דלג לתוכן
בקצרה
הרחבת ממ"ד תיקון 163 לחוק התכנון והבנייה (יולי 2025) מאפשרת תוספת של עד 6 מ"ר למרחב המוגן הדירתי, כולל חדר שירותים. התיקון מעניק פטור מהיטל השבחה על ההרחבה ומאפשר הליך רישוי מקוצר בוועדה מקומית בלבד. משרד קולודני ושות' מלווה בעלי דירות בהגשת בקשות להרחבת ממד, כולל היתרים, פטורים וייצוג מול ועדות.
חישוב מהיר: כמה שטח אפשר להוסיף?
בחרו את סוג הדירה:
תוכן עניינים
מה זה תיקון 163 ולמה הרחבת ממד חשובה?
הרחבת ממד היא אחד הנושאים הבוערים בישראל מאז מלחמת חרבות ברזל. ביולי 2025 נכנס לתוקף תיקון 163 לחוק התכנון והבנייה, שמאפשר הרחבת ממד בתוספת שטח של עד 6 מ"ר כולל חדר שירותים. התיקון מגיע כדי לאפשר שהייה ממושכת ונוחה במרחב המוגן הדירתי
עד לתיקון, ממ"ד סטנדרטי היה מוגבל לשטח של כ-9 מ"ר ללא שירותים. בעלי דירות שרצו תוספת שטח ממד נדרשו להליכי תכנון מורכבים, אישור ועדה מחוזית ותשלום היטל השבחה. תיקון 163 מסיר את רוב החסמים ומאפשר הרחבת ממד בהליך מקוצר. התיקון נוגע לחלק גדול ממלאי הדירות בישראל, ובראשו דירות שנבנו לפי תקני המיגון הישנים. לפי ויקיפדיה, ממ"ד הוא חדר ממוגן שנועד להגן על הדיירים בעת חירום.
כמה שטח אפשר להוסיף בהרחבת ממד
תיקון 163 מגדיר שתי אפשרויות עיקריות לתוספת שטח ממד. האפשרות הראשונה היא תוספת שטח ממד של 3 מ"ר בלבד, המיועדת לחדר שירותים או רחצה צמוד. זוהי האפשרות הפשוטה יותר, שמתאימה למי שרוצה להוסיף שירותים בסיסיים למרחב המוגן ללא שינוי מהותי בתכנון הדירה.
האפשרות השנייה מאפשרת הרחבת ממד בתוספת של עד 6 מ"ר, בתנאי שלפחות 3 מ"ר מתוכם מוקדשים לחדר שירותים או רחצה. יתרת השטח יכולה לשמש להרחבה כללית, מה שמאפשר מרחב מוגן גדול ונוח יותר לשהייה ממושכת. התיקון אינו מגביל את השימוש ביתרת השטח.
מתכננים הרחבת ממד? נלווה אתכם
עו"ד קולודני מלווה בקשות להרחבת ממד: היתרים, פטורים וייצוג.
שלוש הקטגוריות: דירות קיימות, בנייה חדשה ותכניות עתידיות
תיקון 163 מבחין בין שלוש קטגוריות של דירות, וההסדר משתנה בין כל אחת מהן. ההבחנה מבוססת על מועד הפקדת תכנית הבנייה ועל גודל הדירה. לקריאה רחבה בנושא הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
| קטגוריה | תנאי | תוספת מותרת | מגבלות |
|---|---|---|---|
| דירות קיימות | כל דירה קיימת | עד 6 מ"ר (כולל 3 מ"ר שירותים) | לא חל בבניינים רב קומתיים |
| בנייה חדשה (תכנית הופקדה עד 22.7.2025) | דירה מעל 80 מ"ר | עד 6 מ"ר | חל בכל סוגי הבניינים |
| בנייה חדשה (תכנית הופקדה עד 22.7.2025) | דירה עד 80 מ"ר | עד 3 מ"ר בלבד | רק חדר שירותים |
| תכניות חדשות (אחרי 22.7.2025) | כל דירה | לפי שיקול דעת הוועדה | ההסדר לא חל אוטומטית |
ההבחנה בין דירות קטנות (עד 80 מ"ר) לגדולות (מעל 80 מ"ר) חלה רק על בנייה חדשה שטרם החלה. בדירות קיימות אין הבחנה כזו, וכל בעל דירה יכול להרחיב את הממ"ד בעד 6 מ"ר, כולל 3 מ"ר שירותים, בכפוף להליך הרישוי המקוצר.
פטור מהיטל השבחה על הרחבת ממד
אחד היתרונות המשמעותיים של תיקון 163 הוא הפטור מהיטל השבחה. לפי סעיף 19(ב)(9)(ג) לתוספת השלישית לחוק, תוספת השטחים לפי התיקון פטורה לחלוטין מהיטל השבחה. הפטור חל גם על דירות גדולות מ-140 מ"ר, שבדרך כלל אינן זכאיות לפטור הכללי.
הפטור מבטל את חיוב היטל ההשבחה שהיה חל על תוספת השטח, ולכן החיסכון נגזר ישירות מגובה ההשבחה שהיה נקבע באותו נכס. בערים כמו תל אביב, רמת גן וירושלים, שבהן ערכי הקרקע גבוהים, החיסכון יכול להגיע אף ליותר. לכן הפטור מהיטל השבחה הופך את הרחבת הממ"ד לכדאית מבחינה כלכלית.
פטור מהיטל השבחה: לפי קטגוריה
דירות קיימות: פטור מלא על כל ההרחבה (עד 6 מ"ר)
בנייה חדשה, דירה גדולה (מעל 80 מ"ר): פטור מלא על כל ההרחבה (עד 6 מ"ר)
בנייה חדשה, דירה קטנה (עד 80 מ"ר): פטור רק על 3 מ"ר של חדר שירותים
הליך הרישוי המקוצר
תיקון 163 מאפשר הגשת בקשה להרחבת ממד בהליך מקוצר, ישירות לוועדה המקומית לתכנון ובניה, ללא צורך באישור ועדה מחוזית. זהו שינוי משמעותי שמקצר את זמן הטיפול מחודשים ארוכים לשבועות ספורים בלבד. לקריאה רחבה בנושא היתר בנייה.
הכנת תכניות
אדריכל מכין תכניות להרחבת הממ"ד בהתאם לתקנות ההתמגנות. יש לכלול חתך, חזית ופירוט השטחים המוספים.
הגשה לוועדה מקומית
הבקשה מוגשת ישירות לוועדה המקומית. אין צורך באישור ועדה מחוזית. זמן טיפול: 3 עד 6 שבועות בממוצע.
ביצוע ופיקוח
העבודות מבוצעות על ידי קבלן רשום. פיקוח הנדסי נדרש לוודא עמידה בתקנות ההתמגנות ובתקן הישראלי.
מסמכים נדרשים לבקשה להרחבת ממד
ההליך המקוצר חוסך זמן רק כאשר הבקשה מוגשת שלמה. בקשה חסרה חוזרת למגיש, נכנסת שוב לתור, ומאבדת בדיוק את היתרון שהתיקון נועד להעניק.
תכניות אדריכליות ערוכות כדין. התכניות נערכות ונחתמות על ידי אדריכל או מהנדס רשוי, ומציגות את המצב הקיים לצד המצב המוצע. עליהן להראות במפורש את שטח הממ"ד הקיים, את השטח המבוקש בתוספת, ואת ההתאמה לתקנות ההתגוננות האזרחית.
אישור מהנדס לגבי מעטפת המבנה. ממ"ד הוא אלמנט קונסטרוקטיבי, ולא קיר גבס. הרחבה נוגעת בקירות בטון מזוין ולעתים במערכת העמודים של הבניין, ולכן נדרשת התייחסות הנדסית לשאלה אם המבנה נושא את התוספת.
מסמכי בעלות ומסמכי הבית המשותף. נסח טאבו עדכני, ובבית משותף גם התקנון והתשריט. אלה קובעים אם ההרחבה נוגעת ברכוש המשותף, ומכאן נגזרת שאלת ההסכמות הנדרשות.
התייחסות לתקני המיגון. ממ"ד מורחב חייב להמשיך לתפקד כמרחב מוגן: דלת והדף תקניים, פתח הדף, אטימות, ומערכת סינון. תוספת שטח שפוגעת בתפקוד המיגוני לא תאושר, גם אם היא עומדת במגבלת השטח.
מומלץ לרכז את כל המסמכים לפני הפנייה לוועדה, ולוודא מולה בכתב אילו טפסים ספציפיים היא דורשת. הדרישות אינן זהות בכל הרשויות, וההנחה שמה שהתקבל ברשות אחת יתקבל גם באחרת היא מקור נפוץ לעיכובים. בקשה שמוגשת שלמה בפעם הראשונה חוסכת סבב תיקונים שלם, ולעתים גם חודשים של המתנה מיותרת בתור.
עלויות הרחבת ממד
עלות הרחבת ממד משתנה בהתאם לגודל ההרחבה, מיקום הנכס ורמת הגימור. להלן טווחי עלויות מוערכים. בקשו הצעת מחיר מותאמת מקבלן רשום.
| רכיב | עלות משוערת | הערות |
|---|---|---|
| תכנון אדריכלי | ₪15,000 – ₪5,000 | כולל תכניות להגשה לוועדה |
| אגרות רישוי | ₪8,000 – ₪3,000 | אגרת בנייה + אגרת פיקוח |
| עבודות בנייה (3 מ"ר) | ₪80,000 – ₪40,000 | קירות ממ"ד, אינסטלציה, גימור |
| עבודות בנייה (6 מ"ר) | ₪140,000 – ₪70,000 | קירות ממ"ד מורחבים, שירותים מלאים |
| היטל השבחה | 0 ₪ (פטור!) | פטור לפי תיקון 163 |
| ליווי משפטי | ₪10,000 – ₪3,000 | הגשת בקשה, פטורים, ייצוג |
שימו לב: בנייה ללא היתר
הרחבת ממד ללא היתר בנייה מהווה עבירת בנייה לפי חוק קמיניץ. הקנסות: עד ₪300,000 וצו הריסה. גם אם התיקון מאפשר הרחבה, חובה לקבל היתר לפני תחילת העבודות.
עו״ד נעם קולודני על סכסוכי שכנים והתנגדויות, הסוגיה שמלווה חלק ניכר מבקשות ההרחבה בבית משותף.
הסכמת שכנים ורכוש משותף בהרחבת ממד
זו הסוגיה שמעכבת יותר בקשות מכל סוגיה תכנונית אחרת. ההבחנה המכרעת פשוטה: האם ההרחבה נעשית כולה בתוך שטח הדירה, או שהיא נוגעת ברכוש המשותף.
הרחבה בתוך שטח הדירה. כאשר התוספת נעשית על חשבון שטח פנימי של הדירה ואינה משנה את מעטפת הבניין, היא מצריכה ככלל היתר בנייה בלבד, ולא הסכמות מיוחדות של בעלי הדירות האחרים.
הרחבה שנוגעת ברכוש המשותף. בנייה שחורגת ממעטפת הדירה, נשענת על קיר חיצוני או תופסת שטח מהחצר או מהגג, נוגעת ברכוש המשותף. במצב כזה נדרשות הסכמות של בעלי הדירות בהתאם להוראות חוק המקרקעין ולתקנון הבית המשותף, ולעתים גם רישום הצמדה מסודר.
מה עושים כשיש התנגדות. התנגדות של שכן אינה סוף הדרך. ראשית, יש לבדוק אם היא מבוססת מבחינה קניינית או שהיא התנגדות עקרונית. שנית, ניתן לפנות למפקח על הבתים המשותפים, שמוסמך להכריע במחלוקות מסוג זה. שלישית, במקרים רבים ניתן לצמצם את ההתנגדות בשינוי תכנוני קטן, למשל בהזזת פתח או בשינוי כיוון ההרחבה.
תיעוד ההסכמות. הסכמה בעל פה של שכן אינה שווה הרבה כשמגיעים לוועדה, ובוודאי לא אם השכן מוכר את דירתו בהמשך. הסכמה צריכה להינתן בכתב, על גבי התכנית עצמה, ובמקרים של פגיעה ברכוש המשותף גם בהסכם מסודר שניתן לרשום. זה נשמע פורמלי מדי בשלב שבו היחסים טובים, ובדיוק בשלב הזה הכי קל להסדיר זאת.
ההמלצה המעשית: להציג לשכנים את התכנית לפני ההגשה לוועדה ולא אחריה. שכן שמגלה על הבנייה מפרסום ההפקדה מגיב אחרת משכן שהוצגה לו התכנית מראש, וההפרש הזה נמדד לעתים בחודשים. שיחה קצרה מראש חוסכת במקרים רבים הליך התנגדות שלם, ואת העלות והזמן הכרוכים בו.
מגבלות והסתייגויות
התיקון אינו חל באופן אחיד על כל סוגי הנכסים. ישנן מספר מגבלות חשובות שכדאי להכיר לפני הגשת בקשה להרחבת הממ"ד.
- בניינים רב קומתיים (דירות קיימות): ההסדר לא חל על הרחבת ממ"ד בדירות קיימות בבניינים רב קומתיים. ההגדרה המדויקת של "רב קומתי" נקבעת בתקנות
- תכניות חדשות (אחרי 22.7.2025): ההסדר לא חל אוטומטית. ההחלטה נתונה לשיקול דעת מוסדות התכנון לגבי גודל הממ"ד
- דירות קטנות בבנייה חדשה: דירות עד 80 מ"ר בתכניות שהופקדו לפני התיקון מוגבלות ל-3 מ"ר בלבד (חדר שירותים)
- הסכמת שכנים: בבניין משותף ייתכן שנדרשת הסכמה של רוב בעלי הדירות, בהתאם לחוק המקרקעין ולתקנון הבניין
- תקנות התמגנות: ההרחבה חייבת לעמוד בתקנות ההתמגנות של פיקוד העורף, כולל עובי קירות ודלת אטומה
בדקו: האם תיקון 163 חל על הדירה שלכם
ההסדר נוגע לחלק ניכר ממלאי הדירות בישראל, ובראשו דירות שנבנו לפי תקני המיגון הישנים. בחרו את הסיטואציה הקרובה ביותר ובדקו מה חל עליכם
האם תיקון 163 חל עליכם?
בחרו את המצב הקרוב אליכם:
הרחבת ממד? מתחילים כאן
עו"ד נעם קולודני, 19+ שנות ניסיון בתכנון ובנייה. ליווי מלא: היתרים, פטורים, ייצוג.
ייצוג משפטי בהרחבת ממד
הרחבת ממד דורשת ליווי משפטי מקצועי כדי לוודא ניצול מלא של הזכויות לפי תיקון 163 ולמנוע סיבוכים מול הוועדה המקומית. עורך דין מנוסה בתחום התכנון והבנייה יודע לזהות את הקטגוריה הנכונה, לוודא זכאות לפטור מהיטל השבחה, ולייצג אם הוועדה מסרבת לאשר.
עו"ד נעם קולודני מביא ניסיון ייחודי של 19+ שנים בתחום, כולל טיפול בהיתרי בנייה, התנגדויות לתכניות בנייה, וייצוג בוועדות תכנון. המשרד שבמגדל משה אביב ברמת גן מלווה את כל התהליך: בדיקת זכאות, הגשת בקשה, ערר במקרה של סירוב, ומיצוי פטורים. פנו גם בנושא סעיף 197: פיצויים על ירידת ערך אם תכנית פגעה בנכס שלכם.
שאלות ותשובות
מה זה תיקון 163 לחוק התכנון והבנייה?
תיקון 163 הוא שינוי חקיקה שפורסם ברשומות ביום 22.7.2025 ומאפשר הרחבת מרחבים מוגנים דירתיים בתוספת של עד 6 מ"ר, כולל חדר שירותים של 3 מ"ר לפחות. ההסדר רלוונטי לחלק ניכר מהדירות בישראל, ובפרט לאלה שבהן הממ"ד קטן מהמידה המקובלת כיום. ההרחבה פטורה מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ב)(9)(ג) לתוספת השלישית לחוק. ההליך מקוצר ומתבצע בוועדה מקומית בלבד, ללא צורך בוועדה מחוזית. ליווי משפטי מסייע לוודא שהבקשה מנוסחת כך שהיא נכנסת לגדר ההקלות שהתיקון מעניק, ושלא מוותרים בטעות על פטור שמגיע.
כמה שטח אפשר להוסיף לממ"ד לפי תיקון 163?
ניתן להוסיף עד 6 מ"ר למרחב המוגן הדירתי, בתנאי שלפחות 3 מ"ר מוקדשים לחדר שירותים או רחצה. בדירות קטנות (עד 80 מ"ר) בבנייה חדשה התוספת מוגבלת ל-3 מ"ר בלבד. לפי סעיף 151ו(ד) לחוק התכנון והבנייה, בדירות קיימות אין הגבלה לפי גודל הדירה, וכל בעל דירה זכאי לתוספת מלאה. בדירות רבות שנבנו לפי התקנים הישנים, שטח הממ"ד קטן מהמקובל היום, ובדיוק עבורן נועד ההסדר המקל. ההרחבה חייבת לעמוד בתקנות ההתמגנות של פיקוד העורף.
האם יש פטור מהיטל השבחה על הרחבת ממ"ד?
כן. לפי סעיף 19(ב)(9)(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, תוספת שטח ממד לפי תיקון 163 פטורה לחלוטין מהיטל השבחה. הפטור חל על כל הקטגוריות: דירות קיימות (עד 6 מ"ר), בנייה חדשה בדירות גדולות (עד 6 מ"ר), ובנייה חדשה בדירות קטנות (3 מ"ר). הפטור מבטל את חיוב היטל ההשבחה בגין תוספת השטח, ולכן החיסכון נגזר ישירות מגובה ההשבחה שהיה נקבע באותו נכס. גם דירות מעל 140 מ"ר זכאיות לפטור זה, בניגוד לפטור הכללי לפי סעיף 19(ג)(1). לפני הגשת הבקשה כדאי לבדוק את מלוא הפטורים שעשויים לחול, משום שפטור שלא נדרש בשלב הנכון לא יינתן בדיעבד באופן אוטומטי.
האם תיקון 163 חל על בניינים רב קומתיים?
ההסדר מורכב. בדירות קיימות בבניינים רב קומתיים, לפי סעיף 151ו(א) לחוק, התיקון לא חל ואין אפשרות להרחבה אוטומטית. לעומת זאת, בבנייה חדשה (תכניות שהופקדו עד 22.7.2025) התיקון חל על כל סוגי הבניינים, כולל רב קומתיים. בבניינים רבי קומות ההרחבה מורכבת יותר מבחינה הנדסית ותכנונית, משום שהיא נוגעת למעטפת המבנה ולעמודי התמך. ההבחנה נובעת ממורכבות ההנדסה בהרחבת ממ"דים בבניינים גבוהים. גם לבעלי דירות בבניינים רבי קומות קיימות חלופות, ובהן בקשה להקלה ופנייה מנומקת לוועדה המקומית, אך אלה נבחנות לגופו של מקרה ואינן אוטומטיות.
מה ההליך להגשת בקשה להרחבת ממ"ד?
לפי סעיף 145ב לחוק התכנון והבנייה, ההליך מקוצר: אדריכל מכין תכניות להרחבת הממ"ד, הבקשה מוגשת ישירות לוועדה המקומית (ללא צורך בוועדה מחוזית), ואחרי אישור מונפק היתר בנייה. משך הטיפול משתנה בין הוועדות, אך ההליך המקוצר נועד להיות מהיר משמעותית מהליך רישוי רגיל. את לוח הזמנים המדויק כדאי לברר מול הוועדה המקומית. בקשה שמוגשת שלמה, עם כל המסמכים והתאמה לתקנות ההתגוננות, נוטה להתאשר בהגשה הראשונה. בקשות חסרות חוזרות למגיש ומאריכות את ההליך בחודשים.
כמה עולה הרחבת ממ"ד לפי תיקון 163?
העלות הכוללת משתנה לפי היקף ההרחבה, מורכבות הביצוע ותנאי הבניין, ולכן נכון לקבל כמה הצעות מחיר מפורטות לפני ההחלטה. הרחבה של 3 מ"ר (חדר שירותים בלבד) עולה בין 50,000 ל-₪100,000 כולל תכנון, אגרות ובנייה. הרחבה של 6 מ"ר עולה בין 80,000 ל-₪170,000. היטל השבחה: 0 ₪ (פטור מלא לפי סעיף 19(ב)(9)(ג)). עלות הבנייה של ממ"ד גבוהה מעלות בנייה רגילה למ"ר, משום שהיא כוללת קירות בטון מזוין, דלת והדף תקניים, פתח הדף ואינסטלציה ייעודית. השתמשו במחשבון למעלה לחישוב ראשוני.
האם צריך הסכמת שכנים להרחבת ממד?
לפי סעיף 71ב לחוק המקרקעין, בבניין משותף ההרחבה עשויה לדרוש הסכמה של רוב בעלי הדירות (75% ומעלה), במיוחד אם משפיעה על שטח משותף או מבנה הבניין. כאשר ההרחבה מתבצעת כולה בתוך שטח הדירה ואינה נוגעת ברכוש המשותף, היא פשוטה יותר מבחינת ההסכמות הנדרשות. תיקון 163 נועד לפשט את ההליך ולעודד התמגנות. במקרי מחלוקת עם שכנים, בירור מוקדם של הזכויות לפי תקנון הבית המשותף חוסך הליכים ממושכים בפני המפקח על הבתים המשותפים.
מתי נכנס תיקון 163 לתוקף?
תיקון 163 פורסם ברשומות ביום 22 ביולי 2025 (ספר החוקים 3268) ונכנס לתוקפו מיד עם הפרסום. מאז כניסת ההסדר לתוקף גדל היקף הבקשות להרחבת ממ"ד, על רקע המודעות הגוברת לחשיבות המיגון. לפי סעיף 3 לתיקון, ההסדר חל רטרואקטיבית על תכניות שהופקדו לפני 22.7.2025, אך לא על תכניות חדשות שהופקדו לאחר מועד זה, שם ההחלטה נתונה לשיקול דעת מוסדות התכנון. כדאי להיערך להגשה מסודרת ומוקדמת, בין היתר משום שעומס הבקשות בוועדות משפיע ישירות על משך הטיפול.
הרחבת ממד: התחילו עם ייעוץ מקצועי
עו"ד קולודני בודק זכאות, מלווה היתרים ומנצל כל פטור. 19+ שנות ניסיון בתכנון ובנייה.
