי.
בשנת 2011 נכנס לתוקפו תיקון לחוק, על כן ישנה הפרדה בין תקופת הבדק לדירה שחוזה המכר לגביה נכרת מיום 6.4.2011 ואילך, אלא אם בנייתה הסתיימה לפני התאריך הנ"ל. לדירות שאחרי התיקון תקופת הבדק הנקובה בחוק היא:
- ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים.
- ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים.
- כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים.
- ליקוי בפיתוח חצר*, לרבות שקיעות, בין היתר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – שלוש שנים.
- כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים.
- כשל, לרבות נזילות, במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים.
- כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים.
- סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ”מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים.
- התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים.
- כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.
* לעניין זה, “פיתוח חצר” – לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת.
בנוסח החוק לפני התיקון הייתה התייחסות לנושאים אחרים בנוגע לאחריות הקבלן בתקופת הבדק. אלו הנושאים אשר אליהם התייחס החוק לפני התיקון:
- צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים – שנתיים.
- חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט – שלוש שנים.
- מכונות, מנועים ודודים – שלוש שנים.
- קילוף חיפויים בחדרי מדרגות – שלוש שנים.
- שקיעת מרצפות בקומת קרקע – שלוש שנים.
- שקיעת מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבניין – שלוש שנים.
- סדקים עוברים בקירות ובתקרות – חמש שנים.
- קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים – שבע שנים.
- כל אי-התאמה אחרת, שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.
לאחר תקופת הבדק ולאחר תקופת האחריות חלה אחריות המוכר על פי חוק המכר (דירות) רק במקרים האלה:
- אי-יציבות בבניין או בבטיחותו, שמקורה בשלד הבניין או ביסודות.
- התגלתה תקלה שלא הייתה אפשרות סבירה לגלות אותה בשנים הראשונות למגורים
- אם רוכש הדירה הודיע על אי-התאמה למוכר כבר בשנים הראשונות לאחר קבלת הדירה, והליקוי לא תוקן.
אתם מוזמנים לעקוב אחר עמוד הפייסבוק שלנו.
