רוצים לדעת מה זה בדיוק עורך דין היתר לתכנית? ובכלל מה זה היתר בניה, מה התהליכים והאם צריכים ייצוג של עורך דין לשם כך? תשובות לשאלות אלו ועוד ננסה לתת לכם במאמר הנוכחי. בגדול, עורך דין תכנון ובניה נותן פתרונות לבעיות סבוכות הקשורות למוסדות התכנון והבניה בישראל כלומר לגוף הרגולטורי במדינה האמון על הוצאת היתרי בנייה.
מה זה עורך דין היתר לתכנית
הגוף האמון על אישור היתרי בנייה מורכב ממשרד ממשלתי וכן וועדות מקומיות ואזוריות ועוד. הנושאים הספציפיים בהם אנו עוסקים בענייני התכנון והבנייה יידונו בהמשך המאמר. באופן עקרוני כאשר מדובר בתכנון ובנייה ישנם כמה שאלות בסיסיות שצריך לתת עליהם את הדעת. כגון המעורבות של עורכי דין מקרקעין בתהליכי התכנון והבנייה, סוגיות הנוגעות לחוק התכנון והבנייה, האם גם במקרה שנראה לכאורה פשוט, יש עניין לשכור שירותי עו"ד התנגדות לממ"ד.
כל פרויקט בנייה מתחיל ביזם. יזם כלשהו רוכש מגרש ומעוניין לבנות שם מבנה. אם זה קופת חולים שרוצה לבנות מרפאה, אם זה עמותה שרוצה לבנות בית כנסת, עירייה שרוצה לבנות אתר תיירות, רשת תיירות שמעוניינת לבנות בית מלון או משקיע שרוצה למכור דירות למגורים וכו' וכו'. לענייננו, לכל הגורמים הנ"ל יש הגדרה אחת – יזם.
רכישה של מגרש היא, כמו שאתם יכולים להבין, לא רכישה פשוטה שמבוצעת כבדרך אגב, תוך כדי שיחה בטלפון… מדובר ברכישה רצינית שבאה לאחר דיונים רבים ומשא ומתן בין הצדדים. וכחלק מכל העניין חייב היזם לדעת האם המגרש הוא ייעודי עבור המטרה שלשמה הוא מעוניין לרכוש את הקרקע. כלומר, אם הוא מעוניין לבנות בית מלון גורד שחקים הוא חייב לדעת מראש האם בכלל מותר לבנות בניין תיירותי מסחרי והאם מותר בכלל לבנות שם בגובה.
האם ניתן להסתפק בעבודה של עורך בקשה להיתר
כאשר מדובר במקרה קלאסי של הגשת תכנית בנייה להיתר, ללא מורכבות כלשהי, ניתן להסתפק בעבודתו של עורך בקשה להיתר שהוא מגיש לוועדה את בקשת ההיתר בצירוף כל הנדרש. אלא אם כן מדובר בפרויקט רב היקף, שאז היינו ממליצים לקחת ליווי משפטי של עורך דין בטרם חתימת החוזה עם עורך הבקשה – שהוא בדרך כלל אדריכל במקצועו. וזאת בכדי שתהייה לכם הכוונה משפטית על עצם החוזה עמו והגדרת תפקידו. כולל עצם הגדרת האדריכל כעורך הבקשה לפי המוגדר בתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970.
והאם עדיף לקחת עורך דין בכדי שישמש כעורך בקשה להיתר? קודם שנענה על שאלה זו אנו צריכים לשאול האם עורך דין יכול בכלל לשמש כעורך בקשה להיתר? סעיף ד2 לתקנות התכנון והבנייה קובע כי: "מי שמוסמך לפי תקנות המהנדסים (והאדריכלים) להגיש לרשות המוסמכת תכנית כמשמעותה בתקנות האמורות, והוא בלבד, מוסמך לחתום על בקשה להיתר כעורכה".
האם עורך דין יכול להיות עורך הבקשה להיתר בניה
החוק מגדיר שרק מי שמאושר על ידי תקנות המהנדסים לשמש כעורך הבקשה להיתר בניה, הוא ורק הוא, יכול לחתום על התוכנית כעורך הבקשה. ובקיצור – עורך דין אינו יכול בכלל לשמש כעורך בקשה להיתר בנייה. וזאת מכיוון שהגשת בקשה להיתר בנייה מורכבת לא רק מסעיפי חוק וניהול משא ומתן, היא מורכבת מדרישות למילוי מטלות שונות בתחום התכנון והבנייה המצריכות בהכרח ידע והתמצאות בנבכי הבנייה.
לסיכום – מינהל התכנון הוא האחראי על רישוי הבנייה בישראל. כל יזם שמעוניין לבנות בישראל חייב להגיש בקשה לרישוי בנייה. אולם בכדי להגיש בקשה להיתר הוא חייב לדעת ולהכיר את מקצועות הבנייה ולכן הבקשה חייבת להיות מוגשת באמצעות עורך הבקשה כמוגדר בתקנות המהנדסים והאדריכלים. תהליך הרישוי לא מסתיים בקבלת ההיתר אלא הוא מלווה את היזם מהתכנון עד סיום הבנייה. התהליך מתנהל מול הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה הפרוסות ברחבי הארץ ומשויכות ליישוב בו הן נמצאות.
כאשר מדובר בפרויקט מורכב הדורש שינוי ייעוד קרקע, או כאשר כבר בהתחלה ישנה התנגשות עם החוק (כגון עקירה של עץ או למשל הגשת התנגדות למספר יחידות דיור על ידי שכנים) וכדומה או פרויקט רב היקף מומלץ להתקשר עם עורך דין להתנגדות לגובה בניין או עורך דין מקרקעין בטרם התחלת התהליך. אם לאו, ניתן להתחיל את התהליך מול עורך הבקשה להיתר בניה שינחה אתכם לגבי כל מה שנדרש מכם בכדי להתחיל להניע את התהליך על הצד המוצלח ביותר.
בכל מקרה אתם מוזמנים להתייעץ עמנו על כל שאלה בקשר לעורך דין היתר לתכנית או לבקשת התנגדות לסטייה ניכרת.
