מלחמת "חרבות ברזל" היוותה זרז לשינויים משמעותיים בתחום התכנוני ובתחום הקנייני, שמטרתם לצמצם את פערי המיגון בבתים שאין בהם מרחבים מוגנים. שינויים אלה הצטרפו להוראות המקלות ממילא באופן יחסי להקמתם של מרחבים מוגנים בבתי מגורים.
חוק התכנון והבנייה התשכ"ה-1965 והתקנות מכוחו כוללים הוראות מפורטות ביחס להקמה של מרחבים מוגנים בבתים פרטיים ובבתים משותפים. הוראות אלה מקלות יותר ביחס להיתרי בנייה אחרים, עקב האינטרס הלאומי הברור בבניית מרחבים מוגנים סמוך לבתי מגורים, ובקצב מהיר. לצד חוקי התכנון, חוק המקרקעין תשכ"ט-1969 כולל הגדרות ספציפיות גם הוא ביחס למידת ההסכמה הדרושה בבית משותף להקמה של מרחב מוגן. הוראות קנייניות אלה מקלות אף הן, מטעמים דומים.
מאמר מאת: משרד עורכי דין נדל"ן תל אביב
הוספת ממד ללא היתר
בתחום התכנוני – פטור מהיתר בנייה לממ"ד. המועצה הארצית לתכנון ולבניה אישרה ביום 25/10/2023 הוראת שעה נוכח מלחמת "חרבות ברזל" לתקנות התכנון והבניה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר)(הוראת שעה), התשפ”ד -2023. הוראת שעה זו, שתוקפה שנה מיום פרסומה, קובעת פטור מהיתר בנייה להקמת ממ"ד בבתים צמודי קרקע ובבתים בני שתי קומות, גם במקרים בהם התוכנית חורגת מקווי גבול בניין. המשמעות – הקמת ממ"דים החורגים מהתב"ע החלה לא יזדקקו לאישור תב"ע חדשה, כך שהאישור יזכה להליך מהיר וודאי כמעט בכל בקשה.
מתי יינתן פטור מהיתר בנייה לממד?
פטור מהיתר בנייה יינתן בכפוף לתנאים הבאים:
- הקמת ממ"ד אחד לכל יחידת דיור.
- מידות הממ"ד יהיו כמפורט בסעיף 197א לתקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים), תש"ן-1990, אלא אם אישר פיקוד העורף מידות קטנות יותר.
- דרישות תוכן הממ"ד בהתאם לסיווג היישוב כיישוב קדמי או עורפי, בהתאם להחלטת פיקוד העורף.
- התקבל אישור פיקוד העורף לביצוע העבודה. האישור יוגש באופן מקוון והוא יכלול, בין השאר: פרטי המקרקעין לרבות הזכויות בו, אישור מהנדס, אישור התקשרות עם מעבדה לבדיקת הבטון ותוכנית אדריכלית שתפרט בין היתר את אופן הצמדתו של הממ"ד למבנה הקיים.
בתום 14 ימים, תימסר למבקש הבקשה החלטת קבלה או דחייה. לאחר סיום העבודות, מוטלות על מבקש הבקשה חובות דיווח שונות שעליו למסור לרשות הרישוי ולפקע"ר, לרבות אישור מהנדס בדבר יציבות המבנה לאחר הבינוי, בדיקת חוזק הבטון, בדיקת אטימות למרחב המוגן, אישור התקנת מערכת אוורור תקנית, וכו'.
הקלות לממד
בתחום הקנייני – הקלה בהיקף ההסכמה הנדרשת לבניית ממ"ד. באוקטובר האחרון, הכנסת אישרה את תיקון מס' 37 לחוק המקרקעין, אשר מעניק הקלות בהיקף ההסכמה הנדרשת מבעלי המקרקעין לאישור תכנון מרחב מוגן בבית משותף. התיקון מורה כי אחוז ההסכמה הנדרשת יוותר כבעבר על 60%, אך בד בבד בבתים משותפים בעלי מבנה מורכב, הבנויים ממספר אגפים נפרדים, תותר בחינת היקף ההסכמה בקרב כל אגף ואגף כל עוד אין פגיעה באגף אחר. דהיינו, כל אגף יוחזק כמבנה אוטונומי ואפשר שיוחלט בו על בניית ממ"דים באופן עצמאי מאגפים אחרים. להבדיל מהוראות אחרות בחוק המקרקעין עליהם ניתן להתנות בתקנון הבית המשותף, על סעיפי החוק העוסקים בבניית מרחב מוגן לא ניתן להתנות, והם יחולו אף אם בעלי הזכויות אינם חפצים בכך.
התנגדות להליכי בניית ממ"ד
נראה, שלאור הוראת השעה בחוק התכנון והבנייה, אין למעשה אפשרות להגיש התנגדות לבניית ממ"ד בבית פרטי או בבנייה נמוכה, וזאת כי ישנו פטור גורף מהגשת בקשה להיתר. יחד עם זאת, במקרה של אי עמידה בתנאים הקבועים בתקנות, או במקרה של סכסוך קנייני, אפשר וצריך להתנגד אם בהליכים תכנוניים, ואם בהליכים קנייניים.
בבתים משותפים, אם בקשת ההיתר כולל הקלות בשל חריגה מתב"ע ישנה חובה לבקש הקלות. הקלות אלה מחייבות פרסום ומקימות זכות להתנגדות לבעלי הזכויות האחרים במקרקעין. התנגדות יכולה לסוב סביב תכנון אדריכלי לקוי, פגיעה בחזות הבניין, פגיעה באור שמש או בכיוון אוויר, פגיעה בפרטיות וכו'. כמו-כן, עשויה לעלות טענה להיעדר הסכמה קניינית שתידון בערכאות המשפטיות המתאימות (בתי המשפט או המפקח על בתים משותפים).
בין אם אתם שכנים או בעלי זכויות במקרקעין שבו התבקשה בהקשה לבניית ממ"דים, ובין אם אתם מבקשי הבקשה להיתר המתמודדים עם התנגדות שכנים, משרדנו ממליץ להיוועץ בעו"ד כבר בשלבים הראשונים, וזאת בשל קבועי הזמן המצומצמים הקבועים בחוק להתנגדות להיתר כאמור, והיכולת לפתור את הסכסוך בשלבים מוקדמים.
האם אתם מחפשים עורך דין מוביל ליקויי בניה?
אתם רוצים לדעת האם צריך היתר לבריכה עילית?
