הדרישה הבסיסית ביותר שיש למשכיר נכס כלפי שוכר שהפר או מפר את החוזה היא לפנות את הנכס המושכר. אולם כאשר מדובר בדירת מגורים של השוכר העניין נעשה מעט מורכב יותר. כי כדי לפנות את השוכר מדירתכם תצטרכו להגיש קודם תביעה בבית המשפט. במסגרת תביעה זו יכול בעל הדירה לדרוש לנהל את הדיון אך ורק בפינוי השוכר מדירתו בהליך דיון מהיר.
מה עושים עם שוכר שהפר את החוזה
בהליך מהיר מתמקד הדיון רק בנקודה הספציפית של הפינוי ולא בחובות ישנים שיש לשוכר כלפי המשכיר או למשל גם לא בתביעות פיצויים בגין נזקים שגרם השוכר לנכס. תביעות אלו לא יתנהלו במסגרת ההליך המזורז של הפינוי, אלא במסגרת הליכי משפט רגילים. כבר בשלב זה נציין כי החוק אוסר על פינוי הדייר בכוח או אף על החלפת מנעולי הבית. אז מה עושים עם שוכר שהפר את החוזה?
באופן כללי כאשר נחתם הסכם שכירות, אסור למשכיר לפנות את השוכר מהדירה לפני תום התאריך המופיע בהסכם השכירות. לאחר סיום תקופת השכירות רשאי המשכיר לדרוש מהשוכר לפנות את הדירה. ובנוסף קובע החוק עילות נוספות המתירות למשכיר לדרוש את פינויו של השוכר מהדירה המושכרת גם בתוך תקופת השכירות. אבל לצורך כך הוא יצטרך אישור מבית המשפט.
אישור זה ניתן להגיש על ידי עו"ד להתנגדות לגובה בניין. אך אסור למשכיר לפנות את השוכר בכוח או למנוע בכוח את כניסתו לבית וגם לא להחליף מנעולים בכניסה לבית במטרה למנוע את כניסתו של המשכיר או של בני משפחתו לבית.
לשם פינוי שוכר מדירת מגורים ניתן לנקוט בצעדים הבאים:
- תביעה שתתנהל בהליך מזורז בבית המשפט, בדרישה לפנות את השוכר. במסגרת תביעה זו לא יוכל המשכיר לכלול תביעות נוספות שיש לו כנגד השוכר. כגון פיצויי נזיקין או תביעות חוב כספיות וכו'. טענות אלו יידונו בתביעות אחרות שיגיש המשכיר ויתנהלו בהליכים רגילים בבית המשפט. הליך זה יכול להסתיים אפילו עד 60 יום מהגשת התביעה. במסגרת הליך זה אין השוכר יכול להגיש תביעה נגדית נגד המשכיר בעל הדירה.
- אפשרות נוספת והיא האפשרות הרגילה והסטנדרטית היא להגיש את תביעת הפינוי בהליך משפטי רגיל יחד עם שאר התביעות שיש למשכיר כלפי השוכר. הליך זה יכול להמשך על פני חודשים ואף שנים.
תביעות אלו מוגשות על ידי בעל הדירה המשכיר את דירתו ורוצה לפנות את הדייר – השוכר. מסיבה של הפרת חוזה השכירות.
תביעה זו, כדי שתשיג את יעדיה, היא צריכה להיות מוגשת על ידי עורך דין מקרקעין ונדלן מומחה ומנוסה בתביעות כגון אלו. את התביעה בהליך המזורז ניתן להגיש לא רק בתוך תקופת השכירות, אלא גם במקרה שתקופת השכירות הסתיימה והשוכר ממשיך להתגורר בנכס, גם מקרה שכזה נחשב להפרת חוזה שכירות וניתן להגיש תביעה בהליך מזורז כנגד השוכר הסרבן.
תביעת פינוי שוכר בהפרת סעיף בחוזה
גם כאשר השוכר אינו מקיים את תנאי החוזה או אפילו רק אחד מתנאי החוזה, יכול המשכיר לתבוע את השוכר בהליך מזורז בגין הפרת סעיף בחוזה. הדוגמה הקלאסית להפרת חוזה בתוך תקופת החוזה היא אי תשלום דמי השכירות, אבל יש עוד דוגמאות. כגון שהחוזה מאפשר להתריע למשכיר על פינוי הדירה תוך 60 ימי עבודה והיה והשוכר לא מפנה בהתאם לדרישה הוא יכול להיתבע על אי קיום החוזה במסגרת ההליך המזורז.
את התביעה בהליך המזורז מגישים בבית משפט השלום במחוז שבו עומדת הדירה. בטופס התביעה יופיע הכיתוב: תביעה לפינוי מושכר'. המשכיר צריך לשטוח את נימוקיו וטיעוניו בכתב התביעה ולהוסיף את המסמכים הבאים: תצהיר המכיל את העובדות לאשורם או תצהיר של עורך דין התנגדות למספר יחידות דיור המייצג אותו. כמו כן יש לצרף חוות דעת של מומחה ואסמכתאות משפטיות (ככל שישנן) ומסמכים נוספים השייכים לעניין.
יצוין כי התביעה בהליך המזורז כרוכה באגרה שניתן בסוף לגלג אותה לשוכר באם בית המשפט יפסוק לטובת המשכיר בתביעה. המשכיר צריך לספק העתק מהתביעה ומהמסמכים הנוספים לשוכר. ישנם תנאים נוספים ופרטים רבים הגורמים להצלחת או אי הצלחת תביעת פינוי שוכר בהליך מזורז.
פנו אלינו להגשת תביעה בהליך מזורז.
(אנו מתמחים בדיני מקרקעין נוספים, כמו למשל הגשת התנגדות לממ"ד או בקשת התנגדות לסטייה ניכרת וכו')
