ענייננו בפסק-דין של המפקחת על רישום מקרקעין בתל אביב אשר קבע באילו נסיבות יראו בהתקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי שימוש חוקי ומותר ברכוש המשותף, בהעדר תקנות מפורטות בעניין (תל אביב-יפו 639-21 קיי סיגי נ' בסיק תשתש גלי).
בעלי דירה בבית משותף הכולל 6 דירות בה לכל דירה מוצמדות 2 חניות בחניון תת קרקעי, הגישו תביעה כנגד דיירים של דירה אחרת באותו בניין, לאחר שהתברר כי הם מקדמים עבודות להתקנת תשתית לעמדת טעינה לרכב חשמלי. התשתית עוברת מדירתם של הנתבעים, דרך חדר המדרגות, ועד לחניה הצמודה. המחלוקת היא בדבר השימוש ברכוש המשותף, שכן, ככל שההתקנה תסווג כשימוש רגיל וסביר של בעלי הדירות ברכוש המשותף, הרי שהיא אינה מצריכה הסכמתם של יתר בעלי הדירות.
התובעים טענו כי התקנת עמדת הטעינה מהווה שימוש שאינו רגיל ואינו סביר ברכוש המשותף, וביקשו צו עשה המורה על הפסקת העבודות והסרת תשתית החשמל. לטענתם, העבודות שכוללות בין היתר הנחת שרוולי ברזל, חציבה וקדיחת חורים, יוצרות הרס רב ברכוש המשותף, ואף יוצרות סיכון לבאי הבית. עוד טענו כי נוכח היקף העבודות אשר עולות כדי שינוי ופגיעה ברכוש המשותף, ומאחר שמדובר בשימוש ייחודי של הנתבעים ברכוש המשותף, נדרשת הסכמתם של כל בעלי הדירות.
הנתבעים, מאידך, טענו כי העבודות ברכוש המשותף כללו התקנת תעלת חשמל בלבד, ונעשו בהסכמת נציגות הבית המשותף. ההתקנה נעשתה באופן בטיחותי, אסתטי ומינימלי, בהתאם להנחיות רשות החשמל הממשלתית, ואושרה בבדיקה מטעם חשמלאי מוסמך.
רקע משפטי
סעיף 55(א) לחוק המקרקעין קובע כי לכל דירה בבית המשותף מוצמד חלק ברכוש המשותף, שכולל את כלל הרכוש שאינו מוצמד לדירות פרטיות. באנדרוגינוס זה של בית משותף, ישנו חיכוך מובנה בין רכוש משותף לקניין פרטי; בין זכויות דירה בבית המשותף, לבין הצרכים המשותפים של כלל בעלי הדירות וזכויותיהם הקנייניות באותו החלק ברכוש המשותף.
ההלכה היא, שכל אחד מבעלי הדירות בבית המשותף רשאי לעשות שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף, מבלי להידרש להסכמת יתר בעלי הדירות. זאת בלבד שאין מדובר בשימוש ייחודי המונע שימוש דומה מדיירים אחרים ברכוש המשותף. האספה הכללית של בעלי הדירות היא המוסמכת לקבל החלטה בעניין במקרה שבו השימוש אינו רגיל וסביר, או אינו מוגדר בתקנון.
השימוש הגובר ברכבים חשמליים הופך נפוץ יותר ויותר וכפי שציינו בעבר, מתעוררות מחלוקות ביחס לשימוש ברכוש המשותף הנדרש לשם התקנת עמדות טעינה עבור רכבים אלו. חשוב להבין כי גם במקרה בו החניה שייכת לדיירים ומחוברת לחשמל דירתם, הרי שהתקנת העמדה כרוכה בהתקנת תשתית ברכוש המשותף.
ההכרעה
המפקחת דחתה את התביעה, תוך קביעה כי התקנת עמדת טעינה בחנייה הצמודה לדירה בבית משותף ומחוברת לחיבור חשמל דירתי אינה טעונה הסכמה של בעלי הדירות האחרים, אך כן צריכה לעמוד בתנאים מסוימים.
קביעתה נעשתה בהלימה להצעת חוק שפורסמה ב-2022, ונועדה להסדיר התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי בבית המשותף במקרה שבו אין הוראות בתקנון מוסכם המסדירות את השימוש המבוקש ברכוש המשותף. המפקחת קבעה כי ההתקנה עומדת בכל התנאים שנמנו בהצעת החוק, ומשכך היא סבורה כי השימוש חוסה תחת שימוש חוקי ומותר ברכוש המשותף.
על פי התנאים הללו, מחויב בעל הדירה למסור לנציגות הבית המשותף ולכל בעלי הדירות הודעה הכוללת פרטים בדבר מיקומה המתוכנן של עמדת הטעינה על תשתיתה, גודלה והשלכותיה הצפויות ביחס לשימוש ברכוש המשותף. על ההודעה להימסר בכתב ולא יאוחר מ- 45 ימים לפני מועד ביצוע ההתקנה בפועל. בנוסף, יש לבצע את ההתקנה לפי הוראות חוק התכנון והבנייה, חוק החשמל, הוראות חוק משק החשמל והוראות חוק הקרינה הבלתי מייננת. עוד על הדייר המבקש להקפיד כי ההתקנה תיעשה בדרך שתצמצמם, ככל האפשר, את הפגיעה ברכוש המשותף לרבות חזות הבית, וכי היא אינה פוגעת במתקנים שהותקנו כדין ברכוש המשותף. על בעל הדירה לשאת באופן בלעדי בכל ההוצאות הנלוות להתקנה ולשימוש בעמדת הטעינה. בהחלטה הודגש, כי על אף שמדובר בהצעת חוק אשר אפשר כי יחולו בה שינויים, הרי שההסדר המוצע מקיף ומתייחס באופן ממצה לחלופות שונות להתקנת עמדות טעינה.
פסק-הדין מציע הסדר אשר יש בו כדי לקדם ולסייע במעבר לשימוש בכלי רכב חשמליים. אף שאפשר ומקרים עתידיים יימצאו ב"אזור האפור" ויאתגרו את ההגדרה של שימוש מותר ברכוש המשותף, פסק-הדין מנסה ליצור איזון בין זכויות הקניין של בעלי הדירות בבית המשותף לבין חשיבות האינטרס לקדם את המעבר לאנרגיה ירוקה, התייעלות אנרגטית והפחתת זיהום האוויר.
