פסק דין של בית המשפט המחוזי בתל אביב מביא ל- צמצום ההגנה על התנגדות לתמ"א 38 מטעמי חוסר שוויון בין הדיירים
בהחלטה שהתקבלה לאחרונה על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב, צומצמה האפשרות להתנגד לתמ"א 38 במקרה של אי שיוויון בין התמורות • פסק הדין מקל באופן משמעותי על יזמים ומקטין את האפשרות להתנגד לתוכנית, גם במקרים בהם הוקצו למתנגדים תמורות נמוכות ביחס לשאר הדיירים • הפסיקה קובעת מבחן כללי שעלול להביא לעודף התדיינות בענף.
חוק חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה קובע כי לצורך הריסת בניין קיים והקמתו מחדש, נדרשת החלטה מראש של כל בעלי הדירות. לצד זאת מאפשר החוק לרוב של 80% מקרב הדיירים לפנות למפקח על המקרקעין על מנת שזה יכפה על המיעוט המתנגד לחתום על הסכם התמ"א. בפסק שהתקבל לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב שעניינו ערעור על החלטת המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב יפו, הורחב הכלל לפיו אין לבחון את השווי הכלכלי של התמורה המוצעת וכי המבחן הרלוונטי הוא מבחן כמותי-מהותי.
11 מתוך 12 בעלי דירות בבית משותף ברחוב זיכרון יעקב בתל אביב התקשרו עם חברה יזמית בהסכם לביצוע תמ"א 38/2 (הריסה ובניה ומחדש). בסעיף התמורות נקבע כי לצד כלל ההטבות שיקבלו בעלי הדירות באופן זהה, הרחבת הדירות תיעשה בהתאם להבחנה בין גודלן המקורי כפי שהוא טרם ביצוע הפרויקט. כך נקבע כי הדירות הגדולות בבניין יקבלו תוספת של 23 מ"ר עבור כל דירה בעוד שהדירות הקטנות והבינוניות בנכס יקבלו תוספת של 19 מ"ר בלבד. לטובת רוב בעלי הדירות עמד רוב של כ-91% בבעלות על הדירות ו-כ-93% מהרכוש המשותף. לאחר שהתקבל היתר הבניה מן הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו, פנו בעלי הדירות המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב יפו בבקשה כי תורה לדיירת המתנגדת לחתום על הסכם.
לאחר שהמפקחת קיבלה את תביעת הדיירים במלואה וקבעה כי על המתנגדת לחתום על הסכם התמ"א, הוגש הערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב אשר נדון בפני השופטת לימוד ביבי (עש"א 19339-01-23 אייזן נ' ברנרד). ברקע הטענות הרבות שהעלתה המתנגדת נגד ההסכם, עסק עיקר הדיון בשאלת שיוויון התמורות שקיבלו הדיירים. בהחלטתה, חזרה ראשית כב' השופטת לימור ביבי על הלכות קודמות של בית המשפט העליון ובתי המשפט המחוזיים בעניין כללי השוויון בתמ"א 38, על פיהן השוויון הרלוונטי לפרויקטים מסוג זה הוא השוויון המהותי-כמותי ולאו דווקא השוויון הכלכלי. על פי פסיקה זו, בעוד שהבדלים בתמורות בין בעלי דירות דומות בגודלן עשויים להוביל למסקנה של חוסר שיוויון, מתן תמורות עדיפות לדירות גדולות או בעלות ערך גבוה (בהתאם לשטח הדירה, השטחים המוצמדים, המבנה שלה ועוד) על פני דירות קטנות אינה לא יוביל למסקנה דומה. בשל כך, יש לבחון את השיוויון ממקרה למקרה כאשר המבחן הוא מבחן של פגיעה מהותית, שמשמעותו היעדר הגיון תכנוני וכלכלי. במקרה של המערערת (שם הפער בתמורות עמד בשקלול הדברים על כ-2.61 מ"ר) נקבע כי אין פגם בכך שתיעשה חלוקה כך שהדירות הגדולות בבניין יזכה להגדלה משמעותית יותר של דירתם במסגרת הפרויקט.
חידוד ההלכה על ידי בית המשפט המחוזי מחזק את יכולתם של בעלי דירות שדירתם גדולה באופן יחסי מיתר הדיירים בבית משותף, להשיג במסגרת המשא ומתן על תמ"א 38 תמורות גבוהות יותר מיתר הבעלים. באופן זהה הוא מקטין את היכולת של המיעוט שנפגע מהיעדר השיוויון הכמותי להתנגד בהליכים שמתנהלים מול המפקח על רישום המקרקעין. מעבר לפגיעה האפשרית בבעלי הדירות הקטנות שיקופחו מול יתר הבעלים בבית המשותף, בעיקר במקרים בהם בעלי הדירות הקטנות הם מיעוט ביחס ליתר הבעלים, פסק הדין יוצר עמימות ביחס לשאלה – מתי הפער בתמורות מגיע לכדי חוסר שיוויון מהותי.
החשש העיקרי שנוצר הוא שהתמריץ של בעלי הדירות הגדולות לדרוש תמורות גבוהות על חשבון בעלי דירות קטנות, יביא לקיפוח בעלי דירות קטנות. בהעדר כלל ברור ביחס לנקודת האיזון בה הבדל התמורות נוגע לכדי חוסר שיוויון, אנחנו עתידים לראות בסבירות גבוהה עלייה בסירובים לחתום על הסכמי תמ"א 38 ולצידם התדיינות רבות יותר בנושא אצל המפקחים על רישום המקרקעין שידרשו להכריע בכל מקרה לגופו.
