רכוש משותף אינו שטח הפקר: גבולות השימוש והזכויות בבית המשותף והשתלטות על שטח משותף

שתי החלטות שניתנו לאחרונה על ידי המפקחים על רישום מקרקעין בנתניה ובחיפה מצטרפות למגמה עקבית ומחדדות עקרונות יסוד לגבי החיים בבית משותף. על אף שמדובר בסכסוכים שונים לחלוטין, המסר שעולה משניהם זהה וברור לכולנו.

המקרה בנתניה: השתלטות על מחסן ודמי שימוש

בנתניה נדונה תביעה של ועד בית נגד דייר שעשה במשך שנים שימוש בלעדי במחסן שנמצא במרתף הבניין. המחסן לא היה שייך לאף דירה והוגדר כרכוש משותף. הדייר טען שקיבל בעבר אישור בעל-פה מחבר ועד, אולם המפקח קבע שלחבר ועד אין שום סמכות להעניק שטח משותף לשימוש פרטי לצמיתות ללא הסכמה של כלל הדיירים בבניין.

לעניין תשלום דמי השימוש – ועד הבית דרש פיצוי על שבע השנים האחרונות שבהן השתמש הדייר במחסן. עם זאת, המפקח קבע שכל עוד לא הייתה התנגדות ברורה ומפורשת מצד הדיירים, השימוש נחשב כהסכמה בשתיקה שניתנת לביטול. לכן, נקבע כי דמי השימוש ישולמו רק מהיום שבו נשלחה לדייר הדרישה הראשונה בכתב לפנות את המקום.

המקרה בחיפה: פרגולה, דק וזכויות חניה

בחיפה נדונה מחלוקת בבניין קטן, שבו אחת מהשכנות הקימה במהלך השנים פרגולה, משטח דק (עץ), גדרות והציבה חפצים אישיים בחצר המשותפת. בהחלטה נקבע כי למרות שדייר רשאי לעשות שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף (כל עוד הוא לא מפריע לאחרים), בניית פרגולה קבועה והתקנת דק אינן בגדר שימוש רגיל – אלא שינוי ממשי בשטח, ושינוי כזה דורש את הסכמת אסיפת הדיירים.

• שתיקה רבת שנים: לגבי אלמנטים שהוקמו לפני כעשרים שנה (כמו שולחן בטון וגדרות מסוימות) – התביעה נדחתה. נקבע כי שתיקה כל כך ארוכה של השכנים, ללא כל תלונה, מעידה על הסכמה בשתיקה ומונעת את הריסתם היום.
• זכויות החניה: החלטה חשובה נוספת נגעה לחניה המשותפת. נקבע כי כל עוד החניה לא רשומה בטאבו על שם דירה ספציפית בהסכמת כל הדיירים, אין לאף אחד זכות בלעדית עליה. השימוש צריך להיות שוויוני, והעובדה שדיירים מסוימים התרגלו לחנות שם במשך שנים אינה הופכת את החניה לשלהם.

המספרים שמאחורי ההחלטות

תמרור אזהרה לבעלי דירות וועדי בתים

שתי ההחלטות מעבירות מסר חשוב: הרכוש המשותף בבניין שייך לכולם יחד. כל ניסיון לקחת בעלות על שטח באופן חד-צדדי עלול להוביל לטענות על פלישה. מצד שני, שכנים המעוניינים לשמור על זכויותיהם לא יכולים להעלים עין לאורך שנים. עיכוב גדול, היעדר התנגדות ואי-פנייה מסודרת עלולים להוביל לאובדן הזכות לדרוש פינוי או פיצוי. הרכוש המשותף אינו שטח הפקר, אך הוא גם אינו זירת מלחמה, ויש לנהל אותו בהסכמה ובשקיפות.

עו"ד נעם קולודני

מומחה למקרקעין ותכנון ובנייה

משרד עו"ד קולודני ושות' מייצג לקוחות פרטיים, יזמים וועדי בתים בסוגיות מורכבות של רישוי, התנגדויות והגנה משפטית בעבירות תכנון ובנייה, וכן בסכסוכי מקרקעין ובתים משותפים. המשרד מתמחה בנטרול סיכונים כלכליים ותכנוניים בטרם יהפכו להליכים משפטיים יקרים.