מהו היטל השבחה תמ"א 38, כיצד הוא מחושב ומי קובע את גבוהו
המושג "השבחה" מוגדר בחוק התכנון והבנייה והוא: "'השבחה' – עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג;" היטל השבחה הוא למעשה תשלום אותו גובה הועדה המקומית עבור פעולותיה (אישור הקלות, אישור שימושים חורגים או אישור תוכניות בניין עיר). גובה התשלום הוא 50% מעליית הערך שנוצרה כתוצאה מפעולת הרשות בניקוי עלויות הביצוע (למשל, עלויות הבנייה או ייעוץ משפטי). גובה ההשבחה נקבע על ידי הרשות המקומית עצמה. קביעת גובה ההיטל שיכנס לקופת הרשות ע"י הרשות עצמה מביאה בלא מעט מן המקרים להערכת שווי גבוהות ומנופחות שמטרתן הכנסת כספים רבים לקופת הרשות. על השומה המקורית ניתן לערער כאשר במקרים רבים תהליך הערעור מצליח להביא להפחתה משמעותית בגובה ההיטל. לכן חשוב להסתייע בעורך דין שמומחה בעסקאות מקרקעין ומומחה בהפחתת היטלי השבחה.
מהי תמ"א 38 – היטל השבחה תמ"א 38
תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. במסגרת תוכנית המתאר, שהוכנה על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה, תוקנו מספר תקנות שמסדירות את אופן ההליך ובניהן תקנות התכנון והבנייה (פטור מהיטל השבחה לעידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) (הוראת שעה), התשס"ט – 2008.
גביית היטל השבחה על תוכנית ארציות ותמ"א 38
ככלל, בהיותה של תמ"א 38, תוכנית ארצית, לא ניתן לגבות בגינה היטל השבחה בוועדה המקומית. למרות זאת לרשויות מסוימות קיימים חריגים מפטור גביית היטל ההשבחה. כדיי להתגבר על הפטור שניתן במסגרת הליך התמ"א ישנן רשויות אשר מוצאות דרכים "מתוחכמות" לגביית היטל ההשבחה וישנן עדויות לכך שרשויות אחרות גובות היטלי השבחה עבור תמ"א 38 במעין "שיטת מצליח". לכן חשוב להתייעץ עם עורך דין להיטל השבחה שיסייע בהבנת הבסיס המשפטי לגביית היטל ההשבחה.
מדוע גובות העיריות היטל השבחה על תוכנית ארציות ותמ"א 38
הפטור מהיטל ההשבחה יוצר כדאיות כלכלית משמעותית בפרויקטים מסוג תמ"א 38 שכן הוא "חוסך" לבעלי המקרקעין כסף רב שהיו נדרשים לשלם לרשויות המקומיות. עניין זה הביא לתרעומת בקרב רשויות מקומיות רבות הדורשות את ביטולה של תוכנית תמ"א 38. מתח זה, מביא למקרים רבים בהם עיריות ומועצות שונות דורשות מהתושבים המבקשים לבצע תוכניות תמ"א בתחומן. הדרך לעקוף את הפטור מתשלום היטל השבחה הוא הטענה לפיה היטל ההשבחה איננו משולם עבור ביצוע התמ"א עצמה אלא עבור התוכניות עירוניות שאפשרו את ביצוע התמ"א במרחב. כך לדוגמא נחשף כי עיריית תל אביב דרשה תשלום היטל השבחה בסך של מיליונים עבור תוכנית הרבעים בעיר שאפשרה תמ"א שבוצעו בשטח העירוני. לפני שמשלמים היטלי מנופחים על תוכניות שאינם מקימות זכות לגביית היטל השבחה, רצוי להתייעץ עם עו"ד לענייני היטל השבחה. הניסיון מראה כי ערעור על שומת העיריות מביאה במרבית המקרים להפחתה של 80%-90% מהשומה המקורית, כלומר מאות אלפי שקלים!
חשוב להתייעץ עם עו"ד מומחה בעל ניסיון בתחום היטלי ההשבחה. עורך דין מקצועי עשוי להביא לחיסכון של מאות אלפי שקלים.
משרד נעם קולודני ושות' מומחים בהיטל השבחה ובעלי ניסון של שנים.
