שכן שהשתלט על שטח משותף, נזילה שאיש לא מתקן, גדר, חניה או רעש שאי אפשר לחיות איתו. משרד קולודני ושות' מייצג בעלי דירות מול שכנים בפני המפקח על רישום מקרקעין ובבתי המשפט, ברמת גן ובכל גוש דן.
סכסוך שכנים בבית משותף אינו ריב פרטי. חוק המקרקעין קובע מי הבעלים של כל שטח, מה מותר לעשות ברכוש המשותף, ולאיזו ערכאה שייכת ההכרעה. ברוב הסכסוכים בין בעלי דירות באותו בית משותף הסמכות נתונה למפקח על רישום מקרקעין, ולא לבית משפט השלום. הדף הזה מסביר איך מזהים את סוג הסכסוך, לאן פונים, ומה כדאי לעשות עוד לפני שמגישים תביעה. לבדיקת המקרה שלכם, התקשרו למשרד.
אלה הסכסוכים החוזרים ביותר בין בעלי דירות באותו בניין. לכל אחד מהם יש מסלול משפטי משלו, ולרובם יש פתרון מהיר בהרבה מתביעה מלאה.
סגירת חדר מדרגות, מחסן שנבנה בחניון, גינה משותפת שהוצמדה בפועל לדירה אחת. שימוש ייחודי ברכוש המשותף מחייב הסכמה, ובלעדיה אפשר לדרוש את החזרת המצב לקדמותו.
מים שחודרים מהדירה שמעל, מהגג או מצנרת משותפת. השאלה הראשונה היא מי אחראי על הצנרת שגרמה לנזק, וממנה נגזרות גם התביעה וגם דרישת התיקון.
גדר שהוקמה על הגבול או מעבר לו, גובה חורג, ומחלוקת על מי שמשלם. בבתים פרטיים זו לרוב שאלה של גבולות רישומיים ושל דיני שכנות.
חניה שהוצמדה ברישום מול חניה שנתפסה בפועל, חסימת יציאה, ורכב שני שמשתלט על שטח משותף. ההכרעה נשענת על צו הבית המשותף ועל התקנון.
רעש בלתי סביר, ריחות, וילה שהופכת לאולם אירועים. חוק מניעת מפגעים, תשכ"א-1961 והתקנות שמכוחו מגדירים מתי רעש חוצה את הגבול, ואפשר לבקש צו שיפסיק אותו.
שכן שהעביר גדר, בנה מעבר לקו הגבול או תפס שטח שאינו שלו. הסגת גבול במקרקעין היא עוולה בפקודת הנזיקין, ולצידה אפשר לבקש סילוק יד.
מרפסת שנסגרה, ממ"ד, פרגולה או תוספת שחורגת אל הרכוש המשותף. הרחבת דירה על חשבון הרכוש המשותף דורשת רוב מיוחס של בעלי הדירות לפי סעיף 71ב לחוק המקרקעין.
סירוב לשלם דמי ועד, הוצאה חריגה שאושרה בלי החלטה תקפה, ואחזקה שלא מבוצעת. גבייה וסכסוכי ניהול נדונים גם הם בפני המפקח.
שיחה קצרה עם עורך דין מקרקעין מבררת את זה מהר יותר מכל חיפוש נוסף.
הטעות היקרה ביותר בסכסוכי שכנים היא הגשה לערכאה הלא נכונה, שמסתיימת במחיקה ובזמן שאבד. בחרו את המצב הקרוב לשלכם וקבלו את הכיוון.
בחרו אפשרות
ההכרעה בין המפקח לבין בית המשפט תלויה בשאלה אחת, האם הצדדים הם בעלי דירות באותו בית משותף, ומה מקור הזכות שבמחלוקת.
כנראה המפקח על רישום מקרקעין
סכסוך בין בעלי דירות באותו בית משותף בדבר זכויות וחובות ברכוש המשותף נדון לפי סעיף 72 לחוק המקרקעין בפני המפקח. אפשר לבקש שם גם צו להסרת הבנייה או להפסקת השימוש, וההליך מהיר וזול יותר מתביעה אזרחית רגילה.
תלוי במקור הנזילה
אם המחלוקת היא על אחריות לצנרת משותפת או על חובות בעלי הדירות זה בסמכות המפקח. אם מדובר בתביעת נזיקין לפיצוי כספי על נזק לדירה, המסלול הוא בית משפט אזרחי. בפועל שני המסלולים נפתחים לעיתים במקביל, ולכן חשוב לקבוע את הכיוון לפני שמגישים.
לרוב עוולת מטרד, ולעיתים גם הרשות המקומית
רעש בלתי סביר מוסדר בחוק למניעת מפגעים, תשכ"א-1961 ובתקנות שמכוחו, ובמקביל הוא עשוי להקים עוולת מטרד ליחיד בפקודת הנזיקין. אפשר לפעול בשני צירים, אכיפה מנהלית מול הרשות וצו מניעה בערכאה המתאימה.
בית משפט אזרחי, לא המפקח
סמכות המפקח מוגבלת לבית משותף. סכסוך גבולות בין מגרשים נפרדים, גדר או הסגת גבול בבתים פרטיים מתברר בבית משפט אזרחי, ונשען על הרישום בטאבו, על מפת מדידה ועל דיני השכנות.
המפקח על רישום מקרקעין הוא הערכאה המרכזית לסכסוכים בתוך הבית המשותף, ולא כל סכסוך שכנים שייך אליו. זו ההשוואה המעשית.
| נושא | המפקח על רישום מקרקעין | בית משפט אזרחי |
|---|---|---|
| מי הצדדים | בעלי דירות באותו בית משותף | כל אדם, כולל שכנים במגרשים נפרדים |
| מקור הסמכות | סעיף 72 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 | חוק בתי המשפט ופקודת הנזיקין |
| סוג הסכסוך | זכויות וחובות ברכוש המשותף, תקנון, גבייה, שימוש ייחודי | נזיקין, פיצוי כספי, גבולות מגרש, חוזים |
| סמכויות | סמכויות שופט בית משפט שלום בהליך אזרחי, לפי סעיף 74 | סמכות אזרחית מלאה בהתאם לערכאה |
| סעדים אופייניים | צו להסרת בנייה, הפסקת שימוש, החזרת מצב לקדמותו, חיוב בתשלום | פיצוי כספי, צו מניעה, סילוק יד |
| אופי ההליך | ממוקד ומהיר יחסית, מותאם לבית המשותף | הליך אזרחי מלא |
קביעת הערכאה היא ההחלטה הראשונה בתיק, והיא זו שקובעת כמה זמן וכסף יידרשו. המפקח על בתים משותפים אינו מטפל בכל סכסוך, ולעיתים אותו מקרה מצדיק פנייה מקבילה בשני מסלולים.
שלחו את החומר ונאמר לכם מה הצעד הנכון ובאיזו ערכאה.
קריאת צו הבית המשותף, התקנון והנסח, כדי לדעת מה בדיוק שייך למי. ברוב התיקים כאן מתברר מי צודק, עוד לפני שנכתבה שורה אחת לשכן.
מכתב ענייני שמציג את הזכות ואת הדרישה. חלק ניכר מהסכסוכים נסגר בשלב הזה, כשהצד השני מבין שהמצב המשפטי ברור.
הכרעה בין המפקח לבין בית המשפט, ובניית התיק בהתאם, כולל חוות דעת מקצועית כשנדרשת.
ייצוג בדיונים, ניהול משא ומתן במקביל, ומעקב אחרי ביצוע הצו או ההסכם בסופו.
רוב הזמן והעלות בסכסוך שכנים נבלעים בשלב שבו מנסים לשחזר מה קרה ומתי. תיק שמגיע מסודר מקצר את הדרך, ולעיתים הוא זה שמייתר את ההליך כולו. אלה הדברים שכדאי שיהיו בידיכם.
שני המסמכים שקובעים מה שייך לכל דירה, מה נשאר רכוש משותף, ואילו הצמדות נרשמו. אפשר להוציא אותם מלשכת רישום המקרקעין. בלעדיהם כל טענה על גבולות היא השערה.
הנסח מראה מי הבעלים הרשום של הדירה ומה הוצמד לה. פערים בין מה שרשום למה שקורה בשטח הם בדיוק המקום שבו סכסוכי שכנים נולדים.
תאריכים, שעות, תמונות וסרטונים קצרים. יומן שנכתב בזמן אמת שווה יותר משחזור מהזיכרון, והוא מה שמבסס טענה למטרד חוזר בניגוד לאירוע חד פעמי.
הודעות לשכן, פרוטוקולים של אספת דיירים, החלטות על הוצאות ותיקונים. אלה מראים מה כבר נדרש, מה סוכם, ומה לא בוצע בפועל.
בנזילות ובליקויים חוות דעת של מומחה היא שקובעת את מקור הנזק ואת עלות התיקון. בלעדיה קשה לקבוע מי הנתבע, וממילא גם מה הסעד.
פניות למשטרה, לפיקוח העירוני או לוועדה המקומית. פנייה קודמת שנרשמה מחזקת את התמונה, וגם חוסכת מאיתנו לפתוח מסלול שכבר נפתח.
אין צורך שהכל יהיה מלא ומושלם לפני שיחה ראשונה. חלק מהמסמכים אנחנו מוציאים במסגרת הטיפול, ומה שחשוב הוא שהתמונה העובדתית תהיה מדויקת לפני שנשלחת פנייה לשכן. פנייה שנשלחת על בסיס חלקי מקבעת עמדה שקשה לתקן בהמשך, והצד השני קורא אותה בדיוק כך.
ההבדל בין הערכאות אינו רק בשאלה מי דן בתיק, אלא בעיקר בשאלה מה אפשר לקבל בסופו. בעל דירה שמבין את זה מראש בוחר מסלול לפי הסעד שהוא באמת צריך, ולא לפי מה שנשמע מהיר יותר.
המפקח דן בסכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף בכל מה שנוגע לזכויות ברכוש המשותף ולניהול הבית. הוא יכול להורות לשכן להסיר בנייה או מתקן שהוצבו ברכוש המשותף, לחייב אותו להחזיר את המצב לקדמותו, לאסור עליו להמשיך בשימוש ייחודי בשטח שאינו שלו, ולאכוף את התקנון על מי שפועל בניגוד אליו. הוא גם הכתובת לגביית חובות ועד הבית ולסכסוכים על אופן ניהול הבית, כולל מינוי גורם שינהל אותו כשהדיירים אינם מצליחים להסכים.
היתרון המעשי הוא שהדיון מתנהל בפני גורם שעוסק בבתים משותפים בלבד, ולכן אינו נדרש להסברים ארוכים על מה קובע צו הבית המשותף ומה נחשב רכוש משותף. גם האגרה נמוכה יותר מהליך אזרחי מקביל.
תביעת נזיקין אינה בסמכות המפקח. כשהדרישה היא פיצוי כספי על נזק שנגרם, למשל רטיבות שהרסה ריצוף וארונות, או מטרד שנמשך לאורך זמן, ההליך מתנהל בבית משפט אזרחי. גם סכסוך שאינו בין בעלי דירות באותו בית משותף, כמו מחלוקת גבולות מול שכן בבית פרטי צמוד קרקע, יידון שם.
לא פעם אותו אירוע מוליד שני מסלולים במקביל, אחד להסרת המפגע ואחד לפיצוי על מה שכבר נגרם. ההחלטה איזה מהם לפתוח קודם, והאם בכלל שניהם נחוצים, היא ההחלטה שקובעת כמה זמן וכמה כסף ייקח התיק.
רוב התיקים שמגיעים אלינו כבר עברו שלב אחד או שניים של ניסיונות עצמאיים. אלה הדפוסים שחוזרים, וכל אחד מהם מוסיף זמן ועלות להליך.
פנייה שנשלחת לפני שנאסף תיעוד מסודר מקבעת גרסה שקשה לתקן. הצד השני שומר את המכתב, ואם יתברר בהמשך שהתמונה העובדתית שונה, זה מה שיוצג נגדכם.
מכתב שמאיים בהליכים בלי שנבדק מה קובע התקנון ומה רשום בצו הבית המשותף מייצר עוינות ואינו מקדם דבר. אחרי מכתב כזה גם הסדר פשוט הופך לקשה.
מי שמתקן נזק שנגרם מדירת השכן בלי להודיע לו מראש ובלי חוות דעת מתקשה אחר כך להוכיח את היקף הנזק ואת מקורו. ההוצאה כבר יצאה, והראיה נעלמה עם התיקון.
הרבה מחלוקות על חניה, מחסן, גינה או הרחבה כבר הוכרעו בתקנון או בצו הבית המשותף. טענה שמנוגדת למסמכים האלה לא תתקבל, גם כשהיא הגיונית.
הגשה לגורם שאינו מוסמך מסתיימת במחיקה, באובדן האגרה ובחודשים שנשרפו. הבחירה בין המפקח לבית המשפט נעשית לפי הסעד המבוקש, לא לפי נוחות.
סיכום עם שכן שלא הועלה על הכתב שווה מעט כשהסכסוך מתחדש, ובמיוחד כשהדירה נמכרת והבעלים החדש אינו יודע עליו דבר. הסכמה נרשמת, ובמקרים מסוימים גם נרשמת אצל רשם המקרקעין.
אף אחת מהטעויות האלה אינה בלתי הפיכה, אבל כל אחת מהן מוסיפה שלב. תיק שנפתח מסודר מלכתחילה מגיע להכרעה מהר יותר, ולעיתים נסגר בהסדר עוד לפני הדיון הראשון.
מתוך ערוץ היוטיוב של המשרד: עו"ד לטיפול במטרדים, סכסוכי שכנים והתנגדויות
המשרד עוסק במקרקעין, תכנון ובנייה מאז 2007, וסכסוכי שכנים הם חלק מאותו עולם תוכן ולא תחום צדדי.
צו בית משותף, תקנון ונסח נבדקים בתחילת התיק. זה מה שמבדיל בין דרישה שמחזיקה לבין דרישה שנופלת.
ייצוג בפני המפקח על רישום מקרקעין וגם בהליכים אזרחיים, כולל מקרים שבהם נכון לפעול בשניהם.
כשהסכסוך נוגע לבנייה, המשרד מטפל גם בצד התכנוני מול הוועדות, ולא רק בצד האזרחי.
סעיף 72 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 מקנה למפקח על רישום מקרקעין את הסמכות לדון בסכסוך בין בעלי דירות באותו בית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי הוראות החוק בעניין הרכוש המשותף. סעיף 74 מעניק למפקח סמכויות של שופט בית משפט שלום בהליך אזרחי. סכסוך שאינו בין בעלי דירות באותו בית משותף, למשל בין שכנים במגרשים נפרדים, מתברר בבית משפט אזרחי.
כן, זו אחת העילות השכיחות בפני המפקח. שימוש ייחודי ברכוש המשותף אינו נובע מהחזקה בפועל אלא מהסכמה שניתנה כדין ומהרישום. כאשר נקבע שהשימוש נעשה ללא הרשאה, אפשר לבקש צו להפסקת השימוש ולהחזרת המצב לקדמותו. ותק השימוש אינו הופך אותו לזכות, אך הוא עשוי להשפיע על אופן ההכרעה, ולכן כדאי לא להמתין.
אין חובה כללית לפנות בכתב לפני כל הליך, אך זו כמעט תמיד הפעולה הנכונה. מכתב מסודר שמציג את הזכות ואת הדרישה סוגר חלק ניכר מהסכסוכים בלי הליך, והוא גם מתעד את עמדת הצדדים לקראת דיון. חשוב שהמכתב יהיה ענייני ומדויק, מכתב מתלהם עלול להזיק בהמשך.
התשובה נגזרת ממקור הנזילה. נזילה מצנרת פנימית של דירה מסוימת היא באחריות בעל אותה דירה, ואילו נזילה מצנרת משותפת או מהגג היא לרוב באחריות כלל בעלי הדירות דרך ועד הבית. לכן הצעד הראשון הוא איתור המקור בחוות דעת, ורק אחריו קביעת הנתבע ומסלול ההליך.
הרחבת דירה על חשבון הרכוש המשותף מחייבת רוב מיוחס של בעלי הדירות לפי סעיף 71ב לחוק המקרקעין, ולא די בהיתר בנייה. היתר מרשות הרישוי אינו מקנה זכות קניינית ברכוש המשותף. מי שסבור שנפגע יכול לפעול בשני מישורים במקביל, התנגדות בהליך התכנוני ופנייה למפקח בעילה הקניינית.
תיעוד עקבי הוא מה שמכריע. יומן אירועים עם תאריכים ושעות, הקלטות, פניות לוועד ולמשטרה או לרשות המקומית, ובמקרים מתאימים מדידה מקצועית. תקנות למניעת מפגעים בעניין רעש קובעות אמות מידה לרעש בלתי סביר, וככל שהתיעוד רציף יותר כך קל יותר לבסס מטרד.
משך ההליך משתנה לפי מורכבות התיק, מספר הצדדים והצורך בחוות דעת. בדרך כלל ההליך בפני המפקח ממוקד וקצר יותר מתביעה אזרחית מלאה, בין היתר משום שהוא עוסק בשאלה תחומה מתוך התקנון והרישום. בתיקים רבים מושגת הסדרה עוד לפני ההכרעה.
ברוב התיקים הסדר עדיף, כי הצדדים ימשיכו לגור זה לצד זה. עם זאת פשרה טובה נשענת על מצב משפטי ברור, ולכן הסדר שמגיע אחרי בירור הזכויות שונה מאוד מהסדר שמגיע מתוך עייפות. אנחנו מבררים קודם מה הזכות, ורק אז בוחנים איפה נכון להתגמש.
שיחה אחת מבררת לאיזו ערכאה שייך המקרה ומה הצעד הבא. משרד קולודני ושות', רמת גן, מייצג בעלי דירות מול שכנים ומול ועדי בתים בכל גוש דן.
קשור לתחומים נוספים במשרד: עורך דין תכנון ובנייה, ליקויי בנייה ותביעות מול קבלן ושאר תחומי ההתמחות של המשרד.
דלג לתוכן
