בקצרה: תמא 38 (תמ"א 38) פוקעת סופית במאי 2026. כ-30 רשויות מקומיות כבר מקדמות תכניות חלופיות להתחדשות עירונית. חוק פינוי בינוי החדש דורש 67% הסכמת דיירים (במקום 80%), עם הגנות מיוחדות לקשישים ולאוכלוסיות מוחלשות. בדקו מה המצב בבניין שלכם (quiz למטה) ואיך להגן על הזכויות שלכם בתקופת המעבר.
תמ"א 38 ב-2026: שינויים בהתחדשות עירונית ופינוי בינוי
בהקשר של תמא 38 — מהי התכנית : תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה) אושרה בשנת 2005 כמענה לסיכון הסיסמי בישראל. תמא 38 אפשרה לבעלי דירות בבניינים ישנים (שנבנו לפני 1980) לחזק את המבנה ולקבל בתמורה תוספת זכויות בנייה: ממ"ד, מרפסת שמש, ולעתים קומות נוספות.
YouTube video player
תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה) אושרה בשנת 2005 כמענה לסיכון הסיסמי בישראל. תמא 38 אפשרה לבעלי דירות בבניינים ישנים (שנבנו לפני 1980) לחזק את המבנה ולקבל בתמורה תוספת זכויות בנייה: ממ"ד, מרפסת שמש, ולעתים קומות נוספות.
למה תמא 38 פוקעת? התכנית היתה זמנית מלכתחילה ולאורך השנים הוארכה מספר פעמים ותמא 38 תוקף הוארך. ב-2026 התוקף פוקע סופית, כאשר כ-30 רשויות מקומיות כבר מקדמות תכניות התחדשות עירונית חלופיות. הסיבות לפקיעה כוללות: תמא 38 ב-2026 כבר אינה רלוונטית ברוב האזורים, פרויקטים רבים נתקעו, ופינוי בינוי הפך למסלול המועדף.
בדיקה מהירה: מה קורה עם הבניין שלכם
ענו ובדקו מה המצב המשפטי של הבניין שלכם (quiz)
באיזה שלב נמצא הפרויקט בבניין שלכם?
אם טרם התחיל הליך, תמא 38 ככל הנראה כבר לא רלוונטית לבניין שלכם. אם יש הסכם או בקשה, הזכויות נשמרות בתנאים מסוימים. אם יש היתר, הזכויות מוגנות. בכל מקרה, מומלץ לבדוק אם הרשות המקומית שלכם מקדמת עורך דין תכנון ובנייה ילווה אתכם. התקשרו 03-6441175
שלבי תהליך ההתחדשות העירונית: תמ"א 38 ופינוי בינוי
ציר הזמן: מהתוקף הזמני לפקיעה סופית
תמא 38 עברה מסע ארוך מאז אישורה ב-2005. רוצים להבין תמ"א 38 מה השתנה? הנה ציר הזמן המרכזי:
שנה
אירוע
משמעות
2005
אישור תמ"א 38
תוקף זמני לחיזוק מבנים ישנים
2010
תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה)
אפשרות להרוס ולבנות מחדש
2018
תיקון 3א
מעבר לתכניות מקומיות
2022
הארכת תוקף
הארכה נוספת לתמא 38 תוקף
מאי 2026
פקיעה סופית
תמא 38 ב-2026 פוקעת ללא הארכה
שימו לב: הטבות המס פוקעות גם הן
הטבות המס שנלוו לתמא 38 (פטור ממס שבח, פטור מהיטל השבחה, פטור ממס רכישה על התוספת) פוקעות יחד עם התכנית. פרויקטים שלא יקבלו היתר עד מאי 2026 יאבדו את ההטבות. לפי נתוני משרד הבינוי, כ-15% מהפרויקטים שאושרו טרם קיבלו היתר.
30 רשויות מקומיות מקדמות חלופות
במקום תמא 38, כל רשות מקומית מקדמת תכנית התחדשות עירונית משלה. עד אפריל 2026, כ-30 רשויות כבר אישרו או נמצאות בשלבי אישור מתקדמים של תכניות מקומיות. כל תכנית מותאמת לצרכים ולאופי של העיר.
תל אביב-יפו
תכנית TA/5000 להתחדשות עירונית מקיפה. דגש על שכונות דרום תל אביב ומתחמים גדולים.
רמת גן
תכנית התחדשות עם דגש על מתחמי פינוי בינוי. מענה לצפיפות ולמבנים ישנים ברחבי העיר.
חיפה
תכנית ייחודית שמתחשבת בטופוגרפיה. דגש על שיקום שכונות הדר ומרכז הכרמל.
באר שבע
תכנית התחדשות רחבה לשכונות הוותיקות. פינוי בינוי כמסלול מועדף עם תמריצים ליזמים.
אז תמ"א 38 מה השתנה מבחינת הרשויות? כל רשות קובעת בעצמה את היקף הזכויות, התנאים ולוח הזמנים. מה שנכון בתל אביב לא בהכרח רלוונטי ברמת גן. לכן חיוני לבדוק את התכנית הספציפית של הרשות המקומית שלכם ולהבין את ההשלכות על הבניין.
חוק פינוי בינוי החדש: 67% הסכמה
חוק פינוי בינוי (התחדשות עירונית) שנכנס לתוקף הוא המסלול שמחליף בפועל את תמא 38 ב-2026. השינוי המהותי: במקום 80% הסכמת דיירים שנדרשו בעבר, עכשיו מספיקים 67% מבעלי הדירות בבניין.
המשמעות: קל יותר לקדם פרויקטים של פינוי בינוי, כי דייר סרבן אחד או שניים כבר לא יכולים לחסום את כל הבניין. עם זאת, החוק מגדיר מנגנונים ברורים להגנה על זכויות המיעוט, כולל פנייה לועדת ערר ולבית המשפט.
67% הסכמה מספיקים
לפי חוק פינוי בינוי, 67% מבעלי הדירות (לפי שטח) יכולים לאשר את העסקה.
מפקח על הבתים המשותפים
דייר סרבן יכול לפנות למפקח. אם אין סיבה מוצדקת, המפקח יאשר את הפרויקט בכל זאת.
פיצוי הולם
כל דייר זכאי לדירה חדשה בשווי מינימלי של דירתו + תוספת. היזם חייב לתת ערבויות בנקאיות.
אחד החידושים החשובים בחוק פינוי בינוי הוא ההגנה על אוכלוסיות מוחלשות, ובמיוחד קשישים. הנה הזכויות שמגיעות לכם:
דירה מותאמת קשיש
קשיש מעל גיל 75 זכאי לדירה חלופית בקומה נמוכה עם מעלית, מותאמת לצרכיו, באותו אזור.
חלופת שכירות
קשיש שאינו מעוניין בדירה חדשה יכול לבחור בפיצוי כספי או בדירת שכירות לכל החיים.
ליווי מקצועי
הזכות לליווי של עו"ד ושמאי על חשבון היזם. בנוסף, חובת הסבר מותאם בשפה פשוטה.
מועדים מותאמים
קשישים מקבלים ארכות נוספות לקבלת החלטות. לפי הנתונים, כ-22% מהדיירים בפרויקטים הם מעל גיל 65.
טבלת השוואה: תמ"א 38 מול פינוי בינוי מול תכנית מקומית
פרמטר
תמ"א 38 (פוקעת)
פינוי בינוי
תכנית מקומית
תוקף
עד מאי 2026
קבוע
קבוע
הסכמת דיירים
100% (בפועל)
67%
משתנה
סוג פרויקט
חיזוק + תוספת
הריסה ובנייה מחדש
משתנה
זכויות בנייה
לפי התכנית
לפי מתחם
לפי רשות
הטבות מס
פוקעות
חדשות (מוגבלות)
לפי החלטה
הגנת קשישים
חלקית
מקיפה
לפי תכנית
דייר סרבן
חוסם
מפקח מכריע
לפי חוק
ייצוג משפטי
חיוני
חיוני
חיוני
מה לעשות עכשיו: מדריך לבעלי דירות
בדקו את מצב הפרויקט
אם יש הסכם תמא 38, בדקו האם הוגשה בקשה להיתר. אם כן, הזכויות נשמרות. אם לא, ייתכן שצריך לעבור למסלול אחר.
בדקו את התכנית המקומית
פנו לוועדה המקומית לתכנון ובנייה וברר אם יש תכנית התחדשות עירונית חלופית לאזור שלכם.
שקלו מסלול פינוי בינוי
אם הבניין ישן ותמא 38 כבר לא רלוונטית, פינוי בינוי עשוי להיות המסלול המתאים. בדקו 67% הסכמה.
היוועצו עם עורך דין
עורך דין מקרקעין יבדוק את ההסכם הקיים, יעריך את הזכויות ויציע אסטרטגיה מותאמת.
הגנו על זכויות הקשישים
אם יש דיירים קשישים בבניין, ודאו שזכויותיהם נשמרות לפי החוק החדש.
למה חשוב ייצוג משפטי בתקופת המעבר
אחרי שהבנו תמ"א 38 מה השתנה, ברור שתקופת המעבר מתמא 38 לפינוי בינוי ולתכניות מקומיות היא רגע קריטי עבור בעלי דירות. הסכמים ישנים עלולים לאבד תוקף, זכויות עלולות להשתנות, ויזמים עשויים לנצל את חוסר הוודאות.
משרד קולודני ושות', משרד עורכי דין לתכנון ובנייה, מלווה בעלי דירות בכל שלבי ההתחדשות העירונית: מבדיקת ההסכם הקיים, דרך משא ומתן עם היזם, ועד ייצוג בפני מוסדות התכנון. תביעת פיצויים תכנון על ירידת ערך בעקבות תכנית חדשה היא גם אפשרות שכדאי לבחון.
30+ רשויות עם תכנית חלופית
67% הסכמה לפינוי בינוי
מאי 2026 פקיעת תמ"א 38
17+ שנות ניסיון
הבניין שלכם בתהליך התחדשות עירונית?
באחרי שהבנו תמ"א 38 מה השתנה, ברור שתקופת המעבר מתמא 38 לפינוי בינוי, כל החלטה היא קריטית. פנו לייעוץ משפטי מותאם.
מומחה בדיני תכנון ובנייה, התנגדויות לתכניות בנייה, ופינוי בינוי. למעלה מ-17 שנות ניסיון בליווי בעלי דירות בפרויקטים של תמא 38 והתחדשות עירונית. מגדל משה אביב, קומה 41, רמת גן.
ייעוץ משפטי בנושא תמ"א 38 ופינוי בינוי
שאלות נפוצות על תמ"א 38 ב-2026
עו"ד ונוטריון נעם קולודנימייסד, קולודני ושות' משרד עורכי דין ונוטריון
19+ שנות ניסיון בתכנון ובנייה, מקרקעין, התנגדויות וייצוג בוועדות. מגדל משה אביב, רמת גן.
מתי בדיוק תמ"א 38 פוקעת
תמ"א 38 פוקעת סופית במאי 2026. לפי נתוני הרשות להתחדשות עירונית, כ-1,200 פרויקטים בשלבים שונים עדיין מתנהלים תחת התכנית. תמא 38 תוקף מסתיים, אך פרויקטים שקיבלו היתר בניה לפני הפקיעה ימשיכו כרגיל. פרויקטים שטרם קיבלו היתר יצטרכו לעבור למסלול חלופי, בין אם פינוי בינוי או תכנית מקומית. כ-15% מהפרויקטים שאושרו טרם קיבלו היתר. חשוב לזכור שגם הטבות המס פוקעות במועד זה, ולכן תכנון מוקדם חיוני.
מה קורה אם יש לנו הסכם תמ"א 38 עם יזם
אם יש הסכם חתום עם יזם ועדיין לא הוגשה בקשה להיתר, חשוב לבדוק את סעיפי ההסכם. כ-45% מההסכמים מכילים סעיף שמתייחס לפקיעת התכנית. על פי נתוני משרד הבינוי, ייתכן שההסכם יצטרך להיות מותאם למסלול פינוי בינוי או לתכנית מקומית חלופית. מומלץ לפנות לעורך דין שיבחן את ההסכם ויגן על זכויותיכם. לעתים ניתן לנהל מו"מ עם היזם על מעבר למסלול פינוי בינוי, שעשוי להיות כלכלי יותר לכל הצדדים.
מה זה חוק פינוי בינוי 67 אחוז
חוק פינוי בינוי קובע שמספיקים 67% מבעלי הדירות בבניין (לפי חלק ברכוש המשותף) כדי לאשר עסקת פינוי בינוי. לפני כן, נדרשו כ-80% הסכמה. לפי סקר של מרכז נדלן, השינוי הזה הוריד את שיעור הפרויקטים התקועים בכ-30%. דייר שמתנגד יכול לפנות למפקח על הבתים המשותפים, שיבחן אם ההתנגדות מוצדקת. אם אין סיבה ענייניית כמו נכות או מצב כלכלי קשה, המפקח יאשר את העסקה. הורדת הרף ל-67% הפכה פינוי בינוי לנגיש יותר.
מה הזכויות של קשישים בפינוי בינוי
החוק מעניק הגנות מיוחדות לדיירים מעל גיל 75: דירה מותאמת בקומה נמוכה עם מעלית, חלופת שכירות לכל החיים, ארכות להחלטות, וליווי מקצועי על חשבון היזם. לפי נתוני הרשות להתחדשות עירונית, כ-22% מהדיירים בפרויקטי פינוי בינוי הם מעל גיל 65. ההגנות חלות גם על בעלי מוגבלויות ואוכלוסיות מוחלשות נוספות. המטרה היא שאף דייר לא יימצא ברחוב או במצב גרוע יותר בעקבות ההתחדשות העירונית.
האם עדיין אפשר להגיש בקשה לתמ"א 38
טכנית כן, כל עוד תמא 38 תוקף נמשך (עד מאי 2026). אולם בפועל, הסיכוי לקבל היתר בזמן הוא נמוך מאוד. לפי נתוני מנהל התכנון, כ-85% מהבקשות החדשות שהוגשו ב-2025 טרם אושרו. רוב הרשויות כבר מפנות יזמים למסלולים חלופיים. אם הבניין שלכם מתאים לפינוי בינוי, זה כנראה המסלול העדיף כעת. בכל מקרה, מומלץ לבדוק עם הרשות המקומית אם יש תכנית מקומית חלופית שעשויה להתאים לבניין שלכם.
מה ההבדל בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2
תמ"א 38/1 היתה חיזוק המבנה הקיים עם תוספת ממ"ד, מרפסות וקומות. תמ"א 38/2 אפשרה הריסה מלאה ובנייה מחדש. לפי סקר של חברת מדלן, כ-60% מהפרויקטים שבוצעו היו מסוג 38/2. הריסה ובנייה נחשבה לכלכלית יותר ליזם ומספקת דירות חדשות ואיכותיות יותר. שני המסלולים פוקעים יחד במאי 2026. מומלץ לברר עם עורך דין מקרקעין איזה מסלול חלופי מתאים לבניין שלכם בהתחשב במצב הפיזי ובמיקום.
כמה זמן לוקח פרויקט פינוי בינוי
פרויקט פינוי בינוי אורך בממוצע 5 – 8 שנים מרגע ההחתמה הראשונה ועד האכלוס. לפי נתוני הרשות להתחדשות עירונית, כ-40% מהזמן מוקדש להשגת הסכמות ולבירוקרטיה תכנונית. שלב הבנייה עצמו אורך 2 – 3 שנים. עם חוק הפינוי בינוי החדש (67% הסכמה), הציפייה היא שהשלב הראשון יתקצר משמעותית, כי עכשיו מספיקים 67% הסכמה במקום 80%. מומלץ להיערך מראש עם ייצוג משפטי כדי להאיץ את ההליך.
האם כדאי לשכור עורך דין לפינוי בינוי
ייצוג משפטי בפרויקט פינוי בינוי הוא חיוני ולא רק מומלץ. לפי סקר של לשכת עורכי הדין, כ-78% מהפרויקטים שנכשלו או התעכבו היו ללא ייצוג מקצועי מצד הדיירים. העלות מתחלקת בין כל הדיירים ולרוב משולמת על ידי היזם. העורך דין בודק את ההסכם, מנהל מו"מ, מגן על זכויות הקשישים ומוודא שהערבויות מספקות. משרד קולודני ושות' מלווה בעלי דירות בפרויקטים ברחבי המרכז.
תמ"א 38 פוקעת. הזכויות שלכם לא חייבות.
עו"ד נעם קולודני יבדוק את ההסכם שלכם, יגן על זכויותיכם ויעזור לכם לנווט בתקופת המעבר.
משרד עורך דין מקרקעין ונוטריון קולודני ושות’ נוסד בשנת 2007 וייצג עד היום מאות לקוחות פרטיים ועסקיים במגוון רחב של תיקים וסוגיות משפטיות כגון מכר דירה, רכישת דירה, סוגיות במקרקעין וכיו”ב. המשרד מצטיין במאבק ללא פשרות עבור לקוחותיו, ובשירות מסור ואישי עד השלמת המשימה.
המשרד מעניק שירותים משפטיים במגוון תחומים כולל ייצוג בעסקאות מקרקעין, מכר ורכישת דירה וכן שירותי נוטריון:
