מגפת הקורונה שפשטה בכל העולם גרמה לקונפליקטים רבים בין משכירי נכס לשוכרים, בעיקר בתקופה בה הטילה הממשלה את מגבלות הקורונה. השאלות העיקריות שבה נדרשו הצדדים להכריע הן האם המניעה של בעלי העסקים להשתמש בנכס המושכר מצדיק את הפרת החוזה או לא, לצורך העניין – חנות שהייתה סגורה עקב הבידוד – באותה תקופה לא היה באפשרותו של השוכר ליהנות מהנכס שהשכיר, ונשאלת השאלה, האם הוא רשאי שלא לשלם על אותן תקופות. ומנגד, גם שוכרי דירות למגורים תוהים האם במשבר עולמי שכזה והמצב הכלכלי שבא בעקבותיו, יש להם עילה לטעון שמדובר באירוע שלא היה צפוי בעת חתימת חוזה השכירות וממילא להיפטר מתשלום.
מאת: משרד עו"ד מקרקעין קולודני ושות'
הפרת חוזה שכירות עקב מגפת הקורונה:
הטענות המצדיקות לשוכרי נכסים להפר את תנאי החוזה
כאמור, המצב הכלכלי שבא בעקבות הקורונה הביא יותר ויותר אנשים לקונפליקטים, בעיקר בדיני חוזים ובמיוחד בתחום חוזי השכירות.
האם גם אתם שרויים כעת בדילמה דומה?
במאמר שלפניכם תקראו על הטענות העיקריות של השוכרים והמשכירים ואיך להתגבר עליהן בהצלחה
מוזמנים לקרוא וליישם.
האם המצב הכלכלי הבלתי צפוי פוטר מתשלום דמי השכירות
נתחיל דווקא בשאלה הפשוטה יותר – האם שוכרי דירות למגורים או למטרת עסק רשאים לטעון שמדובר באירוע שלא היה צפוי בעת חתימת חוזה השכירות ולהיפטר מתשלום השכירות?
טענתם של השוכרים היא, שעל פי החוק אם הייתה הפרת החוזה תוצאה של סיבות שלא היה ניתן לדעת אותם מראש, ולא ניתן היה למונעם, אין זה נחשב להפרת החוזה.
תשובה:
במסמך של לשכת עורכי הדין שיצא בעקבות מגפת הקורונה, קבעה הלשכה כי קושי כלכלי כשלעצמו אינו מהווה מניעה לקיום החוזה. ולכן גם אין השוכר יכול לחמוק מחובת דמי השכירות עקב קושי כלכלי או חוסר כדאיות כלכלית (בשכירות של בית עסק), הקושי הכלכלי לא הופך את קיום ההסכם ל"בלתי אפשרי" או לשונה ביסודו מהמוסכם בחוזה.
…אף על פי שמגפת הקורונה טומנת בחובה השפעות כלכליות דרמטיות, ועל אף שאנשים ותאגידים רבים מאוד נקלעו למצוקה כלכלית קשה שלא באשמתם, אין בכך כדי להפוך את קיום החוזה ל"בלתי אפשרי" או משנה אותו באורח יסודי, וכל פרשנות אחרת של הדין תיצור קטגוריות אינסוף של הפרות חוזה…
עוד כותבים ראשי הלשכה במסמך הנ"ל –
הפרת החוזה וקבלת פטור מתשלום דמי שכירות, יתרחשו רק כאשר אין באפשרותו של השוכר להפיק מן הנכס את התועלת המוסכמת – ולא כך היו פני הדברים בתקופת הגבלות הקורונה.
בתקופה בה הוטלו הגבלות בשל מגפת הקורונה, לא נמנעה מהשוכרים האפשרות להשתמש בנכסים למטרת מגורים במהלך תקופת השכירות, בסביבתו או בדרכי הגישה אליו. משכך אין לשוכר האפשרות לקבל פטור מתשלום דמי השכירות.
האם המניעה של בעלי העסקים להשתמש בנכס פוטר אותם מתשלום דמי השכירות?
ולגבי בעלי עסקים שהיו סגורים על פני תקופות ממושכות כותבים ראשי לשכת עורכי הדין:
"עיקרה של השכירות לפי החוק הוא זכות השימוש בנכס. משום כך אם נמנעה מהשוכר אפשרות השימוש במהלך תקופת השכירות, הוא מופטר מתשלום דמי השכירות. ולכן כאשר נמנע מהשוכר להשתמש במושכר, יש לראות את חוזה השכירות כמסוכל והשוכר פטור מהחובה לשלם את דמי השכירות. במקרה זה אין לראות באי תשלום דמי השכירות הפרת חוזה השכירות"
בסיום המאמר נדגיש כי ציטוט זה מתוך נייר עמדה של לשכת עורכי הדין נועד להציג תמונה כללית בלבד. אין לראות בדברים אלו ייעוץ משפטי מקצועי וכמובן שעל כל מקרה יש לדון לגופו של עניין ויכולות לחול עליו מערכות דינים שונות – הנסיבות הספציפיות של כל עניין צפויות להשפיע באופן מהותי על המצב המשפטי החל על התקשרות או הפרת חוזה מסוימת. יש לבחון כל מקרה בהתאם לנסיבותיו.
הצעד הבא שלכם לבירור ענייני החוזים בינכם לבין הצד השני – השוכר או המשכיר הוא, לתאם פגישת ייעוץ במשרדנו – משרד עו"ד תכנון ובניה ומקרקעין.
רוצים לקבל מאתנו עוד הרבה טיפים מועילים, עצות שוות והדרכה מעשית בדיני המקרקעין השונים, כגון: בנייה לא חוקית, היתר לבניית בריכה פרטית, ליטיגציה מסחרית ועוד? תמצאו כאן באתר ובקישורים הנ"ל מאמרים רבים סביב נושאים אלו.
