מידע חשוב על תמ”א 38 שחשוב להבין!

תמ"א 38
תמ”א 38

במהלך תהליך התמ”א לכל צד קיים אינטרס שונה וחשוב להבין כי ריבוי האינטרסים אינו רק בין הקבלן לדיירים אלא גם בין הדיירים עצמם. כך למשל ייתכנו שכנים שברצונם להביא להליך מהיר בשל חריגות בנייה בנכסו או צורך כלכלי, מנגד יהיו שכנים שינסו לתקוע את ההליך מסיבות כמו חוסר רצון, חובות בהליכים אחרים ועוד. שאלות נוספות כמו איך מחשבים את גודל הדירה ועבור מי מחושב השטח המשותף שהוצמד לאחת הדירות?

 

חשוב שגם האינטרס שלך ייוצג במסגרת הליך תמ”א 38 !

ייצוג של עורך דין מקרקעין בהליך התמ”א הוא היבט קריטי שעשוי להבטיח לך את מיצוי מלוא הזכויות שלך.

מחפשים עו”ד מלווה לתמ”א בתל אביב, רמת גן ובכלל ערי המרכז? משרדנו מומחה בהליכי התמ”א השונים וישמח לספק לך שירות שיסייע לך להגיע לתוצאה הרצויה מבחינתך.

 תמ”א 38 התנגדות – מה עושים כאשר חלקם של הדיירים מעוניינים בקידומו של תהליך תמ”א בניגוד לרצונם של יתר הדיירים? התנגדות דיירים לתמ”א (תמ”א 38/1, תמ”א 38/2 ותמ”א 38/3) היא לא עסק פשוט.

 

התרחבות תמ"א 38
התרחבות תמ”א 38

שני מסלולים עיקריים לביצוע התחדשות עירונית ו- תמ”א 38

  1. פינוי בינוי – אזור/מקבץ מסוים של בניינים העוברים “טיפול מקיף”.
  2. תמ”א 38 [נוסח משולב] – מטפל בעיקר בבניינים בודדים.

המשותף לתמ”א ולפינוי בינוי הינה בעיית הפעולה המשותפת. התחדשות עירונית מהווה מעין “תת” נושא של המורכבות המלווה בבית משותף שכן מציפה את בעיית שיתוף הפעולה של דיירים.
בעיית הפעולה המשותפת מצדיקה למעשה את קיומו של קניין פרטי- אנו מנסים להימנע ממצבים של אי שיתוף פעולה בשל קיומו של קניין משותף.

 

מהן מטרות תוכנית התמא 38 ?

ס’ 2 לחוק קובע את מטרותיה של התמ”א:

  • קביעת הסדרים תכנוניים לשיפור מבנים וחיזוקם לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה.
  • לקבוע הנחיות לחיזור מבנים קיימים על מנת לשפר עמידותם בפני רעידות אדמה.
  • לעודד ביצוע חיזוק המבנים ע”י תוספת בניה באמצעות: קביעת הסדרים תכנוניים שיאפשרו מתן היתרי בניה לשינויים במבנים לצורך חיזוקם מכוח תכנית זו.
  • קביעת תנאים למימוש תוספות הבניה שיותרו בגין חיזוק המבנים. .

 

מה ההבדל בין תמ”א 38 / 1 לתמ”א 38/2?

תמ”א 38 1: חיזוק מבנים קיימים– כאשר נכנסה תוכנית תמ”א לתוקף, מטרתה המקורית הייתה חיזוק מבנים קיימים. הקבלן למעשה משקיע מכספו לחיזוק המבנים הקיימים ובתמורה מקבל זכויות בנייה שמתבטאות בתוספת דירות בבניין החדש. הדיירים הקיימים אינם מוציאים מכספם עבור השימוש והקבלן אינו מבצע את העבודה ‘חינם’ אלא מקבל בעבור זאת תשלום.
האם הדבר משתלם לקבלן? נראה כי בערים המרכזיות העניין אכן משתלם ולראיה מספר הפרויקטים הרבים. לעומת זאת, באזורי הפריפריה השקעתו של הקבלן אינה מניבה לו רווחים כלכליים כדאיים ולכן נראה מיעוט פרויקטים באזורים אלו.
במקרים אלו הפגיעה בזכות הקניין היא נמוכה למדי שכן מדובר בחיזוק יסודות המבנה בלבד.

חוק המקרקעין מוריד את הרוב הנדרש בחוק על מנת לבצע את הפרויקט מ-75% ל-66% וזאת משום שלא מדובר בפגיעה כה חזקה בזכות לקניין.

 

תמ”א 38 2: הריסה ובניית בניין חדש– מדובר בפגיעה פוטנציאלית משמעותית בזכות הקניין בעבור אלו המתנגדים. חוק המקרקעין קובע כי ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרה הריסת בניין קיים והקמתו מחדש טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות. ואולם, רשאי המפקח לאשר את ביצוע העבודה על פי תביעה של בעלי 4/5 מהדירות ו-4/5 מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם בביצוע התכנית ובלבד שניתנה הזדמנות לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון טענותיו.

 

דינו של הדייר הסרבן – עילות התנגדות לתמ”א

כאשר נתקלים בדייר סרבן הדבר מוביל לרוב לסכסוך שכנים. יש לבחון האם מדובר בסרבנות קלאסית או שמא מדובר בסירוב מוצדק שיהיה באחד מאלו:

  1. העסקה אינה כדאית מבחינה כלכלית.
  2. לא הוצעו מגורים חלופיים– יש לשים לב כי אנשים עם מוגבלויות חייבים לקבל חלופה הלוקחת בחשבון את מוגבלותם.
  3. לא הוצעו בטוחות הולמות ע”י היזם.
  4. דירת הקבע החלופית לא מתאימה– יש לאפשר לבעלי מוגבלות לחזור ולחיות בתנאים המתאימים להם גם אם הדירה המקורית לא הייתה מותאמת לחלוטין לצורכיהם.
  5. נסיבות אישיות מיוחדות– מעין סעיף “סל” אשר טרם הוכר בפסיקה.

 

התנגדות לתמ”א – מה אפשר לעשות כדי להתנגד לתוכנית התמ”א?

ס’ 6 לחוק החיזוק קובע: “בעל דירה המתנגד להחלטה שהתקבלה בהתאם להוראות ס’ 3 וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו, רשאי לפנות למפקח בתביעה”. החוק מתיר לסרבנים פניה למפקח גם בהתקיימותו של הרוב הדרוש. אולם, הסיכויים לקבלת התביעה נמוכים למדי. באם תידחה התביעה, בהנחה ומתקיים הרוב הקבוע בחוק, יכול המפקח להורות על ביצוע הפרויקט ובכך להתגבר אף על הסרבנים (בין אם מדובר בסרבן בודד או בכמה).  נשאלת השאלה מה הדין כאשר מדובר בדייר סרבן לתכניות ע”פ סעיפים 5(א) ו-5(ב)? כים עוד לא התגבשה הכרעה קונקרטית בדין אך מרבית המפקחים סוברים כי בבואה של החלטה כזו לפתחו של ביהמ”ש, יקיש הוא מההסדר הקבוע בחוק פינוי בינוי (סנקציה נזיקית).

 

סיבות לא מוצדקות להתנגדות לתמ”א

החוק מתיר סיבות שונות בגינן ניתן לדיירים להתנגד לתוכנית תמ”א 38. עם זאת, התנגדות הדיירים לתוכנית צריכה להיחשב כמוצדקת על מנת שתוכל לשמש כבסיס להתנגדות לתוכנית. אלה הסיבות השכיחות אותן מעלים דיירים לרוב נדחות על ידי בתי המשפט.

התנגדות לא מוצדקת מצד הדיירים לתמ”א:

  1. שינוי המצב הקיים
  2. חוסר עניין בהליך
  3. הימצאות הדייר בהליך פשיטת רגל

התנגדות לא מוצדקת מצד השכנים לתמ”א:

  1. שינוי המצב הקיים
  2. לכלוך ורעש
  3. ירידה בערך הנכס

 

כאשר יש שאלות  בנוגע ל:

  • התנגדות דיירים לתמ”א 38
  • מהי עילת התנגדות לתמ”א
  • התנגדות לפרוייקט תמ”א
  • התנגדות לפרוייקט תמ”א 38/2
  • איך מבצעים כפל התנגדות לתמא 38/3
  • מתי מוצדק להתנגד לתמ”א 38
  • שאלות בנוגע להתמודדות עם דייר סרבן לתמ”א 38
  • מהן ההתנגדויות לא מוצדקות לתמ”א 38

או שאתה צריך:

  • צריך עורך דין התנגדות לתמ”א בתל אביב
  • צריך עורך דין התנגדות לתמ”א במרכז
  • צריך עורך דין התנגדות לתמ”א ברמת גן
  • עו”ד התנגדות לתמ”א בתל אביב
  • עו”ד התנגדות לתמ”א בר”ג
  • עו”ד התנגדות לתמ”א במרכז

משרד קולודני ושות’ הוא הכתובת בשבילך!

סרטונים נוספים של משרד עו”ד קולודני

 

נשמח להפגש עמכם לצורך פגישת יעוץ, להצגת יכולות המשרד ולאופן בו הוא מסוגל לתת מענה לצרכי הלקוח.

[Total: 1    Average: 5/5]