בתור עורך דין דיור מוגן חוקים ותקנות הנוגעים לדבר הם עניין מאד מורכב, ולרוב מדובר בסוגיה משפטית לא פשוטה. עבור משרד עורכי דין דיור מוגן דורש עבודה מול שלל רשויות אשר לרוב אין לנו נגיעה איתן, כמו רשויות הרווחה וכיוצא באלו.
כנראה ששמעתם רבות על דיור מוגן. תנו לעשות לכם קצת סדר. ראשית, אין מדובר בשורות הבאות על חוק הדיור המוגן 2012, זהו חוק המדבר על נושא אחר לחלוטין. במאמר זה נרצה להתרכז בחוק הנקרא חוק הגנת הדייר, תשל"ב-1972.
לשם הפשטות, ועל מנת שלא לכתוב את המשפט המלא "חוק הגנת הדייר, תשל"ב-1972", מעתה ואילך נתייחס אליו בתור "החוק".
דיור מוגן חוקים ותקנות רלוונטיים
החוק מגדיר את אופן ההתנהלות של בעל הבית והדייר המוגן, כל אחד בהתאם לחובותיו וזכויותיו. למעשה, החוק מסדיר את הנושא הנקרא שכירות מוגנת.
החוק מגדיר דייר מוגן, ועל כן דייר מוגן הוא שוכר שכללי חוק הגנת הדייר חלים עליו. החוק מגדיר דייר מוגן כאחד מאלה:
- אדם המחזיק בדירה או בעסק ושילם עבורם דמי מפתח (הדיירים המתגוררים בדמי מפתח לא מקבלים זכויות בעלות בנכס).
- דייר שלא שילם דמי מפתח אך נכנס לנכס המדובר לפני שנת 1940.
- דייר שהיה זכאי להחזיק בנכס עד ליום 20.08.1968, ושבחוזה השכירות לא צויין במפורש כי חוק הגנת הדייר לא חל עליו.
- דייר שנכנס לנכס לאחר יום 20.08.1968, ובחוזה השכירות נכתב כי יקבל מעמד של דייר מוגן.
- דייר ששכר דירה לתקופה של יותר מ-7 שנים לאחר ה-28.9.1954 ובחוזה השכירות לא צויין כי חוק הגנת הדייר לא חל עליו.
- כל בן משפחה שהפך לדייר מוגן לאחר שעברה אליו הזכות מהדייר המוגן המקורי – בן המשפחה מוגדר בתור דייר ממשיך.
החוק למעשה החליף את החקיקה שהייתה קיימת עד אליו, וספציפית מרכז וממשיך את תקנות הגנת הדייר (החזקת הבית ותיקונים), תשל"א-1971. החוק מיועד להגן על זכויותיהם של השוכרים תחת חוזה שכירות דירה.
החוק קובע כי דמי השכירות של הנכס יהיו דמי השכירות היסודיים, בתוספת האחוזים שייקבעו בתקנות הגנת הדייר. האחוזים עצמם, כמו גם שיעורי העלאת דמי שכירות בדירות ובתי עסק מוגנים מפורטים גם הם בחוק ובתקנות.
עורך דין דיור מוגן
חוק הגנת הדייר ("החוק") נועד להגן על שוכרי דירות ובתי עסק בישראל. מהן תקנות הגנת הדייר? מהו חוק דיירות מוגנת ומי נחשב לדייר מוגן? ננסה לענות על השאלות במידה הטובה ביותר.
ראשית, שכירות מוגנת כוללת סכום ראשוני, אשר נקרא דמי מפתח.
דמי מפתח הם כל תמורה המתקבלת עבור מגורים שהיא אינה דמי שכירות, הניתנת בעבור שכירות של דירה מושכרת או בקשר לקבלת החזקה או להחזרת החזקה בדירה מושכרת. לאחר תשלום דמי המפתח ממשיך הדייר לשלם דמי שכירות מופחתים (דמי המפתח אינם תחליף לדמי השכירות).
תמורת תשלום של חלק משווי הנכס מקבל הדייר זכות קבע לגור בנכס לכל ימי חייו, כל עוד יעמוד בחובותיו. גובה דמי המפתח יהיה לרוב בין 1/3 ל-1/2 משוויו בשוק של הנכס. מיותר לציין כי תמורת דמי המפתח אין הליך של רישום הדירה בטאבו על שם הדייר המוגן.
עורכי דין דיור מוגן
תקנות הגנת הדייר מציבות תנאים רבים ושונים שאסור בתכלית האיסור לחרוג מהם. לפי תקנות הגנת הדייר, כל בעל נכס המשכיר אותו לדיירים מחויב לדאוג לתחזוקת הנכס והתשתיות, לרבות:
- תיקון ביסוס שהתערער וגרם לסדקים בקירות או לשקעים ברצפה.
- תיקון פגמים במבנה של הבניין.
- תיקונים בקירות חיצוניים: סדקים, ציפוי וחידוש ציפוי, תיקוני קיר, מעקות ותחתית מרפסות, נגרות ומסגרות חוץ.
- תיקונים בחדרי כניסה ומדרגות: שקיעת רצפה ותיקון מדרגות, קירות, תקרות, מעקות, נגרות ומסגרות, סיוד וצביעה, תיקון מתקן תיבות המכתבים.
- תיקונים בגג: בידוד, זיפות, הלבנה או צביעה, מערכת הניקוז, מרזבים ופחחות, מעקה הגג, סיכוך ומבנה (בגג משופע כגון רעפים אסבסט וכו').
- תיקונים בחצר: מתקני אשפה, קירות תומכים וגדרות, דרכי גישה לבית ולמקלט, מערכת הניקוז.
- תיקוני אינסטלציה: צינורות מים ראשיים ואביזריהם, מערכת הביוב בחצר.
- תיקוני חשמל: תיקון קווי החשמל מהקו הראשי למונה הראשי של הדייר.
- תיקון פגמים בחלקים משותפים (מקלטים, מחסנים, מרתפים וכו').
התיקונים המצויינים, על פי התקנות, יתוקנו כאשר חצי מעלות התיקון מוטלת על בעל הנכס וחצי על הדייר. לגבי תיקונים שלא צוינו ברשימה, ישנה הבחנה בתקנות בין שני סוגים:
- תיקון בתוך הדירה, שמימונו יהיה על חשבון הדייר.
- תיקון מחוץ לדירה, שמימונו יהיה על חשבון בעל הבית.
בהקשר זה נדגיש כי תיקון בתוך הדירה – יעשה על חשבון הדייר במרבית המקרים. אלא אם כן בחוזה השכירות ישנו סעיף המחייב בתשלום חודשי קבוע עבור שירותים אלו. על פי רוב, בעת ביצוע פרויקט תמ"א 38 ישנה חובה לספק פתרון מגורים עבור הדייר המוגן.
עיקבו אחרינו בעמוד הפייסבוק.
