לא אחת אנו נתקלים בשאלה האם נכון לקבוע את חלוקת התמורה בתמא 38 בין הדירות באופן יחסי לגודל הדירה, או שנכון לחלק את התמורה באופן שווה בין כל הדירות. לאחרונה ניתן פסק דין חשוב שחוזר על הלכה קיימת ולפיה ניתן לחלק את התמורה הניתנת בתמ"א 38 באופן שווה בין בעלי הדירות. על כך במאמר זה.
מאת: משרד עו"ד מקרקעין קולודני ושות'
תוספת שטחים וחלוקת התמורה בתמ"א 38 בין בעלי הדירות באופן קבוע או פרוגרסיבי
כאמור, במסגרת הסכמי תמ"א בעלי הדירות מתלבטים בשאלות דוגמת מה התוספת שיש לתת לכל דירה ודירה בתמ"א 38? ומה המנגנון, שיקבע לחלוקת התמורה? האם הצדק הוא לחלק את התמורה בהתאם לגודל הדירה, כלומר ככל שהדירה גדול יותר, כך הדירה תזה לתוספת שטח גדול יותר מסך השטח המגיע במסגרת פרוייקט התמ"א, או שאולי נכון יותר לחלק את התמורה באופן שווה כך שדירה קטנה ודירה גדולה יקבלו תוספת זהה?
האם גם אתם מצויים בהתלבות דומה אם כן, תוכלו למצוא במאמר שלפניכם את תשובה שניתנה בשני פסקי דין חשובים בנושא.
חלוקת התמורה בתמ"א 38 לפי פס"ד שוחט ואח' נ' פרץ ואח'
לאחרונה ניתן פסק דין עש"א 7187-10-114413-02-22 שוחט ואח' נ' פרץ ואח' (מחוזי ת"א) מפי כב' הש' לימור ביבי מיום 26.4.22.
פס"ד זה הוא ערעור על החלטת כבוד המפקחת על הבתים המשותפים – שחל, בתל אביב, בעניין התנגדות לפרויקט תמ"א 38.
בפרויקט זה דנו בין היתר בתוספת הקבועה לדירות קטנות וגדולות, וכך נקבע בפסק הדין:
"….תמריצים אלו – בכל הנוגע לבעלי הדירות הקיימות – כוללים תוספת שטח והטבות זהות לכל אחת מהדירות וזאת בין אם מדובר בדירה גדולה ובין אם מדובר בדירה קטנה, בין אם מדובר בדירה אשר שוויה ההתחלתי גבוה יותר ובין אם נמוך ובין אם מדובר בדירה בקומה גבוהה יותר ובין אם בקומה נמוכה. כך, בהתאם לתמ"א 38, התמריצים הם אחידים – תוספת שטח מקסימאלי של 25 מ"ר – באופן קטגורי לכל דירה – קטנה או גדולה. זאת, הגם שלדירה קטנה מוקנה שיעור קטן יותר של הרכוש המשותף מזו של דירה גדולה וכפועל יוצא מכך על פניו גם תרומתה לפרויקט – קטנה יותר מזו של דירה גדולה.."
כך בהתאם לפסק הדין חלוקת התמורה בתמ"א 38 בין בעלי הדירות צריכה להיות קבועה ושווה לדירות קטנות וגדולות כאחד, ובניגוד גמור להליך בכותרת בו מבוקש לתת לדירה גדולה, דירת המבקשים, תוספת קטנה מזו של דירות קטנות.
חזרה על פס"ד ניסני נ' חביב העוסק ב- חלוקת התמורה בתמ"א 38 בין בעלי הדירות
פסק דין שוחט ואח' נ' פרץ האמור לעיל מאזכר את פסק דין עש"א 13039-12-20 ניסני נ' חביב ואח' אשר ניתן בדיוק שנה קודם לכן ע"י אותה ערכאה.
גם בפסק דין ניסני נ' חביב, דנו בסוגיה דומה ובסעיף 60 לפסק הדין הגיעו לאותה מסקנה בדיוק.
חשיבות פסק דין זה בנוגע לחלוקת התמורה בתמ"א 38 בין הדירות, היא בכך שהוא מקבע את הגישה שניתן ורצוי לתת לדירות קטנות תוספת זהה לזו הניתנת לדירות גדולות.
אם גם אתם עומדים בפני דילמה דומה, חשוב מאוד להיעזר בעורך דין מומחה לתמ"א 38 והתנגדות לתוכניות בנייה. אנו מזמינים אתכם לתאם פגישת ייעוץ במשרדנו – משרד עו"ד תכנון ובניה ומקרקעין.
צרו עימנו קשר ונשמח לסייע לכם.
