לאיזה בית משפט פונים באכיפת חוזה מכר מקרקעין
לאיזה בית משפט פונים באכיפת חוזה מכר מקרקעין

לאיזה בית משפט פונים באכיפת חוזה מכר מקרקעין?

ככלל, הסמכות להכריע בענייני מקרקעין היא סמכות הנתונה לבית המשפט המחוזי בלבד. עם זאת, חשוב להבין כי סמכות בלעדית זו נגועה לעניינים שמהותם הכרעה בסכסוך שמהותן, זכויות במקרקעין ולא לכל סכסוך שעוסק במקרקעין באופן כללי (למשל, זכות חוזית בהפרת חוזה או זכות לפרטיות במקרה של סכסוך שכנים). כלומר, כאשר פונים לבית המשפט על מנת שיכריע בסכסוך הנוגע לאכיפת חוזה מקרקעין, מיקום הגשת התביעה תיעשה בהתאם לשאלת הזכות העומדת על הפרק. אם הזכות הנדונה היא זכות קניינית – תוגש התביעה לבית המשפט המחוזי. אם אין סכסוך הוא חוזי ולא מעלה שאלות קנייניות (למשל, בחוזה השכרת דירה) – תוגש התביעה לבית משפט השלום.

מדוע ההבחנה איפה לתבוע אכיפת חוזה מכר מקרקעין חשובה
מדוע ההבחנה איפה לתבוע אכיפת חוזה מכר מקרקעין חשובה

מדוע ההבחנה איפה לתבוע אכיפת חוזה מכר מקרקעין חשובה?

לצערנו, אנו עדים לעורכי דין מקרקעין רבים השוגים במיקום הגשת התביעות, דבר אשר במקרים מסוימים הוביל לסילוק תביעתם ופגיעה בלקוחותיהם.

מתי לא ניתן לדרוש את אכיפת חוזה מכר מקרקעין

ככלל, העדפתם של בתי המשפט היא להורות על אכיפת החוזה ולא על הטלת פיצויים. עם זאת, חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל”א-1970,

מתי לא ניתן לדרוש את אכיפת חוזה מכר מקרקעין
מתי לא ניתן לדרוש את אכיפת חוזה מכר מקרקעין

קובע את המצבים בהם, אכיפת חוזה תחשב כבלתי אפשרית.

  1. חוזה אינו בר ביצוע – למשל השכרת נכס שנהרס.
  2. אכיפת החוזה היא כפייה לעשות או לקבל עבודה או שירות אישי – נוגעת למצבים של עבודות בנכס.
  3. אכיפת החוזה תדרוש מידה לא סבירה של פיקוח מצד בית המשפט – מצב בו המשאבים שיאלץ בית המשפט להשקיע באכיפת החוזה תהפוך אותו לבלתי יעיל.
  4. אכיפת החוזה אינה צודקת בנסיבות העניין – איזון בין הפגיעה שתגרם למפר ולמופר המובילה למסקנה כי אכיפת החוזה תסב נזק בלתי צודק למפר החוזה.

למרות שעורכי דין לחוזי מקרקעין רבים משתמשים בטענה לפיה אכיפת החוזה היא בלתי אפשרית, בתי המשפט נוטים להחמיר עם טענות מסוג זה ונמנעים מאכיפה רק במצבים בהם האכיפה היא בלתי אפשרית במובן המלא.

מה ניתן לעשות כאשר לא ניתן לאכוף את החוזה מכר במקרקעין

מה ניתן לעשות כאשר לא ניתן לאכוף את החוזה מכר במקרקעין
מה ניתן לעשות כאשר לא ניתן לאכוף את החוזה מכר במקרקעין

כאשר אכיפת החוזה בלתי אפשרית מטעמים שונים, עשוי בית המשפט לפסוק פיצויים בשל הפרת החוזה או לחילופין באפשרותו לקבוע כי תתבצע האכיפה בשינויים שיאפשרו זאת. אכיפה מסוג זה נקראת אכיפה בקירוב. אכיפה בקירוב משמעה שכאשר אי אפשר לאכוף את החוזה כפי שהוא, במקרים חריגים למדי, ביהמ”ש יכול “לשנות את החוזה”, וכך לאפשר אכיפה של חיוב, מקורב לחיוב המקורי. דוגמה אפשרית: קבלן מכר בשוגג דירה פעמיים אך קיימת לו דירה נוספת בפרויקט הזהה לדירה אותו מכר (לצורך הדוגמא, אותו מפרט). במצב כזה הקבלן אינו מסובל להעניק לבעל החוזה המקורי את הדירה אותו מכר בפרויקט אולם קיימת לו דירה זהה לגמרי. במצבים כמו זה באפשרותו של בית המשפט לקבוע כי התובע יקבל אכיפה בקירוב וישנה את החוזה כך שיתייחס לדירה הזהה. שני התנאים היסודיים לקיום הסעד:

  1. החיוב לא יהיה שונה מהחיוב המקורי.
  2. לא ייגרם עוול למפר כתוצאה מהעניין הזה.

זהו סעד יחסית נדיר שכן מדובר במקרים בהם בית המשפט מתערב בחוזה בין הצדדים ומשנה את הסכמות הצדדים.

האם ניתן לתבוע אכיפה ופיצוי ביחד?

האם ניתן לתבוע אכיפה ופיצוי ביחד - חוזה מכר מקרקעין
האם ניתן לתבוע אכיפה ופיצוי ביחד – חוזה מכר מקרקעין

הגשת תביעה על הפרת חוזה איננה מבטלת את האפשרות לתבוע עבור מספר סעדים שונים כמו אכיפה ופיצוי עבור הנזק שנגרם למי שהפרו את החוזה מולו. עם זאת יש לשים לב כי ישנם סעדים שהם חלופיים זה לזה ולא ניתן לקבלם במקביל. למשל, בית המשפט לא יפסוק על אכיפת חוזה ועל ביטולו. עם זאת, בהחלט ניתן ואף רצוי לתבוע את שני הסעדים במקביל.

משרד נעם קולודני ושות’ מומחים באכיפת חוזה מקרקעין על כל סוגיו. למשרד שנים של ניסון בניסוח וליטיגציה בדיני החוזים והמקרקעין.