הליך מתן היתר לפי חוק התכנון והבניה הינו מורכב ודורש ידע מקצועי, הבנה מעמיקה של החוק והמדיניות העירונית וכן הכרת המערכת המקוונת להגשת בקשות להיתר. החוק מחייב להגיש בקשה להיתרי בנייה על ידי אנשי מקצוע מוסמכים, לרוב אדריכלים או מהנדסים. מבקשי ההיתר נקראים "מועמדים". נדרש דיוק בייעוץ משפטי וכן מצוינות בליווי משפטי.
מתי נדרש היתר בנייה ומה מטרתו?
לפי סעיף 145 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965, יש צורך בקבלת היתר בניה לפני בניית בניין חדש, הריסת בניין קיים, הקמתו מחדש, ביצוע שינויים בקירות חיצוניים של בניין או בשטחים חיצוניים. השתייכות לנכס, שינוי פנים דירה, פגיעה בשלד הבניין או הרכוש המשותף, שינוי תכנית בנייה באופן החורג מהמפורט בתוכנית בניין עיר ועוד פעולות.
היתרי בנייה הם למעשה רישיונות בנייה שניתנו על ידי רשות הרישוי או ועדה מקומית לתכנון ובנייה של הרשות המקומית שבתחום שיפוטה נמצא הנכס. הרשאה מסוג זה מוגבלת בזמן ובהיקף לפעולות ספציפיות. היתר הבנייה תקף לתקופה של שלוש שנים בלבד ולאחר מכן יש לחדשו. ניתן לקבל היתרי בנייה באופן עצמאי. למרות זאת, מומלץ ונכון לפנות לוועדה המקומית או לרשות הרישוי לאחר התייעצות עם בעל מקצוע והגשת תכנית שאושרה ויושמה על ידו.
מהם השלבים להוצאת היתר בנייה?
ראשית על מבקש ההיתר להגיש בקשת מידע לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ולמסור מידע על הנכס (מספר גוש וחלקה, בעלי הזכויות בנכס או בקרקע, שטח רשום של הנכס או הקרקע וכו'). בשלב השני יש להכין תכנית בנייה בליווי בעל מקצוע ולקבל חתימות של כל בעלי הזכויות הרלוונטיות לבקשה. לאחר מכן יש לפנות לרשות המקומית ולמלא טופס בקשה להיתר בנייה בצירוף כל התיעוד הדרוש.
בשלב זה יידרש המבקש לשלם 20% משכר טרחה שייקבע על ידי מהנדס הועדה ולאחר מכן יועבר התיק לדיון בוועדה המקומית. התשובה תתקבל תוך 45 יום אם מדובר במסלול מקוצר או לפני כן, ותוך 90 יום אם מדובר במסלול רגיל. אם אישרה הועדה את הבקשה, היא תיתן למבקש היתר התואם לבקשתו; אם הוועדה תדחה את הבקשה, יהיה המבקש רשאי לערער; ואם תאשר הועדה את הבקשה, היא תיתן למבקש היתר בנייה בכפוף לתנאים שתקבע הועדה.
עם אישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, על המבקש להגיש את התשלומים הרלוונטיים (היטל השבחה, היטל מקומי וכדומה), וכן את המסמכים המבוקשים ולאחר מכן ייכנס ההיתר לתוקף וניתן להתחיל בעבודות הבנייה.
האם ניתן להתנגד לבקשה שהגיש אדם אחר להיתר בנייה?
לפי תקנה 37 לתקנות התכנון והבנייה (רישוי בניה), התשע"ו-2016, רשאי בעל זכות במקרקעין שקיבל הודעה על הגשת בקשה להיתר להגיש התנגדות להיתר בניה בכתב 15 ימים מיום קבלת ההודעה על ההגשה, מה שמוכר כהתנגדות שכנים להיתר בניה; המהנדס ימסור למבקש עותק מההתנגדות שהתקבלה.
במילים אחרות, התקנה מתירה לסמכות לדון בהתנגדויות שהגיש בעל זכות במקרקעין שקיבל הודעה על הגשת בקשה לפי תקנה 36 לתקנות ולתת החלטה ביחס להתנגדויות כאמור. אלא שבמשך שנים רבות נהגו ועדות מקומיות לזמן גם את מי שהגישו התנגדות לתב"ע ושאין להם זכות במקרקעין על מנת לאפשר להם להשמיע את קולם כאשר ראו את עצמם נפגעים. עד שבית המשפט התערב והתיר לזמן רק את מי שהחוק מתיר.
מה המשמעות של בנייה ללא היתר?
מי שבניגוד לחוק, נמנע מלבקש היתר מכל סיבה שהיא, עובר עבירת בנייה. בהתאם לחוק התכנון והבניה, בנייה ללא היתר היא עבירה פלילית שעלולה אף לגרור מאסר. מעבר לכך, ביצוע עבירות בנייה עשוי למנוע מהעבריין את רישום הזכויות ולעכב את התהליך. כמו כן, לא ניתן לקבל משכנתא מבנק על שטחים שנבנו ללא היתר חוקי וניתן להטיל קנסות וצווי הריסה במישור המנהלי – עונשים שהוועדה המקומית יכולה להטיל. מדובר בעבירה שפקעה תוך חמש שנים, למעט מקרים בהם נעשה שימוש רציף במבנה באופן החורג ממטרתו או ללא היתר כלל.
לייעוץ וליווי משפטי על הגשת התנגדות לוועדה המחוזית, תכנון ובניה, ליטיגציה של נדל"ן או ליטיגציה מסחרית, פנו אלינו כבר עכשיו.
