הפחתת היטל השבחה - איך נקבע היטל ההשבחה - מהו היטל השבחה
הפחתת היטל השבחה – איך נקבע היטל ההשבחה – מהו היטל השבחה

עו”ד מומחה בהפחתת דמי השבחה

מהו היטל השבחה – הפחתת היטל השבחה

היטל השבחה הוא תשלום בו מחויב בעל מקרקעין בעד פעולות שביצעה ועדה מקומית, לרבות אישור תוכניות והקלות, שהביאו לעליית שווי המקרקעין שברשותו. ברירת המחדל היא שתשלום היטל ההשבחה מוטל על בעל המקרקעין (ביום בו בוצעה פעולת הועדה המקומית) אלא אם הצדדים הסדירו אחרת בחוזה ביניהם. יש לציין כי אין חובה שהתוכנית אותה אישרה הועדה בוצע במקרקעין עליו מוטל המס.

המושג “השבחה” מוגדר בחוק התכנון והבנייה והוא:

“השבחה – עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג;”

התנאים המצטברים לגביית היטל השבחה מטעם הרשות המקומית:

  1. חלה עליית ערך בשווי המקרקעין.
  2. עליית הערך נגרמה כתוצאה מפעילות שביצעה הוועדה המקומית, דוגמת:
  • אישור הקלה
  • אישור שימוש חורג.
  • אישור תב”ע (תוכנית בניין עיר)
  1. התוכנית שאישרה הועדה המקומית התקבל לאחר 1.7.1975
הפחתת היטל השבחה - איך נקבע היטל ההשבחה - מהו היטל השבחה
הפחתת היטל השבחה – איך נקבע היטל ההשבחה – מהו היטל השבחה

גובה היטל ההשבחה – הפחתת היטל השבחה

גובה היטל ההשבחה הוא 50% מעליית שווי המקרקעין שבוצע בעקבות האישור. מועד התשלום הוא יום “יום מימוש הזכויות”, כלומר היום בו עליית הערך באה לידי ביטוי שהוא יום מכירת המקרקעין (למעט חריגים). לדוגמא: במקרקעין מסוים ניתן היה לבנות עד 100 מ”ר בנוי ולאחר אישור תוכנית ע”י הועדה ניתן כעת לבנות במקרקעין עד 200 מ”ר. לאישור שניתן ע”י הועדה יש משמעות כלכלית עבור בעל המקרקעין והיא עלייך שווי המקרקעין כתוצאה מהשטח הבנוי שנוסף לנכס. על עליית השווי הזו, תבקש הועדה המקומית לגבות היטל השבחה שתכלול מחצית ממנו.

האם ייעוץ משפטי עשוי להיחשב כהוצאה במסגרת הליך השומה?

האם ייעוץ משפטי עשוי להיחשב כהוצאה במסגרת הליך השומה - הפחתת היטל השבחה
האם ייעוץ משפטי עשוי להיחשב כהוצאה במסגרת הליך השומה – הפחתת היטל השבחה

במקרים מסוימים וכאשר הייעוץ מתבצע טרם הליך השומה, ניתן להביא לכך שעלויות הייעוץ המשפטי יכללו במסגרת חישוב הוצאות הבנייה הכוללות. 

מי קובע את ההשבחה וכיצד – הפחתת היטל השבחה

גובה ההשבחה נקבע על ידי הרשות המקומית עצמה. קביעת גובה ההיטל שיכנס לקופת הרשות ע”י הרשות עצמה מביאה בלא מעט מן המקרים להערכת שווי גבוהות ומנופחות שמטרתן הכנסת כספים רבים לקופת הרשות. שיטת החישוב מבוצעת לרוב באופן הבא: העירייה משתמשת בהערכת שווי של שמאי שמעריך את עליית הערך (ברובם של המקרים ע”י חישוב מחיר מ”ר והכפלתו). ממחיר זה יש להוריד כספים שהוציא בעל המקרקעין על מנת להביא למימוש התכונית. על השומה המקורית ניתן לערער כאשר במקרים רבים תהליך הערעור מצליח להביא להפחתה משמעותית בגובה ההיטל. לכן חשוב להסתייע בעורך דין שמומחה בעסקאות מקרקעין ומומחה בהפחתת היטלי השבחה.

מי קובע את ההשבחה וכיצד – הפחתת היטל השבחה
מי קובע את ההשבחה וכיצד – הפחתת היטל השבחה

לדוגמא: בזכות האישור התוכנית ע”י הועדה רשאי בעל המקרקעין לבנות 100 מ”ר נוספים שהערך שלהם הוא מיליון ש”ח. עם זאת, נניח כי עלות הבנייה הכוללת היא 400,000 ש”ח, הסכום ממנו יחושב ההיטל הוא 600,000 ש”ח. כלומר, גובה היטל ההשבחה יהיה 300,000 ש”ח בלבד.

היטל השבחה על תוכנית ארציות ותמ”א 38

היטל השבחה על תוכנית ארציות ותמא 38 - הפחתת היטל השבחה
היטל השבחה על תוכנית ארציות ותמא 38 – הפחתת היטל השבחה

ככלל, היטל השבחה ניתן לרשות המקומית, בשל תפקידה של הרשות המקומית בעליית שווי הנכס. כאשר עליית שווי המקרקעין נובע מתוכנית ארצית, דוגמת תמ”א 38 המאפשרת תוספת בנייה משמעותיות, אין ברשות הועדה המקומית לדרוש תשלום היטל השבחה (שכן ההשבחה נעשתה בשל פעולה שאיננה הרשות). הפטור מהיטל ההשבחה יוצר כדאיות כלכלית משמעותית בפרויקטים מסוג תמ”א 38 שכן הוא “חוסך” לבעלי המקרקעין כסף רב שהיו נדרשים לשלם לרשויות המקומיות. עניין זה הביא לתרעומת בקרב רשויות מקומיות רבות הדורשות את ביטולה של תוכנית תמ”א 38. מתח זה, מביא למקרים רבים בהם עיריות ומועצות שונות דורשות מהתושבים המבקשים לבצע תוכניות תמ”א בתחומן. הדרך לעקוף את הפטור מתשלום היטל השבחה הוא הטענה לפיה היטל ההשבחה איננו משולם עבור ביצוע התמ”א עצמה אלא עבור התוכניות עירוניות שאפשרו את ביצוע התמ”א במרחב. כך לדוגמא נחשף כי עיריית תל אביב דרשה תשלום היטל השבחה בסך של מיליונים עבור תוכנית הרבעים בעיר שאפשרה תמ”א שבוצעו בשטח העירוני. לפני שמשלמים היטלי מנופחים על תוכניות שאינם מקימות זכות לגביית היטל השבחה, רצוי להתייעץ עם עו”ד לענייני היטל השבחה.

על שומת ההשבחה ניתן לערער! ערעור מקצועי יכול להביא משמעותית של היטל ההשבחה ולחיסכון של מאות אלפי שקלים

על מה ניתן לקבל פטור או הפחתת היטל השבחה – דוגמאות נפוצות
על מה ניתן לקבל פטור או הפחתת היטל השבחה – דוגמאות נפוצות

על מה ניתן לקבל פטור או הנחה מהיטל השבחה – דוגמאות נפוצות

  • השבחה בעקבות בנית ממ”ד (עד 9 מ”ר).
  • אזורים שהוגדרו כאזור שיקום (אם בהחלטת ממשלה או בהתאם לחוק הבינוי והפינוי)
  • השבחה שניתנה כתוצאה מצו של שר הבינוי והשיכון ושר הפנים (גם אם ניתן בהסכמת הרשות המקומית).
  • השבחה במקרקעין של מוסדות חינוך, תרבות, מדע, דת, צדקה, סעד, בריאות או לספורט שאינם משמים למטרת רווח
  • השבחה כתוצאה מביצוע התאמות נגישות (כולל בניית מעלית והוספת שטחי שירות עד 5% משטח המגרש).
  • מקרקעין המשתתף בתוכניות סיוע של משרד הבינוי והשיכון (ע”פ המגבלות בפס”ד חמאיסי).
  • הרחבת דירת מגורים בתנאי בה השטח הכולל אינו עולה על 140 מ”ר כשהבעלים או קרובו גרים בה לפחות 4 שנים לאחר תום הבניה. 

חשוב להתייעץ עם עו”ד מומחה בעל ניסיון בתחום היטלי ההשבחה. עורך דין מקצועי עשוי להביא לחיסכון של מאות אלפי שקלים. 

משרד נעם קולודני ושות’ מומחים בהיטל השבחה ובעלי ניסיון של שנים.