הנדון : חמש שנים לפסה”ד הפ 001721/00 פרידמן חכשורי נ’ מ”י

החודש ימלאו חמש שנים לפסה”ד של כב’ הש’ המחוזית (בדימוס) ציפורה ברון “פרידמן חכשורי”. פסה”ד זה לא זכה, משום מה, להכרה לה הוא היה ראוי לדעתו של הח”מ.

פס”ד מוליך זה קיבע בצורה חד משמעית את ההלכה כי אין לאפשר לחברה משכנת, גביה של אחוזים מגובה העסקה כ”דמי טיפול” וכתנאי להעברת זכויות במקרקעין בין קונה לרוכש של נכס שטרם נרשם אצל רשם המקרקעין ה”טאבו”. על חברות המקרקעין להסתפק בסכום קבוע (ונמוך) מקביל לסכום אותו גובה רשם המקרקעין בעבור שירותים זהים- רישום מקרקעין ורישום הערות אזהרה.

צווי פיקוח מגבילים את שיעורם של דמי הטיפול אותן רשאיות חברות הבנייה לגבות בגין העברת הזכויות במרשם הפנימי אותן הן מנהלות, וכן את המחיר המרבי עבור שירותים שאינם שירותי העברת זכויות, תוך השוואתם למחיר הקבוע, בלשכת רישום המקרקעין.

פסה”ד קובע כי בחברה משכנת יש משום פעילות של רשות ציבורית או מעין ציבורית ומכאן, דין החברה המשכנת הוא כדין הממונה על מרשם המקרקעין.

עוד מוצאת כב’ הש’ ברון כי מטרתו של חוק הפיקוח, אשר מכוחו הוצאו צווי הפיקוח, הינה לשנות ולהקטין משמעותית את המחירים הנוהגים ולהקנות עדיפות למחיר שנקבע מכוח החוק והצווים שהותקנו מכוחו. במאמר מוסגר יוער כי התכלית הכלכלית מאחורי חקיקה זו הינה הנעה של חברות הבניה ומשרדי עוה”ד מטעמם לפעול לרישום זכויות הרוכשים של המקרקעין, אצל רשם המקרקעין ה”טאבו”, בניגוד ליתרון הכלכלי שאלו הקנו לעצמם בניהול מרשם פנימי.

הרקע להוצאת צווי הפיקוח

הרקע להוצאת הצווים מלמד, כי צווי הפיקוח נועדו לתקן מצב קיים ונמשך, צווי הפיקוח הוצאו על רקע המצב הקיים, לפיו מאות אלפי יחידות דיור שנרכשו, המהוות כמחצית מכלל הדירות שנבנו בארץ, טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין על כל ההשלכות השליליות הנובעות מכך.

חברות בניה רבות לא טיפלו במשך שנים ברישום זכויות הרוכשים בפנקסי המקרקעין, לא רק מטעם היתרון הכלכלי אשר הוקנה להן על ידי ניהול מרשם פנימי, אלא מקשיים אוביטיביים וניהוליים בהסדרת הרישום כנדרש. האמצעי הכלכלי שיושם הינו הגבלת דמי הטיפול אותם יכולות חברות הבניה לגבות.

הצווים הרלבנטיים הינם: צו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (החלת החוק על שירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), תש”ס-1999 וצו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר מרבי לשירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), תש”ס- 1999 אשר פורסמו על ידי שרי האוצר והבינוי והשיכון בתוקף סמכותם לפי סעיף 12(א) לחוק פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים, תשנ”ו-1996 (להלן: צו החלת החוק ו- צו הפיקוח )

צווים אלו מגבילים כאמור את שיעור דמי הטיפול אותם רשאיות חברות הבנייה לגבות בגין העברת הזכויות במרשם הפנימי אותן הן מנהלות, וכן את המחיר המרבי עבור שירותים שאינם שירותי העברת זכויות (כגון רישום משכנתא).

רישום זכויות הרוכשים בלשכת רישום המקרקעין יכול להיעשות רק לאחר השלמת הליכי האיחוד וחלוקה של חלקות המקרקעין עליהן מוקם פרויקט הבניה ורישום הבניין בפנקס הבתים המשותפים. הליכים אלה אורכים שנים רבות ומטבעם תלויים בחברות הבניה בעוה”ד ובמתכננים והמודדים מטעמם.

עד רישום זכויות הרוכשים בלשכת רישום המקרקעין, נדרשות חברות בניה לנהל מרשם פנימי, המשקף את כל הפעולות אותן מבקשים הרוכשים לבצע בזכויותיהם בדירות (מכירה לצד ג’, משכנתא, עיקול וכו’), כל זאת על מנת שבעת רישום הזכויות בפנקסי המקרקעין, ישקף הרישום נכונה את מצב הזכויות האובליגטוריות. כך בין היתר, על החברות להבטיח, כי כל התחייבות לביצוע פעולה בדירה נרשמת בפנקסיה וכי כל המסמכים הנדרשים לצורך רישום פעולה כלשהי נמצאים בידיה.

לשם ביצוע האמור, שוכרות החברות, שירותים של משרדי עורכי דין, המנהלים בעבורם את המרשם הפנימי. בהסכמי המכר אלו מתנות החברות את המחאת זכויות הרוכש לצד ג’ בתשלום דמי טיפול בגין רישום העברת הזכויות בסך של בין 0.5% ל 1% מהתמורה בתוספת מע”מ .

צווי הפיקוח הצליחו לתקן מצב קיים ונמשך, לפיו חברות בניה לא טיפלו במשך שנים ברישום זכויות הרוכשים בפנקסי המקרקעין וזאת, בין היתר, באמצעות הגבלת שיעור דמי הטיפול אותם יכולות חברות הבניה לגבות בגין העברת הזכויות לצד ג’. למען הבהירות; עצם הכללת סעיף בהסכם המכר בדבר שיעור דמי הטיפול אינה בגדר עבירה, אולם גביית דמי טיפול, בעיקר בעסקאות “יד שניה” בשיעור העולה על זה הקבוע בצו הפיקוח תהא בגדר עבירה.

אכן, נקיטת האמצעים שמטרתם להבטיח את רישום זכויות הרוכשים של הדירות וזירוז רישום הדירות שבנייתן הסתיימה בעבר, הינה בגדר מדיניות כלכלית חברתית סבירה וראויה, אשר בבחינה על ציר הזמן נדמה שאחוז הדירות החדשות הנרשמות אצל מרשם המקרקעין גדל בהתמדה. לא זו בלבד, אלא שקצב רישומן של דירות נושנות שהתעכב במשך שנים אצל החברות המשכנות גם הוא גובר, כאשר חברות דוגמת “אפריקה ישראל” “אזורים” וכיוב’ מעוניינות להפטר באמצעות משרדי עורכי דין חיצוניים ממצבורי דירות הרשומות אצלן, מהר ככל הניתן.

יחד עם זאת, ובצורה לא ברורה ממשיכים להתקיים “איים” של התנהלות לא תקינה בהן עוה”ד והחברות המשכנות ממשיכות לגבות עמלות גבוהות ולא חוקיות בתירוצים קלושים , מתוך בערות של הרוכשים, או בשל חוסר היכולת של הרוכשים לכפות החוק על החברות.

חברות משכנות , אשר נאלצות להתמודד עם אכיפת צווים והפסיקה לעיל, לעיתים “שוברות את הכלים” ומודיעות כי בתנאים שכאלו – קרי ברמת המחירים של הצווים, אין הם מוכנות להמשיך ולשאת בעלויות ניהול המרשם וסוגרות שעריהן, פשוטו כמשמעו. מאליו יובן שהתנהלות זו לא רק שאינה תקינה, אלא שהיא סותרת במקרים רבים את התחייבויות החברה בחוזה המכר המקורי.