ניצחון לבעלי החנויות בקניון הזהב, במאבק על "השטחים הציבוריים"

ניצחון משפטי משמעותי לבעלי החנויות בקניון הזהב, בהובלת משרדנו בבית המשפט המחוזי:
תביעת הענק בסך 5.5 מיליון ש"ח נגד בעלי החנויות נדחתה, ונקבע כי שטחי המעברים, המדרגות והמקלטים הם רכוש משותף של כולם – ולא של חברת הניהול.

עבור בעלי עסקים וחנויות במתחמים מסחריים ובניינים משותפים, השאלה "מה שייך למי" היא קריטית.
לא פעם, יזמים וחברות ניהול מנסים לנכס לעצמם שטחים ציבוריים, תוך פגיעה בזכויות הקנייניות של הרוכשים.

פסק דין דרמטי שהתקבל לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב (כב' השופט יהושע גייפמן), בו ייצג משרדנו (עו"ד נעם קולודני) את בעלי החנויות הפרטיים באגף הישן של "קניון הזהב", עושה סדר ומחזיר את הכוח לידיים של בעלי הנכסים.

המאבק על "השטחים הציבוריים": הרקע לסכסוך

הסכסוך המשפטי נסב סביב האגף הישן של קניון הזהב בראשל"צ.
מול בעלי החנויות הפרטיים עמדה חברת "דירות יוקרה בע"מ" (היזמית) וחברת הניהול.
הטענה המרכזית של היזמית הייתה כי שטחי המעברים (המסדרונות), חדרי המדרגות והמקלטים הם בבעלותה הפרטית, וכי זכותה לעשות בהם כרצונה – כולל השכרה, חסימה או שינוי ייעוד.

מנגד, משרדנו טען בשם בעלי החנויות כי שטחים אלו מהווים, על פי מהותם ועל פי הדין, "רכוש משותף".
המשמעות: שטחים אלו שייכים לכלל בעלי החנויות, ואין ליזם זכות לנכס אותם לעצמו או למנוע את השימוש החופשי בהם.

המהפך המשפטי: מתי שטח ציבורי הופך לפרטי? (ספוילר: הוא לא)

בפסק הדין קיבל בית המשפט את עמדתנו באופן חד משמעי.
השופט קבע כי דיני הבתים המשותפים מכירים רק בשני סוגי שטחים: "דירות" ו"רכוש משותף".

בית המשפט הדגיש עיקרון משפטי חשוב: ישנם חלקים "גרעיניים" בבניין שלא ניתן להצמיד אותם לבעלות פרטית, גם אם היזם כתב זאת בחוזה.
מעברים וחדרי מדרגות: נועדו לשימוש כלל הציבור והעוברים והשבים, ולכן הם רכוש משותף.
מקלטים: גם אם נעשה בהם שימוש דו-תכליתי (כמו מחסנים), ייעודם הביטחוני מחייב שיהיו חלק מהרכוש המשותף.

המשמעות ללקוחותינו: המעברים, המדרגות והמקלטים הוכרזו רשמית כרכוש משותף של בעלי החנויות, ולא כנכס של חברת הניהול.

הדיפה של תביעת ענק בסך 5.5 מיליון ש"ח

כחלק מההליך, ניסתה חברת "דירות יוקרה" להפעיל לחץ נגדי ותבעה מבעלי החנויות פיצוי בסך 5.5 מיליון ש"ח.
טענתם הייתה כי התנגדות בעלי החנויות לשיפוצים בקומת הקרקע (לצורך הקמת חנות "מנגו" ענקית) גרמה להם לאובדן דמי שכירות עצום לאורך עשר שנים.

משרדנו הצליח להוכיח כי התנגדות בעלי החנויות הייתה מוצדקת וחוקית.
הוכחנו בבית המשפט כי העבודות שהיזם ביקש לבצע – שכללו סגירת מעבר ציבורי ואיחוד חנויות – נעשו ללא היתר בנייה כדין ואף הוצא בגינן צו הפסקת עבודה מנהלי.
בית המשפט קיבל את טענותינו ודחה את התביעה הכספית במלואה, תוך שהוא קובע כי לא ניתן להאשים את בעלי החנויות בנזק שנגרם עקב התנהלות תכנונית לקויה של היזם.

השורה התחתונה: ניצחון לזכויות הקניין

פסק הדין מהווה אבן דרך ביחסי הכוחות בין יזמים לרוכשים. בית המשפט פסק כי:

• השטחים הוחזרו: המעברים, המדרגות והמקלטים הם רכוש משותף.
• התביעה נדחתה: בעלי החנויות לא ישלמו אגורה מהסכום שנתבע מהם (5.5 מיליון ש"ח).
• הוצאות משפט: היזמים חויבו לשלם הוצאות משפט לבעלי החנויות.

מתמודדים מול חברת ניהול דורסנית או יזם שמפר זכויות?

פסק הדין בתיק "קניון הזהב" מוכיח שגם מול הגופים החזקים ביותר – אפשר לנצח, אם מגיעים עם האסטרטגיה המשפטית הנכונה.
בין אם אתם בעלי חנויות במתחם מסחרי ובין אם אתם דיירים בבניין משותף, זכויות הקניין שלכם ברכוש המשותף שוות הרבה מאוד כסף. אל תוותרו עליהן.

משרד עו"ד קולודני מתמחה בנדל"ן מסחרי, סכסוכי שכנים וניהול הליכים מורכבים בבתים משותפים. נתקלתם בבעיה דומה? אנחנו כאן כדי להילחם על מה ששייך לכם.

לקריאת פסק הדין המלא – לחצו כאן.