התמודדות משפטית עם ליקויי בנייה, רטיבות ומטרדי רעש

מהם ליקויי בנייה ואילו סוגים נפוצים?

רכישת דירה חדשה או כניסה לנכס משופץ אמורה להיות חוויה מרגשת, אך לעיתים קרובות היא הופכת לסיוט מתמשך בשל ליקויי בנייה. ליקויי בנייה הם פגמים בעבודות הבנייה שאינם עומדים בתקנים, בתוכניות או במפרט הטכני שהוסכם בין הצדדים.

הסוגים הנפוצים כוללים:

• בעיות איטום ורטיבות – חדירת מים דרך קירות, תקרות, מרפסות ומרתפים. רטיבות בבניין משותף היא אחת הבעיות השכיחות ביותר
• ליקויי אקוסטיקה – בידוד קולי לקוי בין דירות, רעשי מערכות מים ומטרדי רעש ממתקני שכנים כמו בריכות שחייה ומשאבות
• ליקויים בתשתיות – בעיות בצנרת ביוב, נזילה בצינור מים, תשתיות חשמל ואינסטלציה פגומות
• ליקויי גמר – סדקים בקירות, ריצוף לא אחיד, אלומיניום וחלונות פגומים
• ליקויים מבניים – בעיות ביסוד, בעמודים ובשלד הבניין – הליקויים הרציניים ביותר

אחריות קבלן על רטיבות וליקויי בנייה

על פי חוק מכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, קבלן מחויב למסור נכס העומד בתקנים הנדרשים. בעיות של בידוד אקוסטי, רטיבות ואיטום מוכרות כליקויי בנייה לכל דבר, והאחריות חלה על הקבלן גם אם הרוכש לא גילה אותן בעת המסירה. על פי חוק המכר דירות כפי שמפורסם באתר משרד הבינוי, הגנות אלו הן זכות בסיסית של כל רוכש דירה.

אחריות קבלן על רטיבות כוללת:

• תיקון הליקוי על חשבון הקבלן – בתקופת הבדק הקבלן מחויב לתקן על חשבונו
• נשיאה בעלויות – גם בתקופת האחריות, אם הוכח שהליקוי נובע מהבנייה
• פיצוי על נזקים עקיפים – עוגמת נפש, ירידת ערך הדירה ועלויות דיור חלופי

חשוב לדעת: הצעד ההכרחי הראשון לפני תביעה הוא קבלת חוות דעת הנדסית מקצועית המוכיחה את קיום הליקויים ואת עלויות התיקון.

תקופות בדק ואחריות – מה אומר החוק?

חוק מכר דירות מגדיר תקופות ספציפיות שבהן הקבלן נושא באחריות:

מקור: תוספת לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973

תביעה נגד קבלן – שלבי ההליך

כדי להגיש תביעה אפקטיבית בגין ליקויי בנייה, יש לפעול בצורה שיטתית. לחצו על כל שלב לפרטים:

מטרד רעש ונזילות משכנים – זכויות משפטיות

כאשר מקור הבעיה הוא בדירת השכנים – נזילה מהשכן למעלה, מטרד רעש מהשכנים, או נזקי רטיבות מהשכן – המשפט האזרחי מציע מענה חד ומהיר. שכן מסרב לתקן נזילה? אתם לא חייבים להשלים עם המצב.

על פי פקודת הנזיקין, אדם הסובל ממטרדי רעש, נזילות או רטיבות משכניו רשאי להגיש תביעה בגין מטרד ליחיד. במסגרת תביעה זו ניתן:

• צו עשה לתיקון נזילה – המחייב את השכן לבצע תיקון מיידי
• צו מניעה – האוסר על שימוש במתקן המייצר את המטרד (בריכה, משאבה, מזגן)
• פיצויים – על פגיעה באיכות החיים, ירידת ערך הנכס ועוגמת נפש

במקרים של סכסוך שכנים נזילה, ניתן לפנות גם למפקח על בתים משותפים – הליך מהיר יחסית שאינו דורש ייצוג עורך דין (אך מומלץ).

צו עשה לתיקון נזילה ורטיבות

צו עשה הוא סעד משפטי המחייב את הצד שכנגד לבצע פעולה מסוימת – במקרה שלנו, תיקון נזילה או רטיבות. בית המשפט יבחן מספר שיקולים:

• מידת הנזק – האם הנזילה גורמת נזק ממשי (רטיבות בתקרה, עובש, סכנה בריאותית)
• סירוב לתקן – האם נשלחה דרישה לשכן ונדחתה (שכן מסרב לתקן רטיבות)
• דחיפות – האם מדובר במצב שדורש טיפול מיידי
• מאזן נוחות – האם התועלת עולה על הנזק שייגרם לצד השני

בפרקטיקה, בתי המשפט נוטים להיענות לבקשות לצו עשה כאשר מוכחת נזילה מהשכן למעלה או רטיבות מהשכן, במיוחד כשהשכן מסרב לתקן.

פיצויים – כמה אפשר לקבל?

גובה הפיצויים בתביעות ליקויי בנייה ונזקי רטיבות מושפע ממספר גורמים:

בדיקה: האם יש לכם עילת תביעה בגין ליקויי בנייה?

ניצחון משפטי – תיק ליקויי בנייה מורכב

דוגמה מובהקת ליישום מוצלח של כלים משפטיים אלו ניתן לראות בפסק בוררות מקיף שניתן לאחרונה על ידי הבורר המהנדס ניר אנגל. בתיק זה, משפחת לוקיץ' יוצגה בהצלחה על ידי משרד עו"ד קולודני ושות'.

התביעה הוגשה הן נגד חברות הבנייה והן נגד שכנים בבניין. התובעים סבלו קשות מליקויי אקוסטיקה, מטרדי רעש ונזקי רטיבות, בין היתר כתוצאה מבריכת שחייה שהותקנה בדירת השכנים.

פסק הבוררות קבע:

• חובת תיקון מיידית – הנתבעות חויבו לתקן את ליקויי האקוסטיקה והרטיבות בתוך 60 יום
• פיקוח צמוד של מומחים – התיקונים יבוצעו תחת הנחיות מומחים מקצועיים, כולל בדיקות בזמן פעילות הבריכה
• צו מניעה נגד השכנים – איסור שימוש בבריכה עד לתיקון המלא, איטום הליקויים וסיום מטרדי הרעש
• פיצוי כספי של 180,000 שקלים – 95% על ידי החברות הקבלניות ו-5% על ידי השכנים
• קנס יומי של 1,000 שקלים – על כל יום איחור בביצוע התיקונים
• כיסוי הוצאות משפט מלאות – החברות הקבלניות והשכנים ישלמו את כל עלויות המומחים וניהול ההליך

עו"ד קולודני מסביר – סרטונים רלוונטיים

לערוץ היוטיוב המלא של עו"ד קולודני

מתי לפנות לעורך דין ליקויי בנייה?

התמודדות מול קבלנים ושכנים סרבנים דורשת ליווי משפטי מקצועי ונחוש. מומלץ לפנות לעורך דין מקרקעין מיד כאשר:

• ליקויים בדירה חדשה – גילתם ליקויי בנייה או רטיבות ותקופת הבדק עומדת לפוג
• שכן סרבן – שכן מסרב לתקן נזילה ולא מגיב לפניות שלכם
• קבלן מתנער – הקבלן מתנער מאחריות או מבצע תיקונים חלקיים
• נזקי רטיבות מהשכן – אתם סובלים מנזקי רטיבות ורוצים לדרוש פיצוי
• צורך בחוות דעת – נדרשת חוות דעת הנדסית ואתם לא יודעים לאיזה מומחה לפנות
• מטרד רעש – אתם רוצים להגיש תביעה בגין מטרד רעש מהשכנים

עו"ד ונוטריון נעם קולודני

מייסד ומנהל משרד קולודני ושות'מומחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה ונוטריון. בעל תואר LL.B ו-LL.M במשפט עסקי ותואר ראשון במנהל עסקים. מאז הקמת המשרד ב-2007, ייצג מאות לקוחות פרטיים ועסקיים בתביעות ליקויי בנייה, סכסוכי שכנים, התנגדויות לתוכניות בנייה ועסקאות נדל"ן. המשרד מדורג בין 100 משרדי עורכי הדין המובילים בתחום התכנון והבנייה (דירוג BDI).

שאלות נפוצות על ליקויי בנייה ורטיבות