תמא 38 ב-2026: מה השתנה, פינוי בינוי 67%

מהי תמא 38 ולמה היא פוקעת ב-2026

תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה) אושרה בשנת 2005 כמענה לסיכון הסיסמי בישראל. תמא 38 אפשרה לבעלי דירות בבניינים ישנים (שנבנו לפני 1980) לחזק את המבנה ולקבל בתמורה תוספת זכויות בנייה: ממ"ד, מרפסת שמש, ולעתים קומות נוספות.

למה תמא 38 פוקעת? התכנית היתה זמנית מלכתחילה ולאורך השנים הוארכה מספר פעמים ותמא 38 תוקף הוארך. ב-2026 התוקף פוקע סופית, כאשר כ-30 רשויות מקומיות כבר מקדמות תכניות התחדשות עירונית חלופיות. הסיבות לפקיעה כוללות: תמא 38 ב-2026 כבר אינה רלוונטית ברוב האזורים, פרויקטים רבים נתקעו, ופינוי בינוי הפך למסלול המועדף.

בדיקה מהירה: מה קורה עם הבניין שלכם

ציר הזמן: מהתוקף הזמני לפקיעה סופית

תמא 38 עברה מסע ארוך מאז אישורה ב-2005. רוצים להבין תמ"א 38 מה השתנה? הנה ציר הזמן המרכזי:

בקשות להיתר שהוגשו לפני הפקיעה: מה קורה איתן

זו השאלה הראשונה שנשאלת אצלנו במשרד מאז שהתבררו מועדי הפקיעה. התשובה תלויה בשלב המדויק שבו נמצא התיק, ולכן חשוב להבחין בין שלושה מצבים שונים לגמרי מבחינה משפטית.

בקשה שהוגשה אך טרם נדונה. עצם ההגשה אינה מקנה זכות מוקנית. במרבית הרשויות הוראות המעבר קובעות מועד קובע שלפניו הבקשה ממשיכה להיבחן לפי הוראות התכנית שהיו בתוקף בעת ההגשה, אך הניסוח משתנה מרשות לרשות. לכן הצעד הראשון הוא לברר בכתב מול הוועדה המקומית מה בדיוק חל על התיק הספציפי שלכם, ולא להסתמך על מה שנאמר בעל פה בדלפק.

בקשה שאושרה בוועדה אך ההיתר טרם הוצא. החלטת ועדה מקומית לאשר בקשה אינה היתר. להחלטה יש תוקף מוגבל בזמן, ובתוכו יש להשלים את התנאים שנקבעו בה ולשלם את האגרות וההיטלים. אם התוקף עומד לפוג, ניתן לבקש הארכה, אך זו נתונה לשיקול דעת הוועדה ואינה מובטחת. בתקופת מעבר זהו בדיוק הסיכון שממנו צריך להיזהר.

היתר שהוצא בפועל. היתר בנייה תקף אינו נפגע מפקיעת התכנית שמכוחה הוצא, אך גם הוא אינו נצחי: היתר שלא החלו לממשו בתוך התקופה הקבועה בדין פוקע מאליו. מי שמחזיק היתר ולא התחיל בעבודות צריך לבחון את לוח הזמנים שלו כבר עכשיו.

ההמלצה המעשית שלנו לכל בעל דירה בבניין שנמצא באחד השלבים האלה: להוציא מהוועדה המקומית אישור בכתב על מצב התיק, לתעד כל התכתבות, ולבדוק עם עורך דין האם ההסכם מול היזם מגן עליכם גם בתרחיש שבו הבקשה לא תבשיל להיתר. הסכמים רבים שנחתמו בשנים האחרונות נוסחו בהנחה שהתכנית תמשיך להתקיים.

הסכמים שנחתמו בתקופת תמא 38: האם הם עדיין תקפים

בבניינים רבים נחתמו בשנים האחרונות הסכמים מול יזמים על בסיס ההנחה שתמא 38 תמשיך להתקיים. פקיעת התכנית אינה מבטלת אוטומטית הסכם חתום, אך היא בהחלט עשויה לשנות את מאזן הכוחות בין הצדדים, ולעתים גם את שאלת התוקף עצמה.

מה קובע בפועל. ההכרעה נמצאת בנוסח ההסכם, לא בכותרת שלו. הסכמים מנוסחים היטב כוללים תנאים מתלים, מועדים להשגת היתר, ומנגנון יציאה לשני הצדדים אם התנאים אינם מתקיימים. הסכמים שנוסחו בחיפזון, ובעיקר כאלה שנחתמו מול יזם ללא ליווי משפטי עצמאי של הדיירים, נוטים לכבול את בעלי הדירות לתקופות ארוכות מבלי להטיל על היזם התחייבות מקבילה.

שלוש שאלות שכל בעל דירה צריך לשאול עכשיו. ראשית, האם ההסכם קצוב בזמן, ומה קורה כשהמועד חולף. שנית, האם ההסכם מותנה בתכנית ספציפית שפקעה, או שהוא מנוסח באופן רחב שחל גם על מסלול פינוי בינוי או תכנית מקומית חלופית. שלישית, מהן הבטוחות שניתנו לכם, והאם הן עדיין רלוונטיות למסלול שבו הפרויקט מתקדם בפועל.

אם התשובות אינן ברורות, זה הזמן לבדיקה משפטית ולא לאחר שהיזם מציג נוסח חדש לחתימה. תקופת מעבר היא בדיוק הרגע שבו נפתחות הזדמנויות למשא ומתן מחודש על תנאים שנקבעו במציאות תכנונית אחרת.

30 רשויות מקומיות מקדמות חלופות

במקום תמא 38, כל רשות מקומית מקדמת תכנית התחדשות עירונית משלה. עד אפריל 2026, כ-30 רשויות כבר אישרו או נמצאות בשלבי אישור מתקדמים של תכניות מקומיות. כל תכנית מותאמת לצרכים ולאופי של העיר. לקריאה רחבה בנושא התחדשות עירונית.

אז תמ"א 38 מה השתנה מבחינת הרשויות? כל רשות קובעת בעצמה את היקף הזכויות, התנאים ולוח הזמנים. מה שנכון בתל אביב לא בהכרח רלוונטי ברמת גן. לכן חיוני לבדוק את התכנית הספציפית של הרשות המקומית שלכם ולהבין את ההשלכות על הבניין.

חוק פינוי בינוי החדש: 67% הסכמה

חוק פינוי בינוי (התחדשות עירונית) שנכנס לתוקף הוא המסלול שמחליף בפועל את תמא 38 ב-2026. השינוי המהותי: במקום 80% הסכמת דיירים שנדרשו בעבר, עכשיו מספיקים 67% מבעלי הדירות בבניין.

המשמעות: קל יותר לקדם פרויקטים של פינוי בינוי, כי דייר סרבן אחד או שניים כבר לא יכולים לחסום את כל הבניין. עם זאת, החוק מגדיר מנגנונים ברורים להגנה על זכויות המיעוט, כולל פנייה לועדת ערר ולבית המשפט.

הגנת קשישים ואוכלוסיות מוחלשות

אחד החידושים החשובים בחוק פינוי בינוי הוא ההגנה על אוכלוסיות מוחלשות, ובמיוחד קשישים. הנה הזכויות שמגיעות לכם:

טבלת השוואה: תמ"א 38 מול פינוי בינוי מול תכנית מקומית

מה לעשות עכשיו: מדריך לבעלי דירות

איך בודקים אילו זכויות בנייה נותרו לבניין שלכם

אחרי הפקיעה, השאלה המעשית אינה מה הייתה מאפשרת תמא 38, אלא מה מאפשרות התכניות שחלות על החלקה שלכם היום. זו בדיקה שאפשר להתחיל בעצמכם, ורצוי לעשות אותה לפני כל פגישה עם יזם.

תיק מידע תכנוני מהוועדה המקומית. זהו המסמך הרשמי שמרכז את התכניות החלות על החלקה, זכויות הבנייה, ההגבלות וקווי הבניין. הוא מוצא מהוועדה המקומית בתשלום אגרה, והוא נקודת הפתיחה לכל בדיקה רצינית, משום שהוא מחליף ניחושים בעובדות.

התכניות המקומיות להתחדשות עירונית. רשויות רבות קידמו בשנים האחרונות תכניות משלהן שמחליפות את תמא 38. חלקן כבר בתוקף וחלקן בהליכי אישור. תכנית שנמצאת בהליך אישור עשויה לשנות מהותית את שווי הנכס עוד לפני שהיא מאושרת, ומי שיודע עליה מוקדם נמצא בעמדת מיקוח טובה יותר.

נסח טאבו ותקנון הבית המשותף. זכויות בנייה בבית משותף אינן שייכות אוטומטית לדייר שמעליו נמצא הגג או שלידו נמצאת החצר. התקנון וההצמדות קובעים מי רשאי לנצל מה, וסכסוכים בנושא זה מעכבים פרויקטים שלמים.

אנשי מקצוע. שמאי מקרקעין יתרגם את הזכויות לשווי כספי, ואדריכל יבדוק אם ניתן לממש אותן בפועל בהתחשב במגבלות הבנייה. עורך דין בתחום יחבר בין הבדיקות האלה להחלטה מושכלת, ויוודא שההסכם מול היזם משקף את הזכויות האמיתיות ולא הבטחות כלליות.

למה חשוב ייצוג משפטי בתקופת המעבר

תקופת המעבר מתמא 38 לפינוי בינוי ולתכניות מקומיות היא רגע קריטי עבור בעלי דירות. הסכמים ישנים עלולים לאבד תוקף, זכויות עלולות להשתנות, ויזמים עשויים לנצל את חוסר הוודאות.

משרד קולודני ושות', משרד עורכי דין לתכנון ובנייה, מלווה בעלי דירות בכל שלבי ההתחדשות העירונית: מבדיקת ההסכם הקיים, דרך משא ומתן עם היזם, ועד ייצוג בפני מוסדות התכנון. תביעת פיצויים תכנון על ירידת ערך בעקבות תכנית חדשה היא גם אפשרות שכדאי לבחון.

עו"ד ונוטריון נעם קולודני

מייסד ומנהל משרד קולודני ושות'

מומחה בדיני תכנון ובנייה, התנגדויות לתכניות בנייה, ופינוי בינוי. למעלה מ-17 שנות ניסיון בליווי בעלי דירות בפרויקטים של תמא 38 והתחדשות עירונית. מגדל משה אביב, קומה 41, רמת גן.

שאלות נפוצות על תמ"א 38 ב-2026

עו"ד ונוטריון נעם קולודני

מייסד, קולודני ושות' משרד עורכי דין ונוטריון

19+ שנות ניסיון בתכנון ובנייה, מקרקעין, התנגדויות וייצוג בוועדות. מגדל משה אביב, רמת גן.