הצוות המוביל שלנו במשרד עורך דין התנגדות לתמא 38 ובתחום דיני התכנון והסביבה, מסבירים את תהליך ההתנגדות לפינוי בינוי ולבקשות תכנון. לעולם לא תוכלו לרצות את כולם והכלל הזה נכון במיוחד לגבי בקשות להיתר. אתה יכול להגיש מצגים על בקשות תכנון בין אם הפיתוח המוצע הוא מינורי או גדול. התנגדויות תמיד צריכות להתבסס על תכנון.
הסבר על התנגדות להיתרי בנייה
רשות מקומית חייבת לקבוע בקשות תכנוניות בהתאם לתוכנית הפיתוח אלא אם קיימים שיקולים תכנוניים מהותיים המעידים על אי אפשרות למתן היתר. תכנית הפיתוח מורכבת מתוכניות מקומיות. שיקולים מהותיים הם שיקולים הרלוונטיים לקבלת ההחלטה התכנונית הנדונה.
מהם שיקולי תכנון מהותיים התקפים להתנגדות להיתר?
זוהי מדיניות התכנון וההנחיות שפורסמו על ידי הממשלה. לעתים קרובות הם עשויים לכלול עניינים שונים כגון:
- התעלמות ו/או אובדן פרטיות – לרשות התכנון המקומית תהיה ככל הנראה מדיניות תכנון שנועדה להגן על הנוחות של נכסים סמוכים. אלה עשויים לכלול דרישה לפיתוח חדש להיות במרחק מסוים מהגבולות או למנוע מחלונות להסתכל ישירות אל נכס שכן. אלו הם שיקולי תכנון מהותיים ואם תוכל להוסיף מסמך ספציפי, להתנגדות שלך תהיה משקל רב יותר. אתה יכול אפילו לבקש תנאים כדי להגן על הרכוש או האינטרסים שלך למשל כדי למנוע התעלמות.
- השפעה על עצים – אם הפיתוח המוצע יגרום לפגיעה או הרחקה של עצים משמעותיים, במיוחד אלה המוגנים בצו שימור עצים, יהיה זה שיקול מהותי לרשות התכנון המקומית.
- רעש משימוש מוצע – רעש של מכונות וכלי רכב המהווים חלק מתהליך הבנייה אינם נחשבים לשיקולי תכנון מהותיים בעלי משקל מספיק למניעת פיתוח שכן הם יהיו זמניים. הם יהיו רלוונטיים כאשר רשות תכנון מקומית מחליטה אילו תנאים להציב לשליטה בפיתוח. חשש לרעש במהלך בניית הפיתוח עלול לגרום לכך שרשות התכנון המקומית תטיל תנאים לבקרה: כגון הגבלת שעות הבנייה וכן הגשה ויישום של תוכנית ניהול בנייה או אמצעים מתאימים אחרים להפחתת רעש
- רעש הנובע משימוש בפיתוח שהושלם יהיה גם שיקול מהותי. דוגמאות לכך כוללות מקום שבו נכס נמצא באזור שמיועד למגורים בלבד ומוצע פיתוח לשימוש מייצר רעש כגון מועדון לילה במרחק של כמה קומות למטה או מפעל תעשייתי על פיסת קרקע סמוכה לנכס. השפעות הרעש של פיתוחים מסוג זה יהיו שיקול תכנוני מהותי. בדוגמה האחרונה, הריח הנובע משימוש במפעל יכולים להיות גם שיקול תכנון מהותי.
- עיצוב הפיתוח – נפח, מסה, חומרים והיקף הפיתוח הם כולם שיקולי תכנון חומריים. האם הפיתוח תואם את אופי האזור? האם הדירות החדשות המוצעות בהיקף דומה לנכסים השכנים? שוב, לרשות התכנון המקומית עשויה להיות מדיניות במסגרת תוכנית הפיתוח שלה המספקת הנחיות לגבי מה יהיה מקובל ומה לא יהיה מקובל.
- בטיחות בכבישים – לפיתוח בין אם זה עסקים, מגורים או אחר יכול להיות השפעה על הכבישים. שיקולים מיוחדים כוללים יצירת תנועה (האם תהיה כמות תנועה מוגברת כתוצאה מהפיתוח שהתשתית הקיימת אינה מתאימה לו, גישה לפיתוח (האם הגישה תהיה בטוחה או תשפיע על הכביש הקיים) וחניה (האם הפיתוח צריך לספק חניה במקום, האם זה מספיק לשימוש והיקף הפיתוח?) התייעצות על הפיתוחים המוצעים מתקיימת עם רשויות הכבישים הרלוונטיות להערותיהם וכל התוכניות ייבדקו על ידי בעלי המומחיות הרלוונטית.
האמור לעיל אינו רשימה ממצה וכאשר יש לכם חששות לגבי פיתוח מוצע, עליכם לפנות לייעוץ עם עו"ד התנגדות לתכנית. שכנוע מקבל ההחלטות ברלוונטיות ובחשיבות של שיקול מהותי הוא המפתח להצלחה בהתנגדות מוצדקת לתמא 38 ולהיתר בנייה בכלל.
מה הם לא שיקולי תכנון מהותיים בהתנגדות להיתר בנייה?
- פיחות בנכס – העובדה שנכס ביתי צפוי להיות השקעה הונית גדולה אינה רלוונטית מבחינה תכנונית. אובדן ערך לנכס אינו שיקול תכנוני מהותי ולכן לא יילקח בחשבון על ידי רשות התכנון המקומית.
- אובדן ראייה – אין זכות לנוף יפה מנכס. העמדה הקיימת לא תהיה רלוונטית גם אם פיתוח מוצע עומד לשבש את ההשקפה הזו. אובדן ראייה אינו שיקול תכנוני מהותי.
בכל אופן תוכלו לפנות אלינו לייעוץ וליווי עורך דין התנגדות לתמא 38 ולהיתר בנייה בכלל.
