בקשה להיתר לשימוש חורג

הסמכות לאשר בקשה להיתר לשימוש חורג

הגדרת הקלה בחוק התכנון והבנייה: הרשאה לבצע עבודה שהיא טעונה היתר לפי סע’ 145 בסטייה מהוראות החוק. פרק  ה' לחוק התכנון והבניה עוסק בענייני רישוי. סעיף 145 מונה את רשימת העבודות הטעונות היתר והתנאים לו. סעיף 147 לחוק התכנון והבניה מקנה את הסמכות לתת הקלה למבקש היתר לפי סעיף 145 אולם סמכות זו מוגבלת לפי סעיף 151 שקובע שלא תינתן הקלה או היתר לשימוש חורג אם יש בכך סטייה ניכרת מהתוכנית החלה על הקרקע או הבניין.

מהי סטייה ניכרת? בקשה להיתר לשימוש חורג

סטייה ניכרת היא מתן הקלות שהצטברותן מביאות לכך שהתוכנית שונה באופן מהותי מההגדרות המפורטות בתב"ע. באופן הזה עשויה להיות ההגדרה "סטייה ניכרת" אמורפית ונתונה לפרשנות  הואיל והגדרת החוק היא שלא יחול שינוי באופי הסביבה בעקבות אישור ההקלות. דוגמאות להקלות שעשויות להוות סטייה ניכרת:

• תוספת קומות מעבר למותר בהקלה (למשל תוספת של שלוש קומות כאשר מותר שתיים בלבד).
• שינוי שטחי שירות לשטח עיקרי.
• חריגה מקו מגרש מעבר למה שניתן במסגרת ההקלה.
• חריגה מהוראות איכות סביבה.
• שינוי אופי הסביבה – לפי סעיפים 1,2,3,10 לתקנות.
• הוספת בניין – לפי סעיפים 4(א) ו-4(ב).

השיקולים להיענות בקשה להיתר לשימוש חורג – חריגה מהיתר בניה

מתן הקלה על ידי הועדה המקומית, נתון לשיקול דעת הועדה. שיקול דעת זה הוגדר כשיקול דעת רחב. לכן, איכות הבקשה שתנוסח על ידי המבקש היא זו שעשויה במקרים להכריע את גורל הבקשה. במסגרת הבקשה יש לשאוף לכך שהיקף ועצימות הבקשה יתפסו על ידי הועדה כמינוריים ומתבקשים ומנגד שההשפעה על צדדים שלישיים, ככל שקיימת היא מינורית גם היא, באופן שיוביל את הועדה לקבל את הבקשה להקלה. חשוב להבין שהשפעה על צדדים שלישיים היא גורם משמעותי ביותר בהחלטות הועדה. במקרה בו מוגשת התנגדות לבקשה מטעמו של צד שלישי (למשל שכנים), התנגדות זו עשויה לפגוע בסיכויים לקבל ההקלה ומעלה את החשיבות בקבלת ייעוץ משפטי שיביא להצלחת הבקשה.

שימושים חורגים

המשמעות של שימוש חורג היא ביצוע פעולה בקרקע או במבנה עבור מטרה שלא הותרה במסגרת ההיתר הקיים או במסגרת התב"ע.

• דוגמא לחריגה מתב"ע: ברשותכם יחידת דיור ואתם מעוניינים להשכיר אותה, אולם פעולה זו אסורה לפי התב"ע באותה הרשות. מה שנדרש במצב כזה הוא לפנות לוועדה המקומית ולבקש היתר לשימוש חורג. היתר לשימוש חורג מתב"ע יינתן לתקופה קצובה בלבד.

• נניח ובניתי על הקרקע בהתאם להיתר בנייה שקיבלתי. לאחר מספר שנים אני מעוניין לבצע שינויים במבנה, המותרים על פי התב"ע. במקרה כזה אצטרך לבקש היתר לשימוש חורג. היתר לשימוש חורג מהיתר יכול שהיה קצוב בזמן ויכול שהיה לצמיתות.

פרסום בקשה להיתר לשימוש חורג

בשל החשש מפגיעה בצדדי שלישיים, בקשות להיתרים חורגים, מחויבות בפרסום. על כן, עם הגשת הבקשה להיתר חורג וטרם הדיון בה, חלה חובה על המבקש לפרסם את הבקשה בציבור בהתאם להנחיות שתוציא הועדה. היעדר פרסום כנדרש, עשוי להביא לדחיית הבקשה ואף לביטולה במקרה בו יוכח שהעדרן של ההתנגדויות נובע מפגמים מחובת הפרסום. כלל, פרסום הבקשה יתבצע באמצעים הבאים:

• בחזית הקרקע (או לחילופין בחזית הבניין) בה מבוקש השימוש החורג. הפרסום יעשה באופן בולט וברור. חשוב להדגיש שניסיונות "לצאת ידי חובה" ולבצע את הפרסום באופן שאינו באמת נגיש לאדם הסביר, עשוי לפגוע באופן קשה במגיש הבקשה.
• עיתונים יומיים – פרסום תחת הכותרת "הודעות בענייני תכנון ובנייה", במדור מיוחד שיובלט במסגרת מתאימה. במסגרת הפרסום יש להפנות לכתובת אתר הרשות/ועדה מקומית בה נדונה הבקשה.
• באתר האינטרנט של הועדה המקומית או הרשות המקומית. לרוב תחת עמוד שכותרתו "הודעות בענייני תכנון ובנייה".

משרד עו"ד קולודני ושות' בעל ניסון עשיר בתחום התכנון והבנייה והגיש עשרות רבות של בקשות להיתרים חורג ולהקלות.  לייעוץ בדבר הגשת בקשה להיתר, בקשת הקלות ובקשה להיתר חורג פנו אלינו עוד היום!