עורך דין תביעה נגד קבלן

תשובה מהירה: תביעה לסעד הצהרתי היא בקשה מבית המשפט להצהיר על זכות קיימת — כלומר, להכיר בכך שאתם הבעלים החוקיים של הנכס.

בניגוד לתביעה רגילה שמבקשת פיצוי כספי, סעד הצהרתי מבקש הכרה בזכות. פסק הדין ההצהרתי משמש אז כבסיס לרישום הבעלות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). התביעה מוגשת לבית המשפט המחוזי, שלו סמכות ייחודית בעניני מקרקעין. תנאי מקדים: עליכם להוכיח אינטרס ממשי — כלומר שהסעד ההצהרתי ישנה את מצבכם המשפטי בפועל.

תשובה מהירה: ההליך נמשך בממוצע 12-36 חודשים, אך במקרים מורכבים (מספר צדדים, ראיות מורכבות) עלול להימשך עד 5 שנים.

הזמנים מתחלקים: הכנת התביעה (1-3 חודשים), קדם משפט ראשון (3-6 חודשים מהגשה), שלב הוכחות (6-18 חודשים), סיכומים ופסק דין (3-6 חודשים). אם מושגת פשרה בקדם משפט, ההליך מתקצר משמעותית. ליווי עורך דין מנוסה שמכין את התיק בצורה מקצועית מלכתחילה יכול לקצר את משך ההליך.

תשובה מהירה: העלות הכוללת נעה בין 15,000 ל-60,000 ש"ח, כולל אגרת בית משפט (2.5% משווי הנכס), שכר טרחת עורך דין, וחוות דעת מומחים.

אגרת בית המשפט מחושבת כ-2.5% משווי הנכס (מחצית בהגשה, מחצית לפני הוכחות). שכר טרחה נע בין 10,000 ל-40,000 ש"ח, לעיתים באחוזים משווי הנכס. חוות דעת שמאי ומודד עולות 3,000-8,000 ש"ח. חשוב לזכור: ההשקעה מגנה על נכס ששוויו מאות אלפים עד מיליוני שקלים.

תשובה מהירה: חזקה נוגדת היא רכישת זכויות בנכס על ידי החזקה ממושכת — 15 שנה למקרקעין לא רשומים, 25 שנה למקרקעין רשומים.

התנאים לחזקה נוגדת לפי חוק המקרקעין: החזקה צריכה להיות רציפה (ללא הפסקות), גלויה (לא נסתרת), שלוה (לא מכוח כוח), ובלעדית (לא משותפת עם הבעלים). חשוב: חזקה נוגדת אינה חלה על מקרקעין של המדינה או של רשות מקומית. בנוסף, ההוכחה מורכבת מאוד ובית המשפט דורש ראיות חזקות במיוחד.

תשובה מהירה: תביעת בעלות במקרקעין מוגשת לבית המשפט המחוזי, שלו סמכות ייחודית בעניני מקרקעין — ללא תלות בשווי הנכס.

בניגוד לתביעות כספיות שנקבעות לפי סכום, בתביעות מקרקעין הסמכות תמיד של בית המשפט המחוזי. התביעה מוגשת לבית המשפט שבמחוז שבו נמצא הנכס. למשל, נכס ברמת גן — בית המשפט המחוזי מרכז-לוד. היתרון: שופטי מחוזי הם בדרך כלל מנוסים יותר בתיקי מקרקעין, מה שמוביל לפסיקה איכותית יותר.

תשובה מהירה: מבחינה עקרונית, עסקה במקרקעין חייבת להיות בכתב. אולם בית המשפט עשוי להכיר בעסקה בעל-פה אם הייתה ביצוע חלקי (תשלום + מסירת החזקה).

לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. עם זאת, הפסיקה הכירה בחריגים: כאשר הקונה שילם את התמורה, קיבל את החזקה, ביצע שיפוצים, ושילם מיסים — בית המשפט עשוי להכיר בעסקה גם ללא מסמך כתוב. ההוכחה קשה יותר, אך לא בלתי אפשרית עם ליווי משפטי מקצועי.

תשובה מהירה: תביעת בעלות מבקשת הכרה בזכות, בעוד פירוק שיתוף מבקש לחלק נכס משותף. פירוק שיתוף מניח שהבעלות כבר מוכרת.

תביעת בעלות: "הנכס שלי ואני רוצה שבית המשפט יצהיר על כך." פירוק שיתוף: "הנכס שלנו ביחד ואנחנו רוצים לחלק אותו." לעיתים שני ההליכים מתנהלים במקביל — למשל כשיש סכסוך ירושה שבו יורש אחד מכחיש את חלקו של אחר. משרד קולודני מתמחה בשני סוגי ההליכים ויכול לייעץ מה הדרך המתאימה לכל מקרה.

תשובה מהירה: כן. במקביל לתביעה העיקרית, ניתן להגיש בקשה לצו מניעה זמני שימנע מהנתבע לבצע עסקאות בנכס או לשנות את מצבו.

צו מניעה זמני חיוני כאשר יש חשש שהנתבע ימכור את הנכס, ישכיר אותו לצד שלישי, או יבצע בו שינויים. בית המשפט ידרוש הוכחה לכאורה לזכות ולסכנה, ולעיתים גם ערובה כספית. מומלץ להגיש בקשה לצו מניעה יחד עם כתב התביעה כדי להגן על הזכויות מהרגע הראשון.

תשובה מהירה: כן, אם פסק הדין כולל צו ספציפי לרישום. לשכת רישום המקרקעין חייבת לבצע את הרישום לפי פסק הדין.

לאחר קבלת פסק דין הצהרתי, עורך הדין יפנה ללשכת רישום המקרקעין (טאבו) עם פסק הדין ויבקש לבצע את הרישום. במקרים מסוימים, יידרשו מסמכים נוספים (אישור מס שבח, אישור עירייה). התהליך מול הטאבו נמשך מספר שבועות. חשוב שפסק הדין ינוסח בצורה שמאפשרת רישום — עורך דין מנוסה ידאג לכך כבר בשלב הגשת התביעה.

תשובה מהירה: במקרה כזה, יש לפנות לרשם הירושות לקבלת צו ירושה (או צו קיום צוואה), ואז להעביר את הרישום על שם היורשים בטאבו.

הצעד הראשון הוא הגשת בקשה לצו ירושה (אם אין צוואה) או לצו קיום צוואה (אם יש) אצל רשם הירושות. לאחר קבלת הצו, ניתן לפנות ללשכת רישום המקרקעין ולהעביר את הרישום. אם יש סכסוך בין היורשים, הדבר עלול להגיע לבית המשפט. עו"ד קולודני מלווה לקוחות גם בהליכי ירושה וגם בהעברת רישום מקרקעין.