כאשר אתם רוכשים נכס להשקעה, ישנם גורמים מסוימים שיש לקחת בחשבון שעשויים להיות שונים מרכישת דירה למגורים.
רוצים להרוויח תשואה מרבית מנכס להשקעה?
גורם חשוב אחד הוא שמשקיעי נדל"ן רבים רוכשים את הנכס "על הנייר".
בקשו מהקבלן מידע מדויק אודות היתר הבניה. באיזה שלב הם אוחזים, האם הם ממש לפני קבלת היתר או רחוקים מכך. אם מדובר בבניין שעובר פרויקט תמ"א 38 יש לברר אם אין שם התנגדות לתמ"א 38 מצד השכנים, מה שעלול לעכב את קבלת ההיתרים בסדר גודל של שנים.
לעיתים, אתם רוכשים נכס להשקעה שהוא רחוק ממקום המגורים שלכם. הרכישה של נכס במיקום מרוחק יכולה להיות מעשית כאשר יש לכם אפשרות לבקר תכופות במקום, מבחינת שעות עבודה וכדומה, או שיש לכם קרוב משפחה או נציג מהימן המתגורר קרוב למקום ועשוי לסייע לכם בעת הצורך תוך כדי השלבים השונים של התקדמות הבנייה.
ובכל מקרה, רצוי לקבל כמה שיותר מידע מהקבלן או מנציגיו, במידת האפשר, בכתב או באמצעות דואר אלקטרוני.
מה יש לקחת בחשבון לפני שמחליטים לרכוש נכס להשקעה:
לפני שאתם מחליטים, שאלו קרוב משפחה, או חבר שמתגורר בסמיכות למקום או התייעצו עם סוכן נדל"ן או עורך דין מקרקעין –
- איך השטח? האם קל להשיג דיירים באזור הזה? כמה בערך עולה שכר הדירה באזור זה? ובהשקעה של נכס מסחרי לפי מה שרלוונטי בעניין הזה לנכס מסחרי.
- אם יש שטחים פתוחים באזור, מומלץ להתעניין אצל הקבלן או לבדוק בתב"ע (תכנית בניין עיר) האם קיימת תכנית לבנייה עתידית ובכלל מה הייעוד של אותן קרקעות. השימוש העתידי של הקרקעות שמסביב נכס ההשקעה שלכם ישפיעו באופן ישיר על גובה דמי השכירות. אם יבנו שם מרכזי קניות הן דווקא ישפרו את התשואה שלכם, ולעומת זאת אם ייבנו שם דירות מגורים הם עלולים להפחית מדמי השכירות שתקבלו עבור ההשקעה. ו(לפעמים) ביחס הפוך כאשר מדובר בנכס מסחרי המיועד לחנות קמעונאית. תכניות בניין העיר נגישות לציבור הרחב במחלקת ההנדסה של כל עירייה.
- מהם כיווני הדירה או הנכס? לאן פונה החזית? כיווני דירה טובים עשויים לשפר במעט את התשואה שלכם מהנכס. ובנכס מסחרי על אחת כמה וכמה שיש השפעה לכיוון החזית.
- הזכויות בדירה כוללות בדרך כלל חלקים מסוימים מהרכוש המשותף, כגון חניה (ישנם קבלנים המייעדים חניה ספציפית וממוספרת לכל דייר), גג, גינה ומחסן. כל זכות מזכויות אלו שמתווסף לנכס מעלה באופן ישיר את התשואה. בררו נושאים אלו מול הקבלן עוד בשלב המשא ומתן.
- האם יש בתי ספר או אוניברסיטאות באזור? אלו שירותים נוספים נמצאים בקרבת מקום (שירותי בריאות, מרכזי תרבות, קניון, תחבורה וכו'). שיקולים אלו יש להם השלכות ישירות על התשואה הן בהשקעה של נכס למגורים והן בהשקעה של נכס מסחרי.
- רצוי לברר גם לגבי אופי השכנים ואם אין שם איזה דייר סרבן שעלול להזיק בפרויקט עתידי של התחדשות עירונית.
הערות חשובות למשקיעי נדל"ן ללא ניסיון
בישראל מקובל שהשוכרים משלמים את העלויות השוטפות, כולל ארנונה וכו'.
אם יש לכם הכנסות מתאימות, אתם רשאים להגיש בקשה למשכנתא אשר במסגרתה ימושכן הנכס הנוסף, גם אם יש לכם כבר משכנתא קיימת על הדירה שלכם. בדרך כלל תידרשו לספק לבנק מסמכים פיננסיים המעידים על יכולתכם לעמוד בתשלומים החודשיים של 2 משכנתאות או יותר. ההלוואה עשויה להגיע אף עד 70% מהנכס. מומלץ לבדוק מול רואה החשבון שלכם את האפשרות לנכות את המשכנתא מההכנסה הכוללת.
אם החלטתם לרכוש את הנכס, השלב הקריטי ביותר הוא העסקת עורך דין – עדיף שיהיה ממשרד עו"ד מקרקעין בעל מוניטין וניסיון בתחום זה, שייצג אתכם בהליכי הרכישה.
אם רכשתם נכס להשקעה ופרויקט תמ"א עתידי באזור עלול להשפיע באופן שלילי על התשואה שלכם, אנו יכולים לעזור לכם בנימוקים להתנגדות לתמ"א.
התקשרו אלינו כבר עכשיו על מנת לקבוע פגישה, בכדי שנוכל לסייע בידכם לעשות את ההשקעה הנדלנית שלכם בתבונה ובמטרה להפיק את התשואה המרבית.
למידע על המפקח על מקרקעין כנסו.
