הסכם מכר הוא הסכם חשוב מאוד המסדיר בעצם את ענייני המכירה והקנייה של הנכס בין המוכר והקונה. הלכות המכירה מעוגנים בחוק מכר מקרקעין והן נועדו לתת הגנה הן למוכר והן לקונה מפני עוולות העלולות להיעשות בשוגג או במזיד בעת עסקת נדל"ן כזו או אחרת, כגון התנגדות לתכנית וכדו'.
מה הדרישות של חוזה מכר בעסקאות מקרקעין
ניתן לומר על כל עסקת נדל"ן, מבלי להתחשב אפילו במטרת העסקה, שהיא עסקה מקיפה וחשובה ובמסגרתה מועבר הון רב מיד ליד. ולפיכך קבע החוק אמות מידה קבועות המחייבות את הצדדים בכל חוזה מכר הנחתם בין קונה למוכר נכס כלשהו. ומה שעוד שונה בעסקת נדל"ן הוא שבעסקה שכזו צריך להתחשב לא רק בחוק המכר, אלא גם בדיני מקרקעין שונים הרלוונטיים לעסקת מכר וקנייה של קרקע בישראל כגון הגשת התנגדות להקלה.
כל מי שנמצא לפני עסקה או חתימה על חוזה לקניית או מכירת קרקע, כדאי ומומלץ מאוד שיכיר את החוקים הרלוונטיים, הנוגעים לעסקה הספציפית, גם אם הוא מתכוון לשכור שירות של עורכי דין נדלן תל אביב, ואף רצוי שאכן העסקה תהייה מלווה בעורך דין התנגדות להיתר מומחה ובעל ניסיון בדיני המקרקעין.
הדינים הנוגעים לחוזה מכר של דירה או כל נכס נדל"ן מופיעים בעיקר בחוק המקרקעין ובחוק החוזים. כאשר החובה הבסיסית ביותר המוגדרת בחוק בהקשר זה היא שההסכם יהיה מעוגן בחוזה כתוב וחתום בין הצדדים. ורק על ידי חוזה כתוב וחתום מקבלת העסקה תוקף משפטי. ומכלל הן משתמע הלאו – אם אין חוזה חתום בין הצדדים, אין תוקף משפטי לעסקה כלל. גם אם העביר הקונה את הכסף כדין.
מטרות חוזה מכר מקרקעין
בנוסף לדרישת החוזה הכתוב, ישנה בחוק דרישה נוספת הנוגעת להתייחסות החוזה. כלומר בחוזה חייב להיות כלול התייחסות מפורטת לכל הגורמים הקשורים לעסקה. וזאת בכדי להגן הן על המוכר והן על הקונה בעסקה בעלת סדר גודל שכזה. ורק בדרך זו ניתן למנוע מחלוקות שהן די צפויות מראש וניתן למנוע אותם על ידי פירוט הגורמים הקשורים לעסקה, כאמור.
כמו כן, אם ייחתם חוזה בין הצדדים שהוא עומד בניגוד לסטנדרטים שהחוק מציב, לא יהיה תוקף משפטי לחוזה. נניח לדוגמה שבחוזה ייכתב שאין פיצוי על איחור במסירת הנכס, בדרישה זו של החוק, לכאורה לא יהיה תוקף לסעיף זה של החוזה. כמו כן, חשוב לדעת שהסכם מכר במקרקעין הוא חוזה מכר לכל דבר ודיני המקרקעין בעניין באים להוסיף ולא להקל על דיני החוזים הכלליים.
כמן כן, גם בהסכם מכר של מקרקעין יש חובת תום לב כמו בכל חתימה על חוזה. חובת תום לב מחייבת את המוכר לגלות כל דבר הקשור ישירות לעסקה ושהוא ידוע למוכר בעת המכירה, גם אם זה נוגד את העסקה, כלומר יכול לגרום לשינוי מהותי בחוזה או לביטול העסקה (כגון בקשת התנגדות לקווי בניין שהוגשה על ידי גורמים אינטרסנטיים). וכך גם הדרישה המצופה מהקונה – לגלות תום לב בכל סעיפי החוזה ולא להסתיר פרטים מהותיים בעסקה.
דרישות ספציפיות לחוזי מקרקעין
דרישת תום לב קיימת בכל חוזה המתקיים בין מוכר לקונה והיא כוללת גם עסקאות מקרקעין. אפשר אולי להוסיף כי הדרישה רלוונטית בעיקר בעסקאות מקרקעין. מקרים של הונאות והסתרה מכוונת של עובדות מהותיות, נפוצים בעסקאות מקרקעין, אולי יותר מאשר עסקאות מסוג אחר.
דרישות ספציפיות הקשורות רק לעסקאות המקרקעין הן – שהמוכר חייב להעביר את זכויות המקרקעין בטאבו (לשכת רישום מקרקעין). כלומר, בסופו של התהליך, על פי המוגדר בחוזה, יחויב המוכר להעביר את זכויות הקרקע על שמו של הקונה. העברת הזכויות כאמור, חייבת להתבצע בלשכת רישום המקרקעין, שהיא הרשות האחראית בישראל על רישום זכויות המקרקעין של כל חלקת קרקע במדינה.
לשכת רישום מקרקעין אחראית גם על רישום הערות אזהרה לטובת הקונה או לטובת גוף פיננסי שמעמיד משכנתא לטובת הקונה. עד כאן רשמנו רק חלק מהדרישות המופיעות בחוק בעסקה של מקרקעין. ישנם עוד דרישות רבות בעניין זה, חלקם כלליות וחלקם אינדיבידואליות לעסקה ספציפית. לכן חשוב מאוד לבצע כל עסקת מקרקעין אך ורק בליווי משפטי של עורך דין מומחה.
צרו עכשיו קשר וקבלו הצעת מחיר לליווי עסקת מקרקעין.
