התקנת "עוגנים זמניים" במגרש השכנים, בת"א – כיצד להתנגד?

התנגדות שכנים להיתר בניה כמו גם לעניין היתר לעוגנים זמניים ואיך להתמודד? ולהימנע ממצב של סכסוך שכנים בנושא התנגדות לבנייה ועוגני קרקע זמניים – התנגדות לבניה ועוגני קרקע זמניים חשוב להגיש ולנהל באופן מדויק. הכוונה ונקודות חשובות בעניין התנגדות לעוגני קרקע זמניים

התנגדות לבנייה ועוגני קרקע זמניים

התנגדות לבניה ועוגני קרקע זמניים הם נושא נפוץ. התנגדות לעוגני קרקע זמניים – במסגרת הליך בינוי בלב העיר ת"א, מתבקשים במקרים רבים בעלי מגרשים השכנים לאפשר שימוש בשטחם לצורך החדרת עוגנים בתוך הקרקע שישמו בעלי מגרש גובל לצורך חיזוק הקירות במהלך בניית מרתפים. האפשרות להתיר את השימוש בקרקע גובלת לפרויקט לטובת קידומו מעוגנת בחוק התכנון והבניה בסעיף 63(8):

"חיוב בעלי קרקע או בנין, או בעלי זכות בהם, להעניק לציבור, או לבעלי קרקע או בנין גובלים, או לבעלי זכות בהם, או לרשות מקומית, או לרשות הפועלת על פי דין, זכות מעבר או הזכות להעביר בקרקע או בבנין מי ניקוז או ביוב, צינורות להספקת מים או תעלות מים עליונים, רשת ומיתקנים להספקת חשמל, נפט, דלק, גז, ותקשורת ולהתקין בקרקע עוגני קרקע זמניים, וקביעת התנאים להענקת זכות כאמור;"

הגשת התנגדות לתכנית – אין ספק כי ביצוע פרויקט בנייה מאסיבי בבניין גובל שיוצר מטרדים מסוגים שונים יש בו בכדי להכביד על חיי השכנים לאורך כל שלבי הבנייה. עם זאת, ברור לכל כי הכבדה זו הינה מתבקשת לאור השאיפה לעודד התחדשות עירונית באמצעות בנייה חדשה. האפשרות הקיימת בחוק התכנון והבנייה לפיה עומדת לרשות התכנון סמכות להורות על שימוש בחצר שכנים יוצרת הכבדה נוספת על אותם שכנים. כלומר, במצב כזה נדרשים השכנים אשר ברגיל סובלים מקיומו של הפרויקט בקרבם, לנדב חלקים משטחם על כל הכרוך בכך.

אם כך, כיצד ניתן להתנגד לשימוש במקרקעין שכנים לצורך בנייה? עוגני קרקע

עו"ד ליקויי בניה מתמקצע בעניין

התנגדות לבניה ועוגני קרקע זמניים קולודני נועם. בפסק דין ת"א 64914-11-19 בראודה ואח' נ' התחדשות אורבנית – ייזום ונדלן בע"מ ואח' שניתן בחודש מרץ 2020 בבית משפט השלום בתל אביב , קבע כבוד השופט אודי הקר כי:

"יש להבחין בין הסוגיה הקניינית לסוגיה התכנונית. אין בכך שחוק התכנון והבניה שהגיש תכנית הכוללת החדרת "עוגנים זמניים" או שהתב"ע מתירה למשיבות, בהיבט התכנוני, להחדיר עוגנים לשטחם של המבקשים כדי לקבוע שמבחינה קניינית היא רשאית לעשות כן, ללא רשות המבקשים."

התנגדות שכנים להיתר בניה

דעת מיעוט חדשה של השופטת רות רונן העוסקת בעוגנים זמניים

לאחרונה ניתן פס"ד רע"א 4657/21 כהן ואח' נ' משה"ב. דווקא דעת המיעוט של השופטת רות רונן, היא המרתקת ביותר.

השופטת רונן בוחנת את סוגיית העוגנים בכלים כלכליים ומביאה זווית התייחסות שייתכן ותשים קץ להתנהלות מפרת החוק שנפוצה על ידי חברות בנייה בנושא זה.

פסק הדין דן במקרה בו יזמה חברת בנייה של משה"ב פרוייקט בגבול רמת גן בי ברק. במסגרת אותו פרוייקט נהרסו שני בנייים ישנים ונבנו שניים חדשים במקומם.

החברה הקבלנית של משרד הביטחון עשתה שימוש בשיטת החדרת "עוגנים זמניים" למקרקעין סמוכים.

כשגילו בעלי הקרקע הסמוכים כי בשטחם הותקנו עוגנים זמניים הם עתרו לבית משפט השלום, אשר דחה את תביעת השכנים לסילוק יד. זאת מאחר והיענות לעותרים משמעותה הריסת המבנים או דחיקת משה"ב לפינה כך שייאלץ לשלם סכומי פיצוי גבוהים מאוד.

בית המשפט סבר שמאחר ולא הוכח שלשכנים נגרם נזק ממשי מהחדרת העוגנים, הרי שמשרד הביטחון צריך לפצותם בסכום סמלי של כמה עשרות אלפי שקלים. 

הפיצוי חושב לפי הפער בין עלות החדרת העוגנים הזמניים לעלות נקיטת שיטה הנדסית חלופית.  

השכנים ערערו למחוזי שקיבל את הערעור והעלה את סום הפיצוי באופן זניח יחסית.

על כך פנו השכנים לבית המשפט העליון בבקשת רשות ערעור.

דעת הרוב של פסה"ד אותה כתב השופט סולברג (ואליה הצטרף השופט כבוב קבעו כי משרד הביטחון תחוייב בפיצוי של עשרות אלפי שקלים נוספים והוצאות משפט. נימוקיו של השופט סולברג דומים לנימוקי הערכאות התחתונות בכך שלמרות ההתנהלות מפרת החוק שבוצעה ביודעין על ידי קבלני משרד הביטחון, עקב הנזק הרב שייגרם להם אם ייעתרו לבקשה ומאחר שזה נהנה וזה לא חסר, יש לפסוק פיצוי קטן יחסית לדרישת העותרים.

לעומתם סברה השופטת רונן כי פיצוי שכזה מנציח את התופעה ויביא להישנותה בעתיד על ידי קבלנים שבוחרים לרמוס ברגל גסה את החוק מתוך ידיעה שאם ייאלצו, ישלמו פיצוי נמוך, שיהיה כלכלי יותר מאשר בחירת שיטה הנדסית שאיה רומסת את זכויות המקרקעין של השכנים. 

בפסק הדין השופטת רונן מבחינה בין שני מקרים אפשריים:

מקרה א – בו התועלת שיפיק הקבלן מתת הקרקע של השכנים נמוכה מהתועלת שיפיקו השכנים מבעלותם בתת הקרקע.

מקרה ב הוא המצב ההפוך – כלומר, התועלת שיפיק הקבלן מתת הקרקע של השכנים גבוהה יותר מהערך שלה עבור השכנים. 

וכך בהיבט של ניתוח כלכלי, רק כאשר הקרקע שווה יותר לקבלן מאשר לשכן, השימוש בה הוא יעיל ורצוי, שכן בתיאוריה היה סיכוי לכך שהשכנים והקבלן היו מתקשרים בחוזה לפיו הקבלן היה משלם לשכנים סכום עבור השימוש בקרקע.

כלומר- משפלש משרד הביטחון לקרקע השכנים הוא גזל מהם את סכום הפיצוי שהיו יכולים לקבל בתיאוריה.

יחד עם זאת במקרה דנן, השופטת קבעה כי מדובר דווקא במצב בו הקרקע שווה לקבלן פחות משהיא שווה לשכנים, ולן מלכתחילה לא הייתה אפשרות שהשכנים היו מסכימים לאפשר למשרד הביטחון להחדיר עוגנים בסכום שהקבלן היה מוכן לשלם. משכך מסקנה היא שיש לפסוק פיצוי גבוה על מנת להרתיע את משרד הביטחון וחברות דומות מלבצע פעולות מסוג זה בעתיד. 

ייתכן שדעת מיעוט זו מבשרת על תחילתה של מגמה שעשויה לשנות את האופן בו פוסקים השופטים במקרים מעין אלו. 

לקריאה נוספת וסקירת המקרה בגלובס – לחצו כאן

עוגני קרקע זמניים – התנגדות לעוגני קרקע זמניים, מסקנה

כלומר, החלטה של הרשות התכנונית (למשל, הועדה לתכנון ובניה) לפיה רשאי בעל מקרקעין להשתמש במקרקעין גובל איננה החלטה קניינית (כלומר, כזו שמעבירה את זכויות על הקרקע) אלא החלטה תכנונית בלבד שמשמעותה אישור מטעם הרשות לעשות כן בלבד. על כן, גם במקרה בו ניתן האישור מטעם הוועדה המקומית רשאי בעל המקרקעין להתנגד לתוכנית ע"י פנייה לבית המשפט וכפי שקבע בית המשפט באותו עניין "כאמור, זכות המבקשים למנוע שימוש במקרקעין שלהם היא ליבת הזכות הקניינית, ואין בכך שניתן היתר תכנוני כדי להתיר למשיבות לכפות עליהם החדרת עוגנים לשטחם, ללא הסכמתם לכך ותוך סיכון שיפגעו מכך."

הדרך היעילה למנוע שימוש במקרקעין שכנים הינו באמצעות הוצאת צו מניעה. על מבקש הצו להוכיח כי החדרת העוגנים למקרקעיו עלולה לגרום לו נזק עכשוי או עתידי במקרקעיו וכי ישנה אפשרות הנדסית אחרת לבסס את מרתפי מבקשי העוגנים. למבקש צו המניעה קיימות מספר חובות כאשר החשובות ביותר הן הוכחת מאזן הנוחות והוכחת סיכויי התביעה.

התנגדות שכנים להיתר בניה כמו גם התנגדות לבנייה ועוגני קרקע זמניים היא אפשרית. כדי להצדיק את מתן צו המניעה נדרש מהמבקשים להראות כי "מאזן הנוחות" נוטה לטובתם. כלומר, להראות כי הנזק שיגרם בשל החדרת עוגני קרקע זמניים לשטח השכן עתיד לפגוע בשכנים באופן שעולה על הפגיעה שתיגרם למבצעי הפרויקט. על כן יש להדגיש את הפתרונות קונסטרוקטיביים העומדים ליזם אשר מאפשרים לו לבצע את הפרויקט מבלי לפגוע בקניין שכניו. חובת הוכחה נוספת המוטלת על מבקש צו המניעה היא הוכחת סיכויי התביעה להתקבל כבר בשלב הבקשה.

כך למשל בתיק שניהל המשרד בה"פ (ת"א) 44025-06-13 פנינה נטר גרינפלד נ' ישועתי בע"מ בו קיבלו היזמים אישור מן הוועדה המקומית לתו"ב תל אביב להשתמש בשטח מגרש השכנים בשכונת נווה צדק בכדי להניח עוגנים. בקשת צו מניעה שהגיש משרדינו הוכח כי החדרת העוגנים מהווה פגיעה חמורה במקרקעין השכנים לעומת הפתרונות העומדים לרשות היזם. בזכות פעולה המהירה ניתן צו מניעה שהביא לכך שלבסוף העוגנים לא הותקנו ולא נעשה שימוש במגרש השכנים לצורך הפרויקט. למידע בנושא – תשלום לחברה המשכנת

חשוב להתקשר עם עו"ד התנגדות לבניה ועוגני קרקע זמניים המתמקצע ספציפית בהגשת התנגדות לעוגני קרקע זמניים

התנגדות שכנים להיתר בניה |עוגני קרקע זמניים |התנגדות לבנייה ועוגני קרקע זמניים  | התנגדות לבניה ועוגני קרקע זמניים | התנגדות לעוגני קרקע זמניים | היתר לעוגנים זמניים