המסגרת ל- פטור מהיטל השבחה לדירות קטנות
המסגרת ל- פטור מהיטל השבחה לדירות קטנות

המסגרת ל- פטור מהיטל השבחה לדירות קטנות

סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה קובע כדלקמן:

19(ג)(1) בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ”ר; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת.

חוק התכנון והבניה מאפשר פטור של היטל השבחה עבור היתר להרחבת דירות מגורים שגודלן הסופי, לאחר ההרחבה, אינו עולה 140 מ”ר. הפטור ניתן עבור צמודי קרקע ודירות כאחד. אן תורחב הדירה מעבר ל140 מ”ר, ישולם היטל השבחה על ההפרש. כלומר במקרה בו הדירה הורחבה מ-100 מ”ר ל150 מ”ר, היטל ההשבחה יחושב עבור 10 מ”ר בלבד. המשמעות היא שמרבית הדירות הקטנות בישראל זכאיות להפחתה בהיקף משתנה בהיטל ההשבחה. לשם קבלת הפטור יש לעמוד בשני תנאים נוספים. הראשון הוא שבעל המקרקעין או מי מבני משפחתו יתגוררו בדירה במשך 4 שנים לפחות מביצוע ההרחבה, כלומר מסיום עבודות הבנייה. תנאי נוסף הוא  שאותה דירה משמשת למגורים בלבד ולא לצרכים מסחריים.

  • מועד הגשת בקשת הפטור – עד 45 יום ממועד השומה
פטור מהיטל השבחה לדירות קטנות עבור מחזיקים שאינם מאותו תא משפחתי
פטור מהיטל השבחה לדירות קטנות עבור מחזיקים שאינם מאותו תא משפחתי

פטור מהיטל השבחה לדירות קטנות עבור מחזיקים שאינם מאותו תא משפחתי

בפס”ד דיבון (6298/15) קבע בית המשפט העליון כי במקרקעין אותם מחזיקים מספר אנשים שאינם מהווים תא משפחתי אחד, קיימת אפשרות לזכאות לפטור מהיטל השבחה לכל אחד מהמחזיקים בנפרד.  המשמעות היא שגם בבית משותף, בו האחזקה בקרקע מפוזרת בין כמה וכמה מחזיקים, רשאי כל משק בית לזכות בפטור מתשלום דמי השבחה כאשר הוא עומד בתנאי הזכאות.

מה קורה אם לאדם יש יותר מדירה אחת בבניין?

מה קורה אם לאדם יש יותר מדירה אחת בבניין
מה קורה אם לאדם יש יותר מדירה אחת בבניין

לצורך חישוב הפטור בוחנת הרשות את סך האחזקות באותו המקרקעין. כלומר, אם לאדם יש שתי דירות בגודל של 50 מ”ר. לצורך שומת היטל ההשבחה הוא ייחשב כמי שמחזיק ב-100 מ”ר.  עם זאת, אחזקת דירות נוספות במקרקעין אחר אינם נלקחים בחשבון (שכן הפטור ממילא ניתן רק עבור דירת המגורים של בעל המקרקעין). חשוב לציין כי מצב כלכלי איננו קריטריון לקבלת הפטור.​

האם הריסה ובנייה מחדש עשויים להיחשב כהרחבה?

התשובה היא שכן! המשמעות של הרחבה בהתאם לחוק כיום היא הגדלת השטח הבנוי ומכאן שאין מתייחסים לפעולת ההרחבה הפיזית אלא לגידול בשטח הבנוי במקרקעין. לכן בתנאים מסוימים, גם הריסת בית המגורים ובנייתו מחדש אינה מבטלת את האפשרות לזכאות בפטור מהיטל השבחה לפי תנאי זה.​

מה נכלל בחישוב השטח – פטור מהיטל השבחה לדירות קטנות
מה נכלל בחישוב השטח – פטור מהיטל השבחה לדירות קטנות

מה נכלל בחישוב השטח – פטור מהיטל השבחה לדירות קטנות

הפטור מתייחס לשטח בנוי בלבד ולכן מפרסות פתוחות וגגות אינם נכללות במסגרת השטח המחושב. עניין זה משמעותי ביותר למי שברשותו דירת גג אותה הוא מבקש להרחיב שכן היא מאפשרת את הרחבת הבנייה אל תוך שטח הגג מבלי להידרש לתשלום היטל השבחה.

האם ייעוץ משפטי עשוי להיחשב כהוצאה במסגרת הליך השומה – פטור מהיטל השבחה לדירות קטנות

במקרים מסוימים וכאשר הייעוץ מתבצע טרם הליך השומה, ניתן להביא לכך שעלויות הייעוץ המשפטי יכללו במסגרת חישוב הוצאות הבנייה הכוללות.

חשוב להתייעץ עם עו”ד מומחה בעל ניסיון בתחום היטלי ההשבחה. עורך דין מקצועי עשוי להביא לחיסכון של מאות אלפי שקלים. 

משרד נעם קולודני ושות’ – עו”ד מקרקעין – מומחה בהיטל השבחה ובעלי ניסון של שנים.