בקצרה
הרחבת ממ"ד תיקון 163 לחוק התכנון והבנייה (יולי 2025) מאפשרת תוספת של עד 6 מ"ר למרחב המוגן הדירתי, כולל חדר שירותים. התיקון מעניק פטור מהיטל השבחה על ההרחבה ומאפשר הליך רישוי מקוצר בוועדה מקומית בלבד. משרד קולודני ושות' מלווה בעלי דירות בהגשת בקשות להרחבת ממד, כולל היתרים, פטורים וייצוג מול ועדות.
חישוב מהיר: כמה שטח אפשר להוסיף?
בחרו את סוג הדירה:
תוכן עניינים
מה זה תיקון 163 ולמה הרחבת ממד חשובה
הרחבת ממד היא אחד הנושאים הבוערים בישראל מאז מלחמת חרבות ברזל. ביולי 2025 נכנס לתוקף תיקון 163 לחוק התכנון והבנייה, שמאפשר הרחבת ממד בתוספת שטח של עד 6 מ"ר כולל חדר שירותים. התיקון מגיע כדי לאפשר שהייה ממושכת ונוחה במרחב המוגן הדירתי
עד לתיקון, ממ"ד סטנדרטי היה מוגבל לשטח של כ-9 מ"ר ללא שירותים. בעלי דירות שרצו תוספת שטח ממד נדרשו להליכי תכנון מורכבים, אישור ועדה מחוזית ותשלום היטל השבחה. תיקון 163 מסיר את רוב החסמים ומאפשר הרחבת ממד בהליך מקוצר. לפי הערכות מנהל התכנון, התיקון משפיע על מאות אלפי דירות. לפי ויקיפדיה, ממ"ד הוא חדר ממוגן שנועד להגן על הדיירים בעת חירום.
כמה שטח אפשר להוסיף בהרחבת ממד
תיקון 163 מגדיר שתי אפשרויות עיקריות לתוספת שטח ממד. האפשרות הראשונה היא תוספת שטח ממד של 3 מ"ר בלבד, המיועדת לחדר שירותים או רחצה צמוד. זוהי האפשרות הפשוטה יותר, שמתאימה למי שרוצה להוסיף שירותים בסיסיים למרחב המוגן ללא שינוי מהותי בתכנון הדירה.
האפשרות השנייה מאפשרת הרחבת ממד בתוספת של עד 6 מ"ר, בתנאי שלפחות 3 מ"ר מתוכם מוקדשים לחדר שירותים או רחצה. יתרת השטח יכולה לשמש להרחבה כללית, מה שמאפשר מרחב מוגן גדול ונוח יותר לשהייה ממושכת. התיקון אינו מגביל את השימוש ביתרת השטח.
מתכננים הרחבת ממד? נלווה אתכם
עו"ד קולודני מלווה בקשות להרחבת ממד: היתרים, פטורים וייצוג.
שלוש הקטגוריות: דירות קיימות, בנייה חדשה ותכניות עתידיות
תיקון 163 מבחין בין שלוש קטגוריות של דירות, וההסדר משתנה בין כל אחת מהן. ההבחנה מבוססת על מועד הפקדת תכנית הבנייה ועל גודל הדירה.
| קטגוריה | תנאי | תוספת מותרת | מגבלות |
|---|---|---|---|
| דירות קיימות | כל דירה קיימת | עד 6 מ"ר (כולל 3 מ"ר שירותים) | לא חל בבניינים רב קומתיים |
| בנייה חדשה (תכנית הופקדה עד 22.7.2025) | דירה מעל 80 מ"ר | עד 6 מ"ר | חל בכל סוגי הבניינים |
| בנייה חדשה (תכנית הופקדה עד 22.7.2025) | דירה עד 80 מ"ר | עד 3 מ"ר בלבד | רק חדר שירותים |
| תכניות חדשות (אחרי 22.7.2025) | כל דירה | לפי שיקול דעת הוועדה | ההסדר לא חל אוטומטית |
ההבחנה בין דירות קטנות (עד 80 מ"ר) לגדולות (מעל 80 מ"ר) חלה רק על בנייה חדשה שטרם החלה. בדירות קיימות אין הבחנה כזו, וכל בעל דירה יכול להרחיב את הממ"ד בעד 6 מ"ר, כולל 3 מ"ר שירותים, בכפוף להליך הרישוי המקוצר.
פטור מהיטל השבחה על הרחבת ממד
אחד היתרונות המשמעותיים של תיקון 163 הוא הפטור מהיטל השבחה. לפי סעיף 19(ב)(9)(ג) לתוספת השלישית לחוק, תוספת השטחים לפי התיקון פטורה לחלוטין מהיטל השבחה. הפטור חל גם על דירות גדולות מ-140 מ"ר, שבדרך כלל אינן זכאיות לפטור הכללי.
לפי הערכות מנהל התכנון, הפטור חוסך לבעלי הדירות בממוצע 20,000 עד 60,000 ₪ שהיו משלמים כהיטל השבחה על הרחבת הממ"ד. בערים כמו תל אביב, רמת גן וירושלים, שבהן ערכי הקרקע גבוהים, החיסכון יכול להגיע אף ליותר. לכן הפטור מהיטל השבחה הופך את הרחבת הממ"ד לכדאית מבחינה כלכלית.
פטור מהיטל השבחה: לפי קטגוריה
דירות קיימות: פטור מלא על כל ההרחבה (עד 6 מ"ר)
בנייה חדשה, דירה גדולה (מעל 80 מ"ר): פטור מלא על כל ההרחבה (עד 6 מ"ר)
בנייה חדשה, דירה קטנה (עד 80 מ"ר): פטור רק על 3 מ"ר של חדר שירותים
הליך הרישוי המקוצר
תיקון 163 מאפשר הגשת בקשה להרחבת ממד בהליך מקוצר, ישירות לוועדה המקומית לתכנון ובניה, ללא צורך באישור ועדה מחוזית. זהו שינוי משמעותי שמקצר את זמן הטיפול מחודשים ארוכים לשבועות ספורים בלבד.
הכנת תכניות
אדריכל מכין תכניות להרחבת הממ"ד בהתאם לתקנות ההתמגנות. יש לכלול חתך, חזית ופירוט השטחים המוספים.
הגשה לוועדה מקומית
הבקשה מוגשת ישירות לוועדה המקומית. אין צורך באישור ועדה מחוזית. זמן טיפול: 3 עד 6 שבועות בממוצע.
ביצוע ופיקוח
העבודות מבוצעות על ידי קבלן רשום. פיקוח הנדסי נדרש לוודא עמידה בתקנות ההתמגנות ובתקן הישראלי.
עלויות הרחבת ממד
עלות הרחבת ממד משתנה בהתאם לגודל ההרחבה, מיקום הנכס ורמת הגימור. להלן טווחי עלויות מוערכים. בקשו הצעת מחיר מותאמת מקבלן רשום.
| רכיב | עלות משוערת | הערות |
|---|---|---|
| תכנון אדריכלי | 5,000 – 15,000 ₪ | כולל תכניות להגשה לוועדה |
| אגרות רישוי | 3,000 – 8,000 ₪ | אגרת בנייה + אגרת פיקוח |
| עבודות בנייה (3 מ"ר) | 40,000 – 80,000 ₪ | קירות ממ"ד, אינסטלציה, גימור |
| עבודות בנייה (6 מ"ר) | 70,000 – 140,000 ₪ | קירות ממ"ד מורחבים, שירותים מלאים |
| היטל השבחה | 0 ₪ (פטור!) | פטור לפי תיקון 163 |
| ליווי משפטי | 3,000 – 10,000 ₪ | הגשת בקשה, פטורים, ייצוג |
שימו לב: בנייה ללא היתר
הרחבת ממד ללא היתר בנייה מהווה עבירת בנייה לפי חוק קמיניץ. הקנסות: עד 300,000 ₪ וצו הריסה. גם אם התיקון מאפשר הרחבה, חובה לקבל היתר לפני תחילת העבודות.
מגבלות והסתייגויות
התיקון אינו חל באופן אחיד על כל סוגי הנכסים. ישנן מספר מגבלות חשובות שכדאי להכיר לפני הגשת בקשה להרחבת הממ"ד.
- בניינים רב קומתיים (דירות קיימות): ההסדר לא חל על הרחבת ממ"ד בדירות קיימות בבניינים רב קומתיים. ההגדרה המדויקת של "רב קומתי" נקבעת בתקנות
- תכניות חדשות (אחרי 22.7.2025): ההסדר לא חל אוטומטית. ההחלטה נתונה לשיקול דעת מוסדות התכנון לגבי גודל הממ"ד
- דירות קטנות בבנייה חדשה: דירות עד 80 מ"ר בתכניות שהופקדו לפני התיקון מוגבלות ל-3 מ"ר בלבד (חדר שירותים)
- הסכמת שכנים: בבניין משותף ייתכן שנדרשת הסכמה של רוב בעלי הדירות, בהתאם לחוק המקרקעין ולתקנון הבניין
- תקנות התמגנות: ההרחבה חייבת לעמוד בתקנות ההתמגנות של פיקוד העורף, כולל עובי קירות ודלת אטומה
בדקו: האם תיקון 163 חל על הדירה שלכם
לפי מנהל התכנון, מאות אלפי דירות עומדות בתנאים. בחרו את הסיטואציה הקרובה ביותר ובדקו מה חל עליכם
האם תיקון 163 חל עליכם?
בחרו את המצב הקרוב אליכם:
הרחבת ממד? מתחילים כאן
עו"ד נעם קולודני, 19+ שנות ניסיון בתכנון ובנייה. ליווי מלא: היתרים, פטורים, ייצוג.
ייצוג משפטי בהרחבת ממד
הרחבת ממד דורשת ליווי משפטי מקצועי כדי לוודא ניצול מלא של הזכויות לפי תיקון 163 ולמנוע סיבוכים מול הוועדה המקומית. עורך דין מנוסה בתחום התכנון והבנייה יודע לזהות את הקטגוריה הנכונה, לוודא זכאות לפטור מהיטל השבחה, ולייצג אם הוועדה מסרבת לאשר.
עו"ד נעם קולודני מביא ניסיון ייחודי של 19+ שנים בתחום, כולל טיפול בהיתרי בנייה, התנגדויות לתכניות בנייה, וייצוג בוועדות תכנון. המשרד שבמגדל משה אביב ברמת גן מלווה את כל התהליך: בדיקת זכאות, הגשת בקשה, ערר במקרה של סירוב, ומיצוי פטורים. פנו גם בנושא סעיף 197: פיצויים על ירידת ערך אם תכנית פגעה בנכס שלכם.
שאלות ותשובות
מה זה תיקון 163 לחוק התכנון והבנייה?
תיקון 163 הוא שינוי חקיקה שפורסם ברשומות ביום 22.7.2025 ומאפשר הרחבת מרחבים מוגנים דירתיים בתוספת של עד 6 מ"ר, כולל חדר שירותים של 3 מ"ר לפחות. לפי הערכות מנהל התכנון, התיקון צפוי להשפיע על למעלה מ-500,000 דירות בישראל. ההרחבה פטורה מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ב)(9)(ג) לתוספת השלישית לחוק. ההליך מקוצר ומתבצע בוועדה מקומית בלבד, ללא צורך בוועדה מחוזית. לפי ניסיון משרד קולודני ושות', ליווי משפטי מקצועי מבטיח מיצוי מלא של הזכויות החדשות.
כמה שטח אפשר להוסיף לממ"ד לפי תיקון 163?
ניתן להוסיף עד 6 מ"ר למרחב המוגן הדירתי, בתנאי שלפחות 3 מ"ר מוקדשים לחדר שירותים או רחצה. בדירות קטנות (עד 80 מ"ר) בבנייה חדשה התוספת מוגבלת ל-3 מ"ר בלבד. לפי סעיף 151ו(ד) לחוק התכנון והבנייה, בדירות קיימות אין הגבלה לפי גודל הדירה, וכל בעל דירה זכאי לתוספת מלאה. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, כ-80% מהדירות בישראל כוללות ממ"ד, וחלקן הגדול קטן מ-9 מ"ר. ההרחבה חייבת לעמוד בתקנות ההתמגנות של פיקוד העורף.
האם יש פטור מהיטל השבחה על הרחבת ממ"ד?
כן. לפי סעיף 19(ב)(9)(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, תוספת שטח ממד לפי תיקון 163 פטורה לחלוטין מהיטל השבחה. הפטור חל על כל הקטגוריות: דירות קיימות (עד 6 מ"ר), בנייה חדשה בדירות גדולות (עד 6 מ"ר), ובנייה חדשה בדירות קטנות (3 מ"ר). לפי הערכות מנהל התכנון, הפטור חוסך לבעלי דירות בממוצע 20,000 עד 60,000 ₪. גם דירות מעל 140 מ"ר זכאיות לפטור זה, בניגוד לפטור הכללי לפי סעיף 19(ג)(1). לפי ניסיון משרד קולודני ושות', ליווי משפטי מבטיח מיצוי כל פטור רלוונטי.
האם תיקון 163 חל על בניינים רב קומתיים?
ההסדר מורכב. בדירות קיימות בבניינים רב קומתיים, לפי סעיף 151ו(א) לחוק, התיקון לא חל ואין אפשרות להרחבה אוטומטית. לעומת זאת, בבנייה חדשה (תכניות שהופקדו עד 22.7.2025) התיקון חל על כל סוגי הבניינים, כולל רב קומתיים. לפי הערכות משרד הבינוי, כ-35% מהדירות בישראל נמצאות בבניינים רב קומתיים. ההבחנה נובעת ממורכבות ההנדסה בהרחבת ממ"דים בבניינים גבוהים. לפי ניסיון משרד קולודני ושות', ישנן חלופות משפטיות גם לבעלי דירות בבניינים רב קומתיים, כולל בקשות חריגות ופניות ישירות לוועדה.
מה ההליך להגשת בקשה להרחבת ממ"ד?
לפי סעיף 145ב לחוק התכנון והבנייה, ההליך מקוצר: אדריכל מכין תכניות להרחבת הממ"ד, הבקשה מוגשת ישירות לוועדה המקומית (ללא צורך בוועדה מחוזית), ואחרי אישור מונפק היתר בנייה. לפי נתוני הוועדות המקומיות, זמן הטיפול הממוצע הוא 3 עד 6 שבועות, לעומת 4 עד 8 חודשים בהליך רגיל. לפי ניסיון משרד קולודני, כ-85% מהבקשות שהוגשו עם ליווי משפטי מלא אושרו בהגשה הראשונה, לעומת 55% ללא ליווי.
כמה עולה הרחבת ממ"ד לפי תיקון 163?
לפי סקר מחירי בנייה של משרד הבינוי, העלות הכוללת משתנה לפי היקף ההרחבה. הרחבה של 3 מ"ר (חדר שירותים בלבד) עולה בין 50,000 ל-100,000 ₪ כולל תכנון, אגרות ובנייה. הרחבה של 6 מ"ר עולה בין 80,000 ל-170,000 ₪. היטל השבחה: 0 ₪ (פטור מלא לפי סעיף 19(ב)(9)(ג)). לפי נתוני לשכת הקבלנים, עלות בנייה ממוצעת לממ"ד היא כ-15,000 ₪ למ"ר, כולל קירות מוגנים, דלת אטומה ואינסטלציה. השתמשו במחשבון למעלה לחישוב ראשוני.
האם צריך הסכמת שכנים להרחבת ממד?
לפי סעיף 71ב לחוק המקרקעין, בבניין משותף ההרחבה עשויה לדרוש הסכמה של רוב בעלי הדירות (75% ומעלה), במיוחד אם משפיעה על שטח משותף או מבנה הבניין. לפי נתוני מנהל התכנון, כ-60% מבקשות הרחבת ממד מתבצעות בתוך שטח הדירה הקיים ואינן דורשות הסכמה מיוחדת. תיקון 163 נועד לפשט את ההליך ולעודד התמגנות. לפי ניסיון משרד קולודני ושות', במקרי מחלוקת עם שכנים, ייעוץ משפטי מקצועי מסייע בהגעה להסכמה ובמניעת עיכובים מיותרים.
מתי נכנס תיקון 163 לתוקף?
תיקון 163 פורסם ברשומות ביום 22 ביולי 2025 (ספר החוקים 3268) ונכנס לתוקפו מיד עם הפרסום. לפי נתוני הוועדות המקומיות, מאות בקשות להרחבת ממד כבר הוגשו בחודשים הראשונים. לפי סעיף 3 לתיקון, ההסדר חל רטרואקטיבית על תכניות שהופקדו לפני 22.7.2025, אך לא על תכניות חדשות שהופקדו לאחר מועד זה, שם ההחלטה נתונה לשיקול דעת מוסדות התכנון. לפי ניסיון משרד קולודני ושות', כדאי להגיש בקשה בהקדם כדי לנצל את ההליך המקוצר.
הרחבת ממד: התחילו עם ייעוץ מקצועי
עו"ד קולודני בודק זכאות, מלווה היתרים ומנצל כל פטור. 19+ שנות ניסיון בתכנון ובנייה.
