דלג לתוכן
עודכן לאחרונה: אוגוסט 2026
שנת בדק היא השנה הראשונה שאחרי קבלת המפתח, והיא השנה שבה נקבע כמעט הכל: מה תספרו לקבלן, מתי תספרו לו, ומי ישלם בסוף על התיקון. ב-18 באוגוסט 2026 נתן בית המשפט העליון פסק דין שמשנה את כללי המשחק לרוכשי דירות חדשות, וקובע מה קורה לרוכש שתיקן את הליקויים בעצמו בלי לתת לקבלן הזדמנות לתקן אותם. התשובה אינה "הכל או כלום", והפער בין שתי התוצאות מגיע לרוכש הממוצע לעשרות אלפים.
- סעיף 4א לחוק המכר (דירות) נותן לכם שנה מיום קבלת הדירה כדי להודיע לקבלן על כל ליקוי שניתן היה לגלות בבדיקה סבירה.
- סעיף 4ב מטיל עליכם חובה אקטיבית לתת לקבלן הזדמנות נאותה לתקן, ומטיל עליו חובה לתקן תוך זמן סביר.
- בפסק דין מ-18.8.2026 קבע העליון שרוכש שלא נתן לקבלן הזדמנות לתקן אינו מאבד את הפיצוי, אך הפיצוי יחושב לפי עלות התיקון לקבלן ולא לפי מחיר השוק.
- בתיק הקונקרטי הפחית בית המשפט תוספת של 20% שמומחה בית המשפט קבע למקרה שהתיקון ייעשה בידי גורם חיצוני.
- תקופת הבדק אינה שנה אחת לכל דבר, היא נעה בין שנה לשבע שנים לפי סוג הליקוי, ואחריה מתחילות עוד שלוש שנות אחריות.
- ההודעה בכתב, בזמן, ועם תיעוד, היא ההבדל בין תביעה שמצליחה לתביעה שמקוצצת.
אם אתם כבר אחרי שנת הבדק ולפני הגשת תביעה, כדאי לקרוא את המדריך שלנו על כמה זמן נמשכת תקופת הבדק.
מומלץ גם ההסבר על משך תקופת האחריות של הקבלן.
- שנת בדק, מה החוק נותן לכם בשנה הראשונה בדירה
- פסק הדין של העליון מאוגוסט 2026
- מה קרה בתיק עמירן וחדד נגד שמי אשקלוני
- ארבעת הנימוקים שעליהם נשענת ההלכה
- איך מחשבים את הפיצוי כשלא ניתנה הזדמנות לתקן
- תקופת בדק מול תקופת אחריות
- מה עושים בפועל, מגילוי הליקוי ועד התביעה
- מתי סירוב לתת לקבלן לתקן הוא סירוב מוצדק
- הטעויות שעולות לרוכשים הכי הרבה כסף
- שנת בדק בשורה אחת
- שאלות נפוצות
לפני שנכנסים לפרטים, עו"ד נעם קולודני מסביר בקצרה איך נראית ההתנהלות הנכונה מול הקבלן כשמתגלה ליקוי בדירה חדשה.
עו"ד נעם קולודני מסביר את עקרונות הטיפול בליקויי בנייה מול הקבלן
שנת בדק, מה החוק נותן לכם בשנה הראשונה בדירה
שנת בדק היא השנה שמתחילה ביום שהדירה הועמדה לרשותכם, ובה אתם זכאים להסתמך על כל אי-התאמה שניתן היה לגלות בבדיקה סבירה, ובלבד שהודעתם עליה לקבלן בתוך אותה שנה. אי-התאמה שלא ניתן היה לגלותה כך אינה כפופה לשנת בדק, ודי בהודעה בזמן סביר מרגע הגילוי.
המונח שנת בדק אינו מופיע בחוק במילים האלה. הוא הצירוף שהשתרש בשפה של רוכשי דירות עבור המנגנון שקבוע בסעיף 4א לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, ולפיו הקונה זכאי להסתמך על אי-התאמה שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה למוכר בתוך שנה ממועד המסירה. הניסוח הזה חשוב מאוד, כי הוא לא קובע שנה להגשת תביעה. הוא קובע שנה להודעה.
ההבחנה הזו היא הראשונה שנופלים בה. רוכש שמגלה סדק, רטיבות או דלת שאינה נסגרת בחודש השני שלו בדירה, ומחליט לחכות ולראות אם זה מחמיר, שורף את הזכות שלו בשקט. בתום שנים עשר חודשים הליקוי הגלוי לעין כבר אינו נשען על ההסדר הזה, והנטל עובר אליו. לעומת זאת, ליקוי נסתר, כמו כשל באיטום שמתגלה רק אחרי חורף שלם, אינו חייב להיכנס לחלון הזה כלל, ומספיק שתודיעו עליו בתוך זמן סביר מרגע הגילוי.
מעבר להודעה, החוק מוסיף חובה שנייה, וזו החובה שעומדת במרכז המאמר הזה. סעיף 4ב קובע במפורש כי התגלתה אי-התאמה הניתנת לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר. שתי החובות שלובות זו בזו. ההודעה לבדה אינה מספיקה אם מיד אחריה הבאתם בעל מקצוע פרטי, שילמתם לו, ורק אז פניתם לבית המשפט.
שימו לב שהמספרים האלה אינם אחידים. תקופת הבדק נקבעת בתוספת לחוק, והיא משתנה לפי סוג הליקוי. פירוט מלא של הרכיבים והתקופות מופיע בהמשך המאמר, אבל העיקרון פשוט: ככל שהרכיב יקר יותר לתיקון וקשה יותר לגילוי, כך התקופה ארוכה יותר.
פסק הדין של העליון מאוגוסט 2026, לא נתתם לקבלן לתקן והפיצוי מצטמצם
ביום 18 באוגוסט 2026 קבע בית המשפט העליון כי רוכש שלא נתן לקבלן הזדמנות נאותה לתקן אינו מאבד את זכותו לפיצוי, אך הפיצוי מחושב לפי העלות שהתיקון היה עולה לקבלן עצמו, ולא לפי מחיר השוק שהרוכש שילם בפועל. ההפחתה היא סנקציה כלכלית, לא שלילה מוחלטת.
מי שקיבל דירה מקבלן ומגלה ליקוי בשנה הראשונה נמצא בתוך שנת בדק, וההתנהלות שלו באותם חודשים היא שתקבע כמה כסף הוא יראה בסוף.
עד לפסק הדין הזה שררה אי-בהירות אמיתית בערכאות. חלק מפסקי הדין ראו בזכות התיקון של הקבלן תנאי מוקדם, ומי שלא קיים אותו נותר בלי כלום. אחרים ראו בה עניין ראייתי בלבד. פסק הדין ברע"א 18136-03-26, שניתן מפי השופט אלכס שטיין בהסכמת השופטים דוד מינץ ויעל וילנר, מכריע בין שתי הגישות ובוחר בדרך אמצע ברורה.
המסקנה המשפטית נשענת על נקודת מוצא טקסטואלית פשוטה. סעיף 4ב אמנם מטיל על הרוכש חובה לתת הזדמנות נאותה לתקן, אבל הוא אינו קובע שום סנקציה למי שלא עשה כן. אין בו הוראת פקיעה, אין בו שלילת זכות ואין בו התניה. המחוקק בחר להטיל חובה בלי להצמיד לה עונש, וכשהמחוקק שותק, בית המשפט אינו ממציא עונש במקומו.
העיקרון בשורה אחת. זכות התיקון של הקבלן אינה חסינות מפני אחריות לליקויים, וגם אינה מאפשרת לרוכש להתעלם מהמנגנון שבחוק בלי לשאת בתוצאה כספית.
מכאן עובר בית המשפט לשאלה המעשית, ואותה הוא פותר דרך דיני הנזיקין הקלאסיים. רוכש שלא נתן לקבלן לתקן הוא, במונחים משפטיים, ניזוק שלא נקט אמצעים סבירים להקטנת הנזק. הכלל בדין הישראלי ברור: ניזוק כזה אינו זכאי לפיצוי בגין אותו חלק מהנזק שיכול היה למנוע. וכאן החלק שניתן היה למנוע הוא בדיוק הפער בין המחיר שקבלן משלם על תיקון בפרויקט שלו לבין המחיר שאדם פרטי משלם לבעל מקצוע חיצוני.
העובדות בתיק ממחישות עד כמה פרוטוקול מסירה מפורט ותיעוד מסודר משנים את התוצאה בפועל.
מה קרה בתיק עמירן וחדד נגד שמי אשקלוני
שני רוכשים תבעו את הקבלן על ליקויי בנייה בסכום כולל של ₪240,942. בית משפט השלום פסק להם ₪24,177 ו-₪40,248 לפי עלות התיקון לקבלן. המחוזי ביטל כמעט את כל הפיצוי. העליון החזיר את פסק הדין של השלום על כנו.
גיל עמירן ויעקב חדד רכשו דירות מחברת שמי אשקלוני בע"מ בחוזים שנחתמו בשנים 2016 ו-2017. פרוטוקולי המסירה נחתמו במרץ ובאפריל 2021. ביום 16 בינואר 2022, כלומר בתוך שנת הבדק עצמה, הוגשה התביעה על סכום של ₪240,942, שנשענה על חוות דעת מומחה מטעם הרוכשים. מומחה מטעם החברה העריך את התיקונים בסכומים נמוכים בהרבה, ₪15,000 בדירה אחת ו-₪21,500 בשנייה.
חתימת חוזי הרכישה2016 עד 2017
שני הרוכשים חותמים על חוזי רכישה מול חברת שמי אשקלוני בע"מ.
מסירת הדירותמרץ ואפריל 2021
פרוטוקולי המסירה נחתמים, ומאותו יום מתחילה תקופת הבדק לכל אחת מהדירות.
הגשת התביעה16 בינואר 2022
התביעה מוגשת בתוך תקופת הבדק, על סכום של ₪240,942, בהתבסס על חוות דעת מטעם הרוכשים.
פסק דין בשלום בת ים17 ביולי 2025
מומחה מטעם בית המשפט מעריך את התיקונים וממליץ על תוספת של 20% אם התיקון ייעשה בידי גורם חיצוני. בית המשפט פוסק ₪24,177 לעמירן, מתוכם ₪3,000 בגין עוגמת נפש, ו-₪40,248 לחדד, לפי עלות התיקון לקבלן.
ערעור למחוזי בתל אביב9 בפברואר 2026
בית המשפט המחוזי הופך את התוצאה ומבטל כמעט את כל הפיצוי בגין ליקויי הבנייה, למעט רכיב ספציפי בדירתו של עמירן ורכיב עוגמת הנפש.
פסק דין בעליון18 באוגוסט 2026
העליון מקבל את בקשת רשות הערעור, מבטל את פסק דינו של המחוזי ומחזיר על כנו את פסק הדין של השלום. החברה חויבה גם בהוצאות בסך ₪10,000.
שני הצדדים בתיק פעלו בתוך שנת בדק, ודווקא בגלל זה ההכרעה בו רלוונטית לכל רוכש דירה חדשה.
נקודה אחת בתיק הזה ראויה לתשומת לב מיוחדת, והיא שהתביעה הוגשה בתוך שנת הבדק. כלומר הרוכשים פנו לבית המשפט בזמן שהחוק עדיין הפנה אותם לקבלן. זו בדיוק ההתנהלות שעליה שילמו את מחיר ההפחתה, גם אם לא איבדו את הזכות כולה.
משרד קולודני ושות' מלווה רוכשי דירות מול קבלנים ויזמים, ובודק את התיק לפני שנעשית הטעות שמקצצת את הפיצוי.
ארבעת הנימוקים שלהלן נשענים כולם על אותו מקור, חוק המכר דירות, ועל האיזון שהוא יוצר בין הקונה למוכר.
ארבעת הנימוקים שעליהם נשענת ההלכה
בית המשפט ביסס את ההלכה על ארבעה אדנים: שתיקת המחוקק בדבר סנקציה, עיקרון הקטנת הנזק, מבנה התמריצים הכלכלי בין הצדדים, ותכליתו הצרכנית של חוק המכר (דירות) שנועד להגן על הרוכש מול פערי כוחות מובנים.
סעיף 4ב מטיל חובה לתת הזדמנות לתקן, אך אינו קובע מה קורה למי שלא נתן אותה. היעדר סנקציה בחוק אינו הזמנה ליצור אחת בפסיקה.
אי-מתן הזדמנות לתקן היא הימנעות מנקיטת אמצעי סביר להקטנת הנזק, ולכן הפיצוי נשלל רק בגין החלק שניתן היה למנוע.
הפחתה יחסית מונעת שני עיוותים בבת אחת: רוכש שמדלג על הקבלן כדי לנפח את הפיצוי, וקבלן שמשתמש בזכות התיקון כדי להתחמק מאחריות.
חוק המכר (דירות) הוא חוק מגן. פרשנות ששוללת מהרוכש את מלוא הפיצוי בגלל פגם התנהגותי מחטיאה את מטרתו.
שווה להשוות בין ההסדר הזה לבין חוק חוזה קבלנות, התשל"ד-1974. שם, בסעיף 3(ב)(1), נקבע במפורש שהמזמין אינו זכאי להסתמך על אי-התאמה אם לא נתן לקבלן הזדמנות סבירה לבודקה. המחוקק ידע לנסח שלילה מפורשת כשהוא רצה בה, והוא לא עשה זאת בחוק המכר (דירות). ההבדל הזה בין שני החוקים אינו מקרי, והוא אחד הנימוקים המשכנעים ביותר בפסק הדין.
אחריות קבלן על ליקויים אינה נמדדת רק בשאלה אם הליקוי קיים, אלא גם בשאלה מי היה אמור לתקן אותו ובאיזו עלות.
איך מחשבים את הפיצוי כשלא ניתנה לקבלן הזדמנות לתקן
הפיצוי מחושב לפי העלות שהתיקון היה עולה לקבלן, ולא לפי המחיר שגובה בעל מקצוע חיצוני. בתיק שנדון הפחית בית המשפט את תוספת ה-20% שקבע המומחה למקרה של תיקון חיצוני. בספרות המקצועית מדובר בפער שיכול להגיע עד כדי כ-75% בין שתי שיטות החישוב.
ההבדל הזה נובע מהמציאות הכלכלית של ענף הבנייה, לא מהמשפט. לקבלן שנמצא כבר באתר יש צוותים, חומרים בעלות סיטונאית, פיגומים, וגישה לדירה בלי הוצאות התארגנות. אדם פרטי שמזמין בעל מקצוע לתיקון נקודתי משלם על נסיעה, על התארגנות, על כמות קטנה של חומר במחיר קמעונאי, ועל רווח קבלני מלא. הפער הזה אינו נזק שהקבלן גרם. הוא נזק שנוצר מהבחירה לעקוף אותו.
- הפיצוי נאמד לפי עלות תיקון בשוק החופשי, כולל תוספת קבלן חיצוני.
- אפשר לתבוע גם ירידת ערך ועוגמת נפש בנפרד.
- ההתכתבות עם הקבלן הופכת לראיה המרכזית בתיק.
- נטל ההוכחה בתקופת הבדק מוטל על הקבלן.
- הזכות לפיצוי נשמרת, אך הסכום מחושב לפי עלות התיקון לקבלן.
- תוספות מחיר שנועדו לתיקון בידי גורם חיצוני יורדות מהחישוב.
- גם חוות דעת מומחה מטעמכם תיבחן דרך הפריזמה הזו.
- הפער בין שתי השיטות הוא כסף אמיתי שיוצא מהכיס שלכם.
הסכומים והאחוזים המופיעים כאן לקוחים מפסק הדין ומחוות הדעת שנדונה בו. הם אינם תחזית לתיק אחר. כל תיק נבחן לפי הליקויים הספציפיים, חוות הדעת שהוגשו וההתנהלות בין הצדדים.
ההבחנה בין שנת בדק לבין תקופת אחריות היא ההבחנה שמכריעה מי מוכיח מה, ולכן כדאי להכיר אותה לפני כל פנייה לקבלן.
תקופת בדק מול תקופת אחריות, ההבדל שקובע על מי נטל ההוכחה
בתקופת הבדק די בכך שהליקוי התגלה, והקבלן הוא שצריך להוכיח שהוא נגרם ממעשה או מחדל שלכם. בתקופת האחריות, שנמשכת שלוש שנים נוספות אחרי תום הבדק, הנטל מתהפך ואתם צריכים להוכיח שמקור הליקוי בתכנון, בעבודה או בחומרים.
זו ההבחנה המעשית החשובה ביותר בכל חוק המכר (דירות), והיא הסיבה שכדאי מאוד לא לפספס את החלון הראשון. תקופת הבדק אינה תקופה אחידה, והיא נקבעת בתוספת לחוק לפי סוג הרכיב שנפגם.
| סוג הליקוי | תקופת בדק מיום המסירה |
|---|---|
| כל אי-התאמה אחרת שאינה יסודית | שנה אחת |
| ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק | שנתיים |
| ליקוי בריצוף ובחיפוי פנים, לרבות שקיעות ושחיקה | שנתיים |
| כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים | שלוש שנים |
| ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות במדרכות ובחניות | שלוש שנים |
| כשל במרכיבי מערכות הבידוד התרמי | שלוש שנים |
| כשל במערכות צנרת, לרבות מים, הסקה, מרזבים וביוב | ארבע שנים |
| כשל באיטום המבנה, בקירות, בתקרות ובגגות | ארבע שנים |
| סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים | חמש שנים |
| התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ | שבע שנים |
| אי-התאמה יסודית ביציבות המבנה ובבטיחותו | עשרים שנים |
מקור: התוספת לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, כנוסחה בנוסח המלא של החוק.
שימו לב שהטבלה הזו נוגעת לתקופת הבדק בלבד. אחריה מתחילה תקופת אחריות של שלוש שנים, ובה אתם עדיין מוגנים, אבל צריכים להוכיח את מקור הליקוי. הדרך המעשית לעשות זאת היא כמעט תמיד באמצעות פגם נסתר בדירה שמתועד בחוות דעת הנדסית.
מכאן ואילך מדובר בעבודה טכנית. אלה חמשת השלבים שמרכיבים התנהלות נכונה בתוך שנת בדק, מרגע שהליקוי נראה לעין ועד לתביעה.
מה עושים בפועל, מגילוי הליקוי ועד התביעה
מתעדים את הליקוי בצילום מתוארך, מודיעים לקבלן בכתב בערוץ שאפשר להוכיח, נותנים מועד סביר לתיקון, מלווים את התיקון בתיעוד, ורק אם התיקון לא בוצע או בוצע ברשלנות פונים לחוות דעת ולתביעה. כל שלב שנעשה בעל פה נעלם בבית המשפט.
תיעוד מיידי של הליקויביום הגילוי
צילום ברור עם תאריך, ורצוי סרטון קצר שמראה את ההיקף. רטיבות מצולמת אחרי גשם, סדק מצולם עם סרגל לצידו. תיעוד שנעשה חודשיים אחרי הגילוי כבר לא מוכיח מתי הליקוי הופיע.
הודעה בכתב לקבלןבתוך ימים
מייל או מכתב, לא שיחת טלפון. לפרט כל ליקוי בנפרד, לצרף את התמונות, ולבקש מועד לתיקון. עותק שמור אצלכם. אפשר להיעזר בדוגמה למכתב ליקויים לקבלן כנקודת מוצא.
מתן הזדמנות נאותה לתקןזמן סביר
זהו השלב שפסק הדין החדש עוסק בו. הזדמנות נאותה אינה טלפון אחד שלא נענה. תיאמו מועד, אפשרו כניסה לדירה, ותעדו כל תיאום. אם הקבלן דוחה, כל דחייה שלו נרשמת לזכותכם.
ליווי התיקון ובדיקתובזמן הביצוע
לצלם לפני ואחרי. תיקון שנעשה ברשלנות או שלא פתר את הבעיה הוא עילה בפני עצמו, וסעיף 4ב מאפשר לכם לתקן על חשבון הקבלן אם הליקוי חזר אחרי שתוקן פעם אחת או יותר בתוך שנתיים.
חוות דעת מומחהאחרי כישלון התיקון
מהנדס או שמאי עורך חוות דעת שמפרטת את הליקויים, את עלות התיקון ואת ירידת הערך. חשוב שהמומחה יידע מה קרה מול הקבלן, כי זה משפיע ישירות על אופן התמחור.
מכתב התראה לפני תביעהשלב אחרון לפני בית משפט
מכתב מעורך דין שמסכם את ההתנהלות, מצרף את חוות הדעת ונותן מועד אחרון. חלק לא מבוטל מהתיקים נסגר כאן, בלי הליך משפטי.
הגשת תביעהלפי גובה הסכום
הכנת הגשת כתב תביעה מבוסס חוות דעת, לרוב עם בקשה למינוי מומחה מטעם בית המשפט. שימו לב להתיישנות ליקויי בנייה, שאינם חופפים לתקופות הבדק.
לא בכל מצב חובת ההזדמנות בשנת בדק גוברת. יש נסיבות שבהן סירוב לתת לקבלן לתקן מוכר כסירוב מוצדק ואינו מפחית את הפיצוי.
מתי סירוב לתת לקבלן לתקן הוא סירוב מוצדק
סירוב מוצדק הוא סירוב שנשען על משבר אמון אמיתי ומתועד: תיקונים קודמים שנכשלו, נזק שנגרם בזמן התיקון, סכנה בטיחותית, או התנהגות שאינה מאפשרת כניסה סבירה לדירה. סירוב שנשען על נוחות או על רצון לנפח את התביעה אינו מוצדק.
פסק הדין אינו הופך את זכות התיקון לחסינות. הוא אומר במפורש שהיא אינה מגן מפני אחריות. במקביל, סעיף 4ב עצמו כבר קובע שני מצבים שבהם הרוכש רשאי לתקן על חשבון הקבלן: כאשר הליקוי חזר והתגלה לאחר שהקבלן תיקן אותו פעם אחת או יותר במשך שנתיים מיום ההודעה, וכאשר התיקון דחוף והקבלן לא ביצע אותו בזמן סביר.
אותו ליקוי חזר אחרי שהקבלן כבר תיקן אותו, בתוך שנתיים מההודעה. החוק עצמו מעביר את עלות התיקון אליו.
נזילה פעילה, כשל חשמלי או סכנה בטיחותית, והקבלן לא הגיע בזמן סביר. אין חובה לחכות עד שהדירה תיהרס.
הקבלן גרם נזק נוסף בזמן תיקון קודם, או שלח בעל מקצוע שאינו מוסמך. תיעוד של האירועים האלה הוא מה שהופך את הסירוב למוצדק.
שלוש פניות בכתב בלי מענה אינן הזדמנות שלא ניתנה. הן הזדמנות שניתנה ולא נוצלה, וההבדל הזה מכריע.
לא רציתם פועלים בבית, מיהרתם להשכיר את הדירה, או העדפתם בעל מקצוע מוכר. אלה שיקולים לגיטימיים, אבל הם יקוצצו מהפיצוי.
הימנעות מפנייה כדי לבסס חוות דעת יקרה יותר היא בדיוק ההתנהגות שפסק הדין נועד לתמחר.
בדיקה של ההתכתבות מול הקבלן לפני הגשת התביעה קובעת לרוב את גובה הפיצוי יותר מכל דבר אחר. משרד קולודני ושות' בוחן את התיק לפי המצב בפועל.
הטעויות הבאות חוזרות כמעט בכל תיק, וכולן נעשות בתוך שנת בדק בלי שהרוכש מבין שהוא פוגע בעצמו.
הטעויות שעולות לרוכשים הכי הרבה כסף
שלוש הטעויות היקרות ביותר הן דיווח בעל פה בלבד, תיקון עצמאי לפני פנייה לקבלן, והמתנה שמבזבזת את שנת הבדק. כל אחת מהן מקטינה את הפיצוי בלי שהרוכש מרגיש בכך בזמן אמת.
שיחה שלא תועדה אינה קיימת בבית המשפט, וקבוצת דיירים אינה כתובת רשמית של הקבלן. ההודעה צריכה להגיע לגורם שמוסמך לקבלה, בכתב.
זו בדיוק ההתנהגות שפסק הדין מ-2026 מתמחר. הזכות לפיצוי נשמרת, אבל היא מחושבת לפי עלות התיקון לקבלן ולא לפי הקבלה ששילמתם.
ליקוי גלוי שלא דווח בתוך שנה מהמסירה יוצא מההסדר שבסעיף 4א, והנטל עובר אליכם. השנה עוברת מהר מאוד כשעסוקים בשיפוץ ובמעבר דירה.
פרוטוקול חתום ונקי אינו מוחק את זכויותיכם, אבל הוא נותן לקבלן טענה נוחה. רשמו כל הסתייגות, גם אם נאמר לכם שזה טכני.
מומחה שמתמחר תיקון חיצוני בלי לדעת שלא ניתנה לקבלן הזדמנות לתקן מייצר חוות דעת שתקוצץ. יש לעדכן אותו במצב האמיתי מראש.
רוכש שמניח שיש לו שנה אחת בלבד מוותר לעיתים על ליקויי איטום וצנרת שהתקופה לגביהם ארוכה בהרבה. פירוט מלא מופיע באחריות הקבלן לליקויים.
הטעות השביעית, וזו שקשה ביותר לתקן בדיעבד, היא לטפל בתיק לבד עד שהוא מסתבך ורק אז לפנות לייעוץ. עורך דין שנכנס לתמונה אחרי שהתיקון כבר בוצע ושולם עובד עם חומר גלם פחות טוב. עורך דין ליקויי בנייה שנכנס בשלב ההודעה מעצב את התיק מראש כך שיעמוד בדרישות סעיף 4ב.
איפה אתם עומדים מול הקבלן
בחרו את המצב שהכי מתאר אתכם וקבלו את התמונה המשפטית.
המצב שלי:
עוד לא נעשתה שום פעולה שמקטינה את הפיצוי. תעדו את הליקוי היום, שלחו הודעה מפורטת בכתב, ושמרו עותק. אם הדירה נמסרה לפני פחות משנה, אתם בתוך החלון של סעיף 4א לכל הליקויים הגלויים.
לבדיקת התיק: 03-6441175נתתם הזדמנות והיא לא נוצלה, וזה בדיוק מה שסעיף 4ב דורש מכם. אספו את כל ההתכתבות לפי תאריכים, הוסיפו פנייה נוספת בכתב עם מועד אחרון, ורק אז עברו לחוות דעת. התיעוד הזה הוא מה שישמור על הפיצוי במלואו.
לבדיקת התיק: 03-6441175סעיף 4ב מאפשר לרוכש לתקן על חשבון הקבלן כשהליקוי חזר לאחר שתוקן פעם אחת או יותר בתוך שנתיים מיום ההודעה. לפני שאתם מוציאים כסף, כדאי לוודא שהמקרה שלכם נכנס לגדר הזו ושהתיעוד מספיק.
לבדיקת התיק: 03-6441175לפי פסק הדין מאוגוסט 2026 לא איבדתם את הפיצוי, אבל הוא יחושב לפי עלות התיקון לקבלן ולא לפי מה ששילמתם. אספו את החשבוניות, את התיעוד של הליקוי לפני התיקון, וכל פנייה שכן נעשתה לקבלן. כל ראיה שמצמצמת את הפער חשובה כאן.
לבדיקת התיק: 03-6441175רטיבות ונזילות הן הליקוי הנפוץ ביותר בדירות חדשות ותקופת הבדק לגביהן ארוכה מהרגיל. פירוט בנושא אחריות קבלן על רטיבות. להיבטים החוזיים הרחבים יותר של רכישה מקבלן ראו חוק המכר דירות, ולסקירה כללית של תחומי הפעילות של המשרד ראו עורך דין מקרקעין. מידע כללי על אחריות הקבלן לתיקון ליקויים מפרסם גם מכון התקנים הישראלי.
מה הלקוחות שלנו אומרים
שאלות נפוצות
מה זה שנת בדק?
על פי סעיף 4א לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, אי-התאמה גלויה שלא דווחה בתוך שנים עשר החודשים האלה יוצאת מההסדר, וליקוי נסתר אינו כפוף לחלון הזה ודי בהודעה בזמן סביר מרגע גילויו. שימו לב שהמונח שנת בדק אינו מופיע בחוק במילים האלה, והחוק מדבר על תקופת בדק שאורכה משתנה לפי סוג הליקוי, בין שנה אחת לשבע שנים, ולאי-התאמה יסודית ביציבות המבנה עשרים שנים. השנה הראשונה היא חלון ההודעה, לא חלון התביעה. בפסק הדין מ-18.8.2026 חזר בית המשפט העליון והדגיש ששנת בדק היא שמקימה לקבלן את הזכות לתקן בעצמו, ומי שמתקן בלי להודיע מקבל פיצוי לפי מה שהתיקון היה עולה לקבלן.
כמה זמן נמשכת תקופת הבדק?
על פי התוספת לחוק המכר (דירות), צנרת ואיטום מקבלים ארבע שנים, סדקים ברוחב העולה על 1.5 מ"מ מקבלים חמש שנים, חיפויי חוץ מקבלים שבע שנים, נגרות וריצוף מקבלים שנתיים, ומכונות, חצר ובידוד מקבלים שלוש שנים. בתום תקופת הבדק מתחילה תקופת אחריות של שלוש שנים נוספות. ההבדל אינו טכני, כי בתקופת הבדק נטל ההוכחה מוטל על הקבלן, ובתקופת האחריות הוא עובר אליכם.
חייבים לתת לקבלן לתקן את הליקויים?
על פי סעיף 4ב לחוק המכר (דירות) ההזדמנות הזו היא תנאי לניהול תקין של המחלוקת, ובית המשפט העליון קבע ב-18.8.2026 שהיא אינה תנאי לקיומה של הזכות לפיצוי. רוכש שלא נתן אותה עדיין מקבל פיצוי, אבל הפיצוי מחושב לפי העלות שהתיקון היה עולה לקבלן. בתיק שנדון שם ההפרש היה תוספת של 20% שקבע מומחה בית המשפט לביצוע בידי גורם חיצוני, והיא נמחקה מהפיצוי.
מה קורה אם תיקנתי את הליקויים בעצמי בלי להודיע לקבלן?
זו בדיוק ההלכה שנקבעה ב-18.8.2026. הפיצוי שנפסק לרוכשים באותו תיק עמד על ₪240,942 לפני ההפחתה, וההפרש בין עלות תיקון בידי הקבלן לבין עלות תיקון בשוק החופשי נאמד בתוספת של 20%. מי שמתקן לבד מאבד גם את הראיה, כי אחרי התיקון אי אפשר להראות למומחה מה בדיוק היה שם. תיעוד מצולם ומתוארך לפני כל תיקון עצמאי הוא המינימום.
כמה פיצוי מקבלים כשלא נתנו לקבלן הזדמנות לתקן?
על פי פסק הדין מ-18.8.2026 הפער הזה נאמד בתיק שנדון שם בתוספת של 20% שקבע מומחה בית המשפט. מתוך פיצוי של ₪240,942 נמחקו רכיבי התוספת, ובסופו של דבר נפסקו ₪24,177 לעמירן ו-₪40,248 לחדד, לפי עלות התיקון לקבלן. המשמעות המעשית היא שההפחתה נוגעת לרכיב עלות התיקון בלבד ואינה מוחקת את שאר ראשי הנזק.
תוך כמה זמן הקבלן חייב לתקן ליקוי?
על פי סעיף 4ב הזמן הסביר נמדד לפי סוג הליקוי ולפי מידת הדחיפות שלו. נזילה פעילה או תקלת חשמל אינן מקבלות את אותו לוח זמנים כמו סדק אסתטי. בפועל בתי המשפט בוחנים את ההתנהלות בשני הכיוונים, גם את קצב התגובה של הקבלן וגם את השאלה אם הרוכש נתן מועד ריאלי. מכתב שנותן שבועיים לתיאום ומועד ביצוע מוגדר נחשב סביר כמעט תמיד, וגם משמש ראיה טובה בהמשך. בפסק הדין מ-18.8.2026 בחן בית המשפט לא רק כמה זמן חלף אלא גם אם הרוכשים נתנו לקבלן מועד ריאלי לבצע, וזה מה שהכריע את גובה הפיצוי.
מתי מותר לסרב לתת לקבלן לתקן?
סירוב שנשען על נוחות, על לוח זמנים של השכרה או על רצון לקבל פיצוי גבוה יותר לא ייחשב מוצדק, והפיצוי יופחת בשיעור של עד 20% מרכיב עלות התיקון. את הנימוק לסירוב צריך להעלות על הכתב בזמן אמת ולא בדיעבד, ורצוי לצרף אליו את התיעוד שמראה מה כבר נוסה. ליקוי שתוקן פעמיים ושב וחזר הוא הדוגמה המובהקת ביותר לסירוב מוצדק.
אפשר לתבוע את הקבלן אחרי שנת הבדק?
על פי חוק המכר (דירות) ההבדל בין שתי התקופות הוא בנטל ההוכחה. בתקופת הבדק הקבלן צריך להוכיח שהליקוי נגרם באשמתכם, ובתקופת האחריות של שלוש השנים אתם צריכים להוכיח שמקורו בתכנון, בעבודה או בחומרים. דיני ההתיישנות הכלליים חלים בנוסף ואינם חופפים לתקופות האלה, ולאי-התאמה יסודית ביציבות המבנה החוק קובע עשרים שנים. בתיק עמירן וחדד התביעה הוגשה על ₪240,942 ונדונה לגופה עד לפסק הדין בעליון, וההפחתה שנעשתה בה נבעה מאופן הטיפול בליקויים ולא מחלוף הזמן.
שנת בדק בשורה אחת
שנת בדק אינה שנה שבה צריך לתבוע, אלא שנה שבה צריך להודיע. מי שמקבל דירה חדשה מקבלן, ממלא פרוטוקול מסירה מפורט, מדווח כל ליקוי בכתב ונותן לקבלן הזדמנות אמיתית לתקן, שומר על מלוא הפיצוי גם אם התיקון בסוף ייעשה בידי גורם חיצוני.
מי שמדלג על השלבים האלה לא מאבד את זכותו, אבל משלם עליה. אחריות קבלן לפי חוק המכר דירות ממשיכה להתקיים גם אחרי שנת בדק, ובכל זאת ההתנהלות בשנה הראשונה היא שמכריעה כמה כסף יישאר בסוף התיק. בשנת בדק שנוהלה נכון, הפער בין מה שמגיע לכם לבין מה שתקבלו מצטמצם לאפס.
קולודני ושות' משרד עורכי דין ונוטריון מלווה רוכשי דירות בתביעות ליקויי בנייה מול קבלנים ויזמים, מרגע ההודעה הראשונה ועד פסק הדין.
