האם גם אתם משלמים דמי ניהול מנופחים?
בעלי חנויות ובעלי עסקים במרכזים מסחריים מכירים את התחושה: חשבון דמי הניהול החודשי מגיע, והמספרים נראים לעיתים שרירותיים וחסרי שקיפות. אך מה קורה כאשר "תוספת קטנה" של כמה עשרות שקלים למטר מתבררת כשיטה מתוחכמת לגביית מאות מיליוני שקלים? מאבק משפטי עיקש שניהלנו במשך למעלה מעשור בשם בעלי חנויות בקניון הזהב בראשון לציון, הגיע לסיומו בפסק דין מהדהד שחושף את האמת המטרידה מאחורי דמי הניהול.
פסק הדין, שניתן על ידי השופט אילן רונן, אינו רק סיפור על ניצחון בתיק ספציפי; הוא מהווה מפת דרכים לכל בעל עסק שמרגיש חסר אונים מול חברת ניהול חזקה הפועלת בניגוד עניינים. הוא מוכיח כיצד סכום שנראה זניח, 30 ש"ח למ"ר לחודש, יכול להצטבר לסכום דמיוני של למעלה מ-300 מיליון שקלים – כסף שנגבה שלא כדין מכיסם של בעלי החנויות.
השיטה: כך פועל מנגנון הגבייה המשומן
בבסיס הסכסוך עמדה נוסחה פשוטה שנקבעה בהסכמי הניהול: חברת הניהול זכאית לגבות את סך ההוצאות התפעוליות של הקניון, בתוספת רווח קבוע וסביר של 15%. זוהי נוסחת "עלות פלוס", המקובלת וההוגנת. אלא שבפועל, המציאות הייתה שונה לחלוטין.
כפי שהוכחנו בהליך המשפטי, חברת הניהול, הנשלטת על ידי קבוצת גינדי, זנחה את הנוסחה ובחרה לגבות "מספר קבוע" ומופרך, שהיה גבוה משמעותית מהמותר. אך זה לא הכל. במקביל, היא פעלה להקטין באופן מלאכותי את השטחים המשותפים בקניון על ידי הצבת דוכנים רבים במעברים. מהלך זה שירת מטרה כפולה:
- הגדלת החיוב: הקטנת השטח המשותף (המכנה בנוסחה) הגדילה אוטומטית את החיוב היחסי של כל חנות.
- הכנסה צדדית: ההכנסות העצומות מהשכרת הדוכנים לא הוחזרו לקופה המשותפת (מה שהיה אמור להוזיל את דמי הניהול לכולם), אלא זרמו ישירות לכיסי חברת הניהול ובעלי השליטה בה.
זוהי הפרה בוטה של חובת הנאמנות, השקיפות וההגינות, החלה על כל גוף המנהל נכס משותף. חברת הניהול התנהלה לא כנאמן של בעלי החנויות, אלא כגוף הדואג למקסם את רווחיו על חשבונם.
החשבון פשוט, הסכומים דמיוניים: מ-30 ש"ח ל-300 מיליון
כדי להמחיש את עוצמת השיטה, די לבחון את המספרים. תוספת של 30 ש"ח בלבד למ"ר לחודש אולי לא נשמעת דרמטית. אך כאשר מכפילים אותה בשטח העצום של הקניון (כ-130,000 מ"ר), ב-12 חודשים, ולאורך 7 שנים (תקופת ההתיישנות), התוצאה מזנקת לסכום בלתי נתפס של למעלה מ-300 מיליון שקלים.
הסיפור מזכיר את משל השחמט והאורז המפורסם: גרגר אורז בודד שהופך במהירות לכל האורז בממלכה. כך גם כאן, "טעות" קטנה או הטיה מכוונת בחישוב דמי הניהול מצטברת במהירות להון עתק, היישר מכיסם של בעלי העסקים הקטנים והבינוניים.
המאבק המשפטי: מומחיות ונחישות מול חומות של שקר
הדרך להוכחת טענותינו הייתה ארוכה ומורכבת. היא החלה בבקשה פשוטה לקבלת חשבונות, אך חברת הניהול הערמה קשיים וסיפקה אלפי עמודים לא רלוונטיים בניסיון להתיש אותנו. לא ויתרנו. מומחה שמונה מטעם בית המשפט, רו"ח שי עינת, בחן את הנתונים לעומקם ואימץ את טענותינו המרכזיות. בחוות דעתו המקצועית הוא קבע נחרצות: חברת הניהול גבתה דמי ניהול ביתר, לא פעלה לפי הנוסחה המחייבת, והסתירה הכנסות שהיו אמורות להוזיל את החיוב לכלל השוכרים. חקירות המנהלים הבכירים בבית המשפט רק חיזקו את התמונה: ניגוד העניינים היה מובנה, שיטתי ומוחשי.
הניצחון שלכם: מהן ההשלכות עבור בעלי עסקים במרכזים מסחריים?
פסק הדין בקניון הזהב הוא לא רק ניצחון שלנו – הוא ניצחון עבור כל בעל עסק בישראל. הוא קובע סטנדרט חדש ומחייב ושולח מסר חד וברור לכל חברות הניהול: העידן של "מספרים אקראיים" וחוסר שקיפות הסתיים. ההשלכות עבורכם יכולות להיות דרמטיות:
- הזדמנות להחזר כספי משמעותי: פסק הדין פותח פתח לתביעות השבה של סכומי עתק שנגבו מכם לאורך השנים.
- הגנה מפני חיובים עתידיים: בעלי החנויות יוכלו לקזז תשלומי יתר גם מתשלומים עתידיים, מה שמבטיח הגינות גם קדימה.
- כוח משפטי בידיים שלכם: התקדים מעניק לכם בסיס משפטי איתן לדרוש שקיפות מלאה ואת פירוט החישובים של דמי הניהול שלכם.
- הגנה על הצרכן: בסופו של דבר, כשאתם משלמים פחות, גם הלקוחות שלכם מרוויחים.
סיכום: הגיע הזמן לדרוש את מה שמגיע לכם
סיפורו של קניון הזהב מוכיח שמאחורי כל חשבון דמי ניהול חודשי עלול להסתתר פוטנציאל לגביית יתר בהיקפים עצומים. אל תניחו שחברת הניהול פועלת תמיד לטובתכם. זכותכם המלאה לדרוש שקיפות, לעמוד על כך שהחיובים יתבססו על הוצאות אמיתיות ורווח סביר, ולהיאבק על כספכם.
אם סיפור זה נשמע לכם מוכר, ואתם חושדים שגם מכם נגבים דמי ניהול מופרזים – דעו שהצדק והחוק לצדכם. הניסיון והמומחיות שצברנו בתיק זה יכולים לעמוד גם לרשותכם.
הגיעה העת לשים סוף לניהול בריוני, ולדרוש כי חברות הניהול יחויבו לפעול לפי עקרונות של עלות אמיתית + רווח סביר. שום קניון אינו "חצר פרטית" של בעל שליטה. הוא נכס משותף ויש לנהל אותו ככזה.
