תמא 38 כדאיות ועיתוי נכון לבצע, מה זה פינוי בינוי ומה ההבדלים בין שתי התוכניות? ובכלל – למה עושים תמא 38.
המונח תמ"א 38 מתייחס לתוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. כתמריץ לחיזוק, מוענקות זכויות בנייה נוספות לדיירי הבנין ולקבלן המבצע. התוכנית החלה את דרכה ב-2005 כאשר כל חמש שנים אושרה התוכנית מחדש.
חשוב לציין כי בנובמבר 2019 המועצה הארצית לתכנון ולבניה קבעה כי תוכנית תמ"א 38 תוארך רק עד אוקטובר 2022 ולא עד מאי 2025. תכליתה המוצהרת של תוכנית תמ"א 38 הייתה ליצור מתווה שיאפשר חיזוק מבנים ישנים בפני רעידות אדמה.
על פי התוכנית, כל מבנה שנבנה לפני תחילת שנת 1980 ואינו עומד בתקן הישראלי העדכני לעמידות בפני רעידות אדמה זכאי להטבות שהתוכנית מציעה. המנגנון הכלכלי שבבסיס התוכנית קובע כי בעלי דירות יוכלו להתקשר עם יזם או עם קבלן. אחד מבעלי המקצוע האלה יחזק את יסודות הבניין ובתמורה יוכל לבנות עוד כמה דירות בעוד כמה קומות על הבניין הקיים ולמכור אותן בשוק החופשי.
על פי רוב, אישור התוכנית תלוי באישור כל דיירי הבניין, אך עם זאת ישנם מקרים שתוכנית אושרה עבור בניין למרות התנגדות לתמא 38 שהוגשה על ידי אחד הדיירים או יותר.
למשל, בפרויקט בבניין מגורים בחולון, אושר הפרויקט בכללותו למרות התנגדותו של דייר, כאשר המפקחת אישרה את ביצוע העבודות תוך התחשבות בתלונות הדייר שסירב לחתום, כך שטענותיו יקבלו יחס בעת ביצוע העבודות עצמן. הדייר התלונן על רעש בלתי נסבל שיגרם לו מהמעלית, למשל, והמפקחת פתרה זאת על ידי התקנת בידוד רעש בדירתו, אם ידרש לכך.
תמא 38 כדאיות ומתי עדיף לגשת להליך
היות והמועצה הארצית לתכנון ובניה קבעה כי תוכנית תמ"א 38 ככל הנראה תגיע לסיומה בשנת 2022 – עדיף להגיש טפסים לשם ביצוע התהליך במועד המוקדם ביותר האפשרי. זאת מכיוון שההזדמנות, ככל הנראה, לא תחזור. מומלץ להיעזר בשירותי עורך דין מקרקעין ונדלן, שכן עורך דין בעל ניסיון וידע בטיפול בתיקים כגון אלו ידע לבצע את הדברים בצורה טובה ויעילה.
לרוב, כאשר ניגשים לתהליך מסוג זה, חשוב להחתים את כלל דיירי הבניין על טופס זכרון דברים במקרקעין, אשר מפרט את עיקרי רצון הדיירים, כמו גם את עיקרי התוכנית עצמה.
חשוב לזכור כי התוכנית היא תוכנית מתאר ארצית, ולכן היא חלה על כל מדינת ישראל. התוכנית מתייחסת לא רק למבני מגורים, כי אם גם לבנייני משרדים, לבנייני מסחר וגם למבני ציבור, אולם התמורות שאושרו לבנייני מגורים גבוהות יותר ולכן הרוב המכריע של פרויקטים בתוכנית מבוצעים או בוצעו בתחום זה.
מה זה פינוי בינוי ומה ההבדל בינו לבין תמ"א 38
השאלה מה זה פינוי בינוי נשאלת רבות.
פינוי בינוי הוא תהליך במסגרת התחדשות עירונית שבו הורסים בניינים ישנים ומפנים את הדיירים למשכן חלופי, ובונים במקומם בניינים חדשים ומחוזקים לפי תקני בנייה מחמירים ועדכניים יותר, לרוב גבוהים יותר ועם יותר דירות מהבניינים שנהרסו.
ביצוע תהליך פינוי בינוי כפוף לתוכנית בניין עיר (תב"ע) בסמכות החלטה של ועדה מחוזית. לרוב כשמתבצע פינוי בינוי בשכונה קיימת, בונים שכונה חדשה צפופה יותר עם שיפור בתשתיות, תוך שילוב שטחים ירוקים וציבוריים. מעבר לכך, זו גם הזדמנות לתקן ליקויי בניה במבנים קיימים.
כדי שיתאפשר תהליך של פינוי בינוי, המתחם חייב להיות מוכרז ע"י המדינה ככזה המיועד לפינוי בינוי. בדרך כלל פינוי בינוי מתייחס למתחמים שלמים וחייב לכלול לפחות 24 יחידות דיור בנויות לפחות, ובכך הוא שונה בעצם מתמ"א 38, שבו ניתן להרוס ולבנות בניין אחד.
כדי לבצע תהליך פינוי בינוי נדרשת הסכמתם של 80% מבעלי הדירות (רוב מיוחס), כמו בתמ"א 38/2 ולעומת הסכמה של 67% מהדיירים שנדרשת בתמ"א 38/1 במסלול של חיזוק ועיבוי. בתחילת דרכה של תוכנית פינוי בינוי נדרשה הסכמה של 100% מבעלי הדירות אבל זה עיכב וטרפד המון פרויקטים ולכן ב-2006 הממשלה הורידה את שיעור ההסכמה הנדרש ל-80%.
פינוי בינוי יכול להתקיים באחד משני מסלולים: מסלול רשויות ומסלול מיסוי:
במסלול רשויות
המדינה מכריזה קודם על מתחם ככזה המיועד לפינוי בינוי ותוקף צו ההכרזה הוא ל-6 שנים עם אופציה להארכה לעוד 6 שנים. לאחר מכן המדינה חותמת על הסכם עם הרשות המקומית הרלוונטית ומעבירה לה את האחריות לקדם את הפרויקט.
בהמשך, הרשות צריכה להכין תכנית מפורטת לתוספת זכויות בנייה ולהביא לאישורה הסטטוטורי במוסדות התכנון, וכן להשלים את המרכיבים הציבוריים -תשתיות, מוסדות ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים. המדינה מסייעת לרשות המקומית במימון. לאחר מכן האחריות על קידום העסקה מול היזם מוטלת על בעלי הדירות.
במסלול מיסוי
הפרויקט מקודם ביוזמת הדיירים או ביוזמת יזם פרטי שפונים למדינה בבקשה שתכריז על מתחם כמיועד לפינוי בינוי. ההכרזה של המדינה מקנה הטבות במס שבח, במס רכישה ובמע"מ על שירותי הבנייה, והיזמים מצידם מממנים את הכנת התכנית המפורטת ומקדמים את אישורה בוועדות התכנון.
מלבד הטבות המס, במסלול זה היזם לא משלם על הקרקע שעלותה גבוהה מאוד במיוחד אם מדובר באזורי ביקוש, הוא מקבל זכויות בנייה עודפות – על כל דירה קיימת שהוא הורס ומפנה הוא מקבל זכויות לבניית 3 דירות חדשות, כאשר 2 הדירות הנותרות מיועדות למכירה על ידי הקבלן.
למה עושים תמא 38
לאחר שהסברנו מה זה פינוי בינוי, נשאלת השאלה – למה עושים תמא 38 מלכתחילה? למה לא עדיף ללכת ישירות על פינוי בינוי?
הסיבה נובעת בעיקר מהעובדה שתהליך של פינוי בינוי הוא תהליך ארוך ומסורבל, ולרוב דורש הסכמה של הרבה מאד בעלי נכסים, שכן מדובר בפרויקט המקיף כמה וכמה בנייני מגורים. בתהליך של תמ"א 38 נדרשת גם כן כמות חתימות גדולה יחסית, והסכמה של לא מעט דיירים, אך מדובר בדיירי בניין אחד בלבד, לכן קל יותר להגיע להסכמות.
סיבה נוספת היא שהליך של פינוי בינוי דורש אישור של המדינה, ודורש פניה לערכאות של משרדי ממשלה שונים, בעוד הליך של תמ"א 38, על פי עיקרון, מאושר מראש. הדבר מקל על התהליך, שכן יש צורך בפחות ביורוקטיה וישנם פחות טפסים להגיש.
