עע"מ 3975/22 ב. קרן-נכסים (98) בע"מ ואח' נ' אמות השקעות בע"מ ואח', ניתן ביום 19.3.2025 בבית המשפט העליון
ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, עת"מ 66153-11-21, מפי כב' השופט מנחם רניאל
על מה המחלוקת
במוקד פסק הדין עמד מרכז מסחרי בקריית ים – מבנה בן קומה אחת, שבו פועל סופרמרקט בבעלות חברת "אמות השקעות" (93% מהשטח), ולצדו מאפייה בבעלות חברת רסקו. חברת "קרן נכסים", שרכשה זכויות בגג, יזמה תכנית מתאר להוספת שבע קומות: ארבע לתעסוקה ושלוש למגורים.
הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה אישרה את התכנית, אף שנגד התכנית הוגשו התנגדויות – בראשן של אמות, שטענה כי מימוש התכנית מחייב חדירה לתוך שטח הסופרמרקט, ולכן אינה ישימה בהיעדר הסכמתה.
אמות עתרה לבית המשפט המחוזי (עת"מ 66153-11-21), והשופט רניאל קיבל את העתירה. הוא קבע כי בשל חוסר ישימות – שנובע ממבנה הזכויות הקנייניות – היה על הוועדה שלא לאשר את התכנית. על כך הוגש הערעור לבית המשפט העליון.
ההכרעה בעליון: הבחנה בין שלבים
בית המשפט העליון (השופטת רות רונן, בהסכמת השופטים יוסף אלרון וגילה כנפי-שטייניץ) קיבל את הערעור והשיב את התוקף לתכנית. ההכרעה המרכזית נוגעת להבחנה החדה בין שלב התכנון לבין שלב הרישוי.
נקבע כי עצם העובדה שיזמים מחזיקים בזכויות חלקיות בלבד – או שמימוש התכנית דורש בעתיד הסכמות קנייניות – אינה מונעת אישור תכנוני. בשלב הרישוי תיבחן השאלה האם יש ליזם זכויות מספקות לשם קבלת היתר, אך בשלב התכנון די ב"עניין בקרקע" כדי להגיש תכנית.
מי רשאי להגיש תכנית – ומתי בוחנים קניין?
החוק מבחין במפורש בין שני שלבים:
- לצורך הגשת תכנית – נדרש "עניין בקרקע" (סעיף 61א לחוק התכנון והבנייה), ולאו דווקא בעלות. זו יכולה להיות רשות מקומית, שותף חלקי, ואף גורם פרטי בתנאים מסוימים.
- לצורך היתר בנייה – נדרשת זכות קניינית מוכחת, או הסכמת הבעלים (תקנה 26 לתקנות הרישוי).
בית המשפט העליון עמד על כך ששיקולי ישימות הם רלוונטיים, אך לא מכריעים בשלב התכנוני. מוסד התכנון רשאי לאשר תכנית גם אם ספק אם תצא לפועל, ובלבד שההחלטה מבוססת על שיקולים מקצועיים לגיטימיים.
הגבול בין תכנון למשפט
בית המשפט חזר על עיקרון יסוד: הוא אינו "מתכנן-על". תפקידו בביקורת על החלטות תכנון אינו לשקול את החלופות התכנוניות, אלא לבחון האם ההחלטה התקבלה בסמכות, תוך איזון סביר, ועל בסיס תשתית עובדתית מספקת.
במקרה זה, נקבע כי הוועדה המחוזית הביאה בחשבון את כלל השיקולים, קיימה דיון בהתנגדויות, ונתנה משקל גם לעמדת העירייה – אף שהתנגדה לחלק מהשינויים. לכן, לא היה מקום להחליף את שיקול דעתה בשיקול דעת שיפוטי.
הממד הציבורי: האם תכנית "תיאורטית" שווה אישור?
אמות השקעות טענה כי אישור התכנית יש בו כדי "ללחוץ" עליה להסכים לבנייה, למרות התנגדותה. העליון דחה את הטענה, תוך שהוא מבחין בין אישור תכנוני לבין שינוי זכויות:
"עצם אישור התכנית אינו מסב נזק, אינו משנה זכויות קניין, ואינו מעניק היתר לבנייה. הוא רק יוצר מסגרת תכנונית אפשרית להידברות."
בכך, נותן פסק הדין כלים בידי יזמים, רשויות מקומיות ואפילו גופים אזרחיים, לפעול לקידום תכניות גם כאשר לא כל בעלי הזכויות מסכימים, כל עוד נשמרת האפשרות לפתור את הקונפליקטים בשלב מאוחר יותר.
מסקנה: עקרון שלטון התכנון
פסק הדין מבסס עקרון חשוב בדיני תכנון: שיקול הדעת התכנוני שייך למוסדות התכנון, ולא ניתן לכפוף אותו מראש למבנה זכויות קנייניות. קניין חשוב – אך הוא נדון במקומו, ולא מכתיב את גבולות התכנון הציבורי.
לצד זאת, נפסק כי מוסדות התכנון רשאים לקחת בחשבון את סיכויי הישימות – אך אין הם מחויבים ודאות. זהו חיזוק חשוב לאוטונומיה של מערכת התכנון, גם במציאות של סכסוכים מסחריים מורכבים.
