מתי אפשר לתבוע דייר סרבן? בעל דירה שמציעים לו תכנית של פינוי בינוי יכול לסרב לתוכנית אם העסקה אינה כדאית לו כלכלית, או במקרה שהדירה החדשה לא תתאים למגבלותיו, או כאשר הקבלן אינו מציע לו דירה חלופית. אך אם הדייר מסרב לעסקה מסיבה לא סבירה, אפשר לתבוע את הדייר, בית המשפט יכול לחייב אותו בפיצוי כספי לבעלי שאר הדירות בבניין המשותף.
בעניין התנגדות להיתרי בנייה כנסו לקישור.
מתי אפשר לתבוע דייר סרבן
עסקה של פינוי בינוי היא עסקה שמציעים בדרך כלל לבעלי דירות בבניין משותף. לכן יש צורך בהסכמה של רוב הדיירים להתחלת הפרויקט ולאחר מכן לפני ההריסה צריך את ההסכמה של כלל הדיירים. אם בעלי שני שליש מהבניין מסכימים לעסקה אך דייר אחד אינו מסכים לעסקה בשל סיבה לא סבירה, הוא יהיה חשוף לתביעת נזיקין מצד בעלי הדירות שכן הביעו הסכמה.
מה נחשב לסיבה סבירה בהתנגדות לעסקת פינוי בינוי:
- אם העסקה אינה כדאית מבחינה כלכלית.
- אם היזם לא מציע לדייר דירה חלופית לזמן הבנייה של הבניין החדש.
- בעל הדירה לא קיבל בטוחות מספיק טובות לכך שאכן יוקם הבניין.
- בנסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה שהופכות את התכנית המוצעת לבלתי הגיונית או בלתי אפשרית מבחינתו.
- בעל הדירה או מישהו שמתגורר עמו בדירה הוא בעל מוגבלות, ובמידה ובדירה החלופית שהוצעה לו אין את התנאים המתאימים לאותו בעל מוגבלות. או שלא הציעו לו תמורה לביצוע ההתאמות הנדרשות לו בדירה החלופית.
- אם בעל הדירה הוא מעל גיל 70 ישנם תנאים נוספים החלים על היזם. אם היזם לא יקיים תנאים אלו רשאי בעל הדירה לסרב לעסקה.
בעניין התנגדות לבקשת היתר בנייה כנסו לקישור.
תביעת דייר סרבן
כאמור תביעת דייר אפשרית כאשר דייר מסרב לחתום על עסקת פינוי בינוי לאחר שרוב השכנים חתמו ואין לו סיבה מוצדקת לכך.
מהן הסיבות הלא סבירות שבגינן אנשים מתנגדים לעסקת פינוי בינוי:
- אנשים שחוששים מלעבור דירה.
- חוסר הבנה של הפרויקט.
- דרישות לא ריאליות מהיזם.
- דייר שחושב שמגיע לו יותר משאר בעלי הדירות בבניין.
- דייר שחושש שאחרי הבנייה תשלומי ועד הבית והארנונה יהיו גבוהים יותר.
- דירה שיש לה ערך סנטימנטלי לדייר והוא מתקשה לעזוב אותה או לשפר את פניה.
את הסיבות הסבירות להתנגדות לפרויקט פינוי בינוי כבר כתבנו לעיל.
בפרויקט של תמ"א 38, לאחר שיש הסכמה של רוב השכנים ניתן לפנות למפקח על הבתים המשותפים ולבקש אישור להתחיל את הפרויקט אף ללא הסכמת הדייר הסרבן.
איך התמודדו עם דייר סרבן לפני תיקון מס' 6 לחוק פינוי ובינוי? סעיף 2 (א) לחוק פינוי בינוי, קובע סעדים קיימים כאשר יש סירוב בלתי סביר לביצוע עסקת פינוי בינוי. בפסק דין רגינה שורצברגר נגד שלום מרין כותב פרופסור אהרן נמדר: "החוק אמנם יוצר תמריץ לתביעת דייר סרבן להצטרף לתוכנית הפינוי ובינוי במקום להסתבך בהליכים משפטיים שעשויים לעלות לו בסכומים ניכרים".
בעניין התנגדות לבניה בבית משותף כנסו לקישור.
תביעה נגד דייר סרבן
פרופסור נמדר ממשיך וכותב: "ואולם, אין במתן הפיצוי עצמו כדי לחייב את הסרבן להצטרף מיידית לפרויקט, כך שהוא עשוי להידחות בגין נקיטת ההליכים המשפטיים לתקופה ארוכה ביותר. נראה כי הפתרון הנכון לכך יהיה בחקיקה הקובעת במפורש כי יהיה ניתן לעשות תביעה נגד דייר סרבן להצטרף להסכם עם היזם על יתרונותיו ועל חסרונותיו".
השופט סולברג כותב באותו פסק דין: "סבורני, כי ההסדר הסטטוטורי טוב ומיטיב לדייר ולשכניו". השופט סולברג ממשיך וכותב: "אך זאת מנקודת מוצא של הפעלת שיקולים רציונאליים. לא כן באשר לסרבן-סחטן ולסרבן-עקשן, שלגביהם – 'אוי לסרבן ואוי לשכנו'. כדי להתמודד עם סרבנים שכאלה, דומה כי מן הראוי לשקול את הצעתו הנ"ל של פרופסור נמדר".
לדברי השופט סולברג, מתכונת החוק לפני התיקון העניקה פתרון בתביעה נגד דייר סרבן במידה שמדובר בהתנגדות בשל שיקולים רציונאליים, אבל לעניין שכנים סחטנים ועקשנים מומלץ לקבל את הצעתו של פרופסור נמדר ולחוקק חוק מפורש המעניק אפשרות של אכיפת החוק. אם אתם עומדים מול דייר סרבן 'עקשן' ואתם רוצים לדעת מתי אפשר לתבוע דייר סרבן לפי החוק העדכני, פנו אלינו ונבהיר לכם את החוק ואת האפשרויות העומדות בפניכם להסרת ההתנגדות ולהתחלת הפרויקט.
