הערת אזהרה

הערת אזהרה היא בעצם הערה המעידה על כוונה לבצע עסקת מקרקעין הקשורה בנכס. עם זאת, הערת אזהרה לטובת המדינה (או לטובת העירייה) מציינת קיום של חלקה בעלת זיקה לאומית בקצה של הנכס. כמו כן, מה מוגדר בחוק בתור עסקה סותרת?

כמו כן, כאשר ישנם זכויות שימוש בנכס עבור צד שלישי לעסקה, למשל: דירה המושכרת לשוכר למשך שלוש שנים, ובאמצע התקופה המשכיר רוצה למכור את הדירה, יש לשים הערה על הנכס שמציינת את זכויות השימוש בנכס של השוכר למשך תקופת השכירות.

הערת אזהרה

ראשית נציין שהערת אזהרה היא בעצם ההוראה הנרשמת אצל רשם המקרקעין, אשר מעידה על קיומה של התחייבות של בעל המקרקעין, או בעל הזכויות במקרקעין, לעשות בנכס המקרקעין עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה. הערה כזו עשויה להרשם עוד בשלב עריכת זכרון דברים במקרקעין.

חשוב לציין כי לאחר שנרשמה הערת האזהרה, כל עוד לא נמחקה ההערה, לא ניתן לרשום במרשם המקרקעין עסקה אחרת לגבי אותו הנכס אשר סותרת את תוכן ההערה. זאת על מנת למנוע מצב של עסקאות כפולות, ולמעשה על מנת להגן על הרוכש העתידי.

נציין גם כי לא ניתן לרשום הערה כזו בשל התנגדות לתכנית בניה, או בשל סכסוך כלשהו בין דיירים או שכנים.

הערה כזו היא בעצם רישום של זכות קניינית, הכוללת משמעות בכל הנוגע להבטחת הזכויות של המוטבים אשר ההערה רשומה לטובתם. רישום הערת האזהרה מבטיח את זכויות רוכש הדירה לאחר הסכם המכירה מפני הוצאה לפועל של עסקאות סותרות, כמו גם הגנה מרישום עיקולים על הנכס על ידי לשכת ההוצאה לפועל.

חלק מהאחריות של עורך דין מקרקעין ונדלן היא לבדוק הערות אזהרה ושאר ענייני רישום אצל רשם המקרקעין (טאבו), זאת נעשה כחלק מהבדיקות לקראת עסקאות נדלן או מקרקעין. עורך דין מנוסה ומקצועי ידע לבדוק את הרישומים וההערות בטאבו לפני כל עסקה.

הערת אזהרה לטובת המדינה

בפרוייקטים כגון "מחיר למשתכן", בהם הזכויות בנכס מוגבלות בהעברה למשך מספר שנים (לרוב 5 או 10 שנים), המדינה מגינה על הנכס בהערת אזהרה הרשומה לטובתה למשך תקופת הזמן בה זכויות ההעברה מוגבלות. לאחר תקופה זו, לרוב, נמחקת הערת האזהרה והזכויות בנכס עוברות לרוכש במלואן.

למעשה, על מנת למנוע מצב שבו הזוכים, אשר רכשו דירה במסגרת "מחיר למשתכן", ימכרו את הדירה באופן מיידי במחיר השוק נוצרה הערת האזהרה הזו, אשר מוצמדת לנכס. מוטב ההערה הוא בעצם מדינת ישראל דרך משרד השיכון, כאשר באפשרותו של הרשם למחוק את ההערה בתום תוקפה ללא בקשה מצד המוטב.

דבר נוסף אשר עשוי להופיע כהערת אזהרה לטובת העירייה או המדינה הוא במקרה שקיים שטח בעל זיקה לאומית, כגון אתר עתיקות או אתר קבורה, אשר אחד מגבולותיו צמוד לגבול השטח המדובר. במקרה כזה ההערה היא על מנת להתריע שלא ניתן לבנות בכל החלקה.

מה היא עסקה סותרת?

על פי סעיף 127 לחוק המקרקעין, ברגע שנרשמה הערה על נכס אצל רשם המקרקעין (טאבו): "לא תרשם עסקה סותרת". מה היא, אם כן, עסקה סותרת?

הפרשנות בפסיקה היא שעסקה סותרת תחשב כעסקה אשר שוללת או פוגעת בזכויותיו של המוטב בנכס על פי הערת האזהרה. כלומר, אם נרשמה בנכס מסוים הערה לטובת רוכש א', לא ניתן יהיה להעביר את הבעלות על הנכס לרוכש ב', ללא אישור מפורש מאת רוכש א', אשר הוא המוטב בהערת האזהרה.

בנוסף, לא ניתן לרשום משכנתא על הנכס לטובת רוכש ב', או אפילו שכירות על הנכס לטובת רוכש ב', שכן כל אלו גם הם נחשבים כפוגעים בזכויותיו של רוכש א'.

עם זאת, ישנם חריגים לכלל זה, כאשר על פי החוק רישום ההערה עצמה אינו נחשב לעסקה, ועל כן ניתן לרשום מספר הערות אזהרה לגבי מספר מוטבים. במקרה כזה יידרש בית המשפט להכריע בשאלה זכותו של מי מהמוטבים עדיפה.

חריג נוסף הוא במקרה של תוכנית בניה עירונית שאושרה. ניתן לרשום עסקה המקנה חלק בקרקע, בבעלות או בחכירה לדורות, לטובת רשות מקומית, למטרת בניית דרכים או מדרכות, שכן זו לא נחשבת לעסקה סותרת. עם זאת, יש לתת התראה למוטב בהערת האזהרה לפחות 30 יום לפני כן.

זכות שימוש בנכס

כאשר אדם א' מעוניין לרכוש נכס מאדם ב', ועם זאת הנכס מושכר לאדם ג' למשך תקופה ארוכה – יש לציין זאת בהערת אזהרה על זכות שימוש בנכס. הסיבה לכך היא פשוטה והיא על מנת להגן על הדייר הנמצא בנכס, על מנת שלא יפגעו זכויותיו, היות שחוזה השכירות שלו נחתם כבר.

יש לציין, אגב, כי זכות השימוש בנכס אינה זכות קניינית, וניתן להעביר נכס אשר יש עליו זכויות שימוש עבור צד ג' מצד א' לצד ב', אך עם זאת לא ניתן לפגום בזכות השימוש של צד ג'. קרי: העברה של נכס מושכר, לא פוגמת בזכויות השוכר ולא שוברת את חוזה השכירות.

אתם מוזמנים לעקוב אחר עמוד הפייסבוק שלנו