תמ”א 38 (תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) בדרך כלל המדובר בבתים משותפים, שנבנו  לפי היתר בנייה שהוצא לפני 1980

תמ”א 38 מעניקה תמריץ כלכלי לביצועה על ידי מתן תוספת זכויות בנייה בנכס לצורך הרחבת הדירות הקיימות של הדיירים, וכן לצורך בניית תוספת קומות אשר מימושן נועד לממן את עלות חיזוק הנכס והגדלתו.

ישנם שני מסלולים עיקריים לתמ”א 38 : א. חיזוק ותוספת דירות נוספות ב. הריסה הבניין כליל ובניית מבנה חדש תחתיו.

בשלב הראשוני נדרשת הסכמה של דיירי המבנה עצמו. בהמשך כאשר הפרויקט מפורסם להתנגדות תתכן התנגדות גם של הבניינים השכנים.  מצ”ב סרטון הדרכה לעניין הגשת התנגדות לכל בקשה ובכלל זה מכוח תמ”א 38.

המסמך המצורף כאן הינו “שטאנץ” כללי להגשת התנגדות לבקשה להיתר, או ולתמ”א 38. אין בו יעוץ משפטי או משום הדרכה והוא נועד רק לסייע בהבנת ההליך.

כמפורט בסרטון, שני אלמנטים הינם חשובים: 1. איסוף מלוא המידע באופן שלם ויסודי (ולא להתבסס על שמועות, או “ידע אישי”) ולוחות הזמנים הקצרים והקשיחים להגשת התנגדות.

ההתנגדות לכל בקשה להיתר, לכל תכנית ולתמ”א 38 הינה בשני מסלולים:

בשלב הראשון נדרשת הגשת בקשה תכנונית לוועדה המקומית, יחד עם זכות ערר לוועדת הערר המחוזית.  חשוב לצרף תצהיר חתום פני עו”ד להתנגדות ולערר, יחד עם כלל המסמכים המפורטים כנספחים בהתנגדות.

בשלב השני, ורק במידה וצלח היזם את השלב התכנוני, יש לעבור גם את השלב הקנייני, אצל המפקח על בתים משותפים, או בבית המשפט הרלבנטי. מצ”ב סרטון הדרכה לעניין ההבדלים בין המסלולים:

הסיבות להתנגדות לפרויקט תמ”א רבות ומגוונות ולא כולן “לגיטימיות”, להצגה בפני הוועדות השונות ובתי המשפט לדוגמא, דייר שאינו מעוניין לגור באתר בניה ולעיתים אף לפנות את הדירה למספר שנים. לעומת זאת: ההתנגדות, לדרישה שבמקום הגינה המשותפת של הבניין יתקינו מקומות חניה וגינה פרטית לדירות חדשות שיבנה היזם למכירה. או ההתנגדות שלבניין יתווספו שכנים חדשים, או דיירים המתגוררים בקומה העליונה של הבניין שאינם מעוניינים, שיבנו קומה נוספת מעל דירתם. הינן עשויות כן להיות לגיטימיות.

יש להבין כי השיקול המרכזי בקידום תמ”א 38 “טענת הקסםהינה החשש מרעידות אדמה ומתקיפת טילים, בחיזוק הבניין ובתוספת ממ”דים. תחת הכסות הזו מסתתרים שיקולים נוספים, שכוללים הרחבת הדירות, שדרוגן, מעליות ותוספות דוגמת לובי ומחסנים וכמובן בניית דירות נוספות למכירה על ידי יזם הפרויקט.
טיוטת מסמך ההתנגדות המצורף, הינה  לשלב הדיון הראשוני בוועדה המקומית בתכנית בינוי על פי תמ”א 38 . בדרך כלל במסגרת הבקשה מבוקשות הקלות בין היתר בקווי הבניין, במספר הדירות ובמספר הקומות הנבנות. זהו הפתח בגינו רשאי כל אחד מדיירי הבניין והשכנים הסמוכים להתנגד לאישור התכנית וזאת מנימוקים אדריכליים והנדסיים מקצועיים. אם הבנייה שאותה מציע היזם חורגת מגבולות הבניין המותרים של המגרש או חורגת ממספר הקומות המותר על פי תכנית בניין העיר הרלוונטית. באותו אופן אם התכנית המוצעת על ידי היזם אינה כוללת פתרון ראוי למקומות חניה עבור דיירי הבניין, אלו עשויים  להוות שיקולים במסגרת ההתנגדות לתכנית.

דיירים בבניינים השכנים עשויים גם להתנגד במידה והבינוי המוצע עלול להסתיר את הנוף הנשקף מחלונותיהם, או ליצור הצללה, בנוסף לפגיעות הברורות בתשתיות וחניה.

מנימוקים מסוג זה, רשאית הועדה המקומית שלא לאשר את הבניה שאותה מציע היזם או להגביל אותה בתנאים שונים, שעלולים להפוך את הפרויקט כולו לבלתי כדאי עבור היזם. מומלץ להיעזר בעו”ד מומחה בתחום לצורך התנגדות מסוג זה בועדה במקומית, הן במישור המשפטי והן במישור התכנוני.

על פי רוב סכסוכים אשר אינם נפתרים בהסכמה מגיעים לפתחה של ועדת הערר המחוזית. הגשת עררים מוגבלת לטיעונים ולנימוקים שהועלו בוועדה המקומית, ומכאן החשיבות הרבה בביסוס הטענות כבר בשלב הוועדה המקומית. המועדים להגשת עררים קבועים וקצרים ואין במו”מ בין הצדדים כדי להאריכם!

לערר כמו להתנגדות, יש לצרף את כלל המסמכים הרלבנטיים, בתוספת החלטת הוועדה המקומית עליה עוריים והטענות כלפי החלטה זו.

השלב הקנייני

כמפורט, לאחר קבלת היתר בנייה מאושר על ידי הוועדה המקומית ו/או וועדת הערר ניתן לעבור לשלב הקנייני.. זה יתקיים בפני המפקח על רישום המקרקעין  או בפני בית המשפט הרלבנטי, וככל שעדיין ישנם מתנגדים לתכנית בקרב דיירי הבניין, בירור המחלוקת עובר לדיון בפני המפקח על רישום המקרקעין (הידוע גם כמפקח על הבתים המשותפים). בתביעה למפקח על המקרקעין יכול לפנות דייר המתנגד לתכנית אם הוא סבור, כי העבודות יגרמו לפגיעה מהותית בזכויותיו או רוב מיוחס מהדיירים המבקשים לבצע את העבודות על אף התנגדותו של המיעוט המתנגד.

רשימת השיקולים אשר על פיהם מוסמך המפקח לקבל החלטה אינה מוגבלת ולמעשה על המפקח לשקול את טובת כלל הדיירים לצד האינטרסים הלגיטימיים של הדיירים המתנגדים ולצד האינטרס הציבורי שבחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.
פסיקת בתי המשפט קובעת, כי בראש ובראשונה על המפקח לבחון האם במסגרת התכנית המוצעת אין הפרה של השוויון בין הדיירים בבית והאם הרוב נוהג בתום לב כלפי המיעוט המתנגד. ככל שיש העדפה או יתרון לחלק מן הדיירים בבניין הרי שהדבר מהווה עילה אשר בגינה עשוי המפקח שלא לאשר את ביצוע העבודות. המפקח עשוי להטיל על חלק מהדיירים או על היזם לפצות את אותם הדיירים אשר צפויים להינזק מהפרויקט או ליהנות ממנו פחות מהאחרים.

  אחוז הסכמת הדיירים אשר נדרש כדי לבצע פרוייקט תמ”א 38, בהתאם לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) התשס”ח – 2008, משתנה בהתאם להיקף הפרוייקט . ככל שהשינוי המבוקש משמעותי יותר נדרש אחוז הסכמות גבוה יותר:

  • ביצוע עבודה ברכוש המשותף לצורך חיזוק הבניין בלבד, ללא הרחבת הדירות או תוספת יחידות – רוב של 51% מבעלי הדירות בבית המשותף.
  • ביצוע עבודה ברכוש המשותף אשר כולל הרחבת דירה. חיזוק הבניין ותוספת בנייה עד 25 מ”ר – רוב של 60%.
  • הוספת דירות חדשות בבית המשותף, בכמות פחותה משליש הדירות הקיימות – כולם 100% – או – רוב של שני שליש (66%) בכפוף לקבלת אישור המפקח על המקרקעין.
  • הוספת דירות חדשות בבית המשותף, בכמות העולה על שליש הדירות הקיימות – כולם 100%.