בבניינים משותפים סוגיית הרחבת מרפסות או הקמת מרפסות חדשות היא נושא מורכב המשלב בין זכויות דיירים לבין תכנון בניין אחיד והיבטים משפטיים של התנגדות על הרחבת מרפסת. לפי חוק המקרקעין, סעיף 71ב, דיירים שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף יכולים להחליט על הוצאת חלק מהרכוש המשותף לשם הרחבת דירה מסוימת או הקמת מרפסת חדשה.
(אולי גם יעניין אתכם:
התנגדות על הרחבת מרפסת
רוב של 75% מבעלי הדירות מספיק על מנת לאפשר את הוצאת הפרויקט אל הפועל. סעיף זה גם מאפשר חלוקה מחדש של זכויות הבניה הנדרשות לצורך ההרחבה, כך שהחוק מספק מסגרת ברורה למימוש פרויקטים של בניה קלה בתוך בניינים משותפים.
פסיקה מחוזית בחיפה (עש"א 34884-04-15 מלכה ואח' נ' פרידלנדר ואח', 18.10.2015) הבהירה כי הקמת מרפסות או הרחבתן עונה על דרישות סעיף 71ב. בית המשפט קבע כי גם אם דייר אחד או מספר דיירים מתנגדים, הדבר אינו מונע מהשאר להוציא את הפרויקט לפועל. פסק הדין התייחס לעקרון הסבירות, לפיו לא ניתן לאפשר למיעוט קטן של דיירים לחסום את זכויות הרוב. מטרת החוק היא להקל על הרחבת הדירות ולמנוע מצוקה לדיירים המעוניינים להוסיף שטח מגורים או שימושי לדירתם.
למרות שהחוק מאפשר להוציא את הרחבת המרפסות לפועל ברוב של 75%, מומלץ לגייס את כל הדיירים או לפחות לשקול את התנגדותם של המתנגדים. הסכמה רחבה מקלה על חלוקת העלויות ומצמצמת את הסיכוי למחלוקות משפטיות. בעבר, תהליך הרחבת המרפסת היה מסורבל: נדרשו אישורים רבים מגופים מוסדיים, כולל מהשכנים, ולעיתים אף ההליך המשפטי היה מסורבל וממושך, מה שהקשה על מימוש הפרויקט.
חוק הרחבת מרפסת
בשנים האחרונות חקיקת 'חוק הרחבת מרפסת' הפכה את התהליך לנגיש יותר. החוק מאפשר תוספות בניה קלות, כולל מרפסות, ללא צורך בהסכמה של כל השכנים או באישור מקדים מהרשות המקומית. מדובר בתוספות שאינן מהוות מטרד משמעותי לסביבה, קלות מבחינה הנדסית ובטיחותית, וניתן להרחיב את הדירה מבלי להגדיל את השטח העיקרי הרשום או לשלם היטלים נוספים. כך נוצרה אפשרות להוסיף שטח שימושי לדירה בקלות יחסית וללא מורכבויות אדמיניסטרטיביות מיותרות.
יתרון בולט של הרחבת מרפסת הוא הגדלת השטח השימושי בדירה. המרפסת מספקת מקום לאחסון, לפעילות פנאי ולישיבה מחוץ לדירה, ובמקרים רבים ניתן גם לסגור אותה כחלל מגורים נוסף. הדבר מגדיל את פונקציונליות הדירה ומעלה את ערכה בשוק הנדל"ן. מעבר לכך, המרפסת משפרת את איכות החיים בדירה ומאפשרת ליהנות ממרחב פתוח מבלי להרחיב את השטח העיקרי הרשום.
חשוב לזכור שהוספת מרפסת משפיעה על חזות הבניין כולו. הרשות המקומית דורשת אחידות חזותית, ולכן בנייה לא עקבית או מרפסות במקומות שונים עלולה להיתקל בהתנגדויות. על פי חוק הרחבת מרפסת, לעיתים יש צורך לבנות מרפסות "דמה" לדיירים שאינם מעוניינים, על מנת לשמור על מראה אחיד, אף אם המרפסת אינה מיועדת לשימוש פרקטי. הדרישה הזו עשויה להקשות על חלק מהדיירים, אך היא חיונית לשמירה על אסתטיקה עירונית.
התנגדות לתוספת מרפסות
כדי להקל על תהליך ההרחבה, חשוב להבין את החששות של השכנים בהתנגדות לתוספת מרפסות – האם מדובר במראה הבניין, רעש או עבודות הבנייה? לאחר זיהוי הנקודות, ניתן להציג את היתרונות של הפרויקט, כגון העלאת ערך הנכס ושיפור איכות החיים. במידה ולא מתקבלת הסכמה, ניתן לפנות לערוצים משפטיים באמצעות עו"ד מקרקעין, תוך מודעות לכך שהליך זה עשוי להאריך את התהליך ולהוסיף עלויות.
לסיכום, החוק מספק רוב חוקי ברור של 75% לביצוע פרויקט הרחבת מרפסות או הקמתן בבניין משותף, תוך שמירה על זכויות המיעוט. יחד עם זאת, כדאי לשאוף להסכמה רחבה ככל האפשר כדי למנוע התנגדות על הרחבת מרפסת, לחלק עלויות באופן הוגן ולשמור על אחידות חזותית. הרחבת מרפסות כיום מהווה אפשרות נגישה שמעלה את ערך הדירה, מספקת שטח נוסף לשימוש מגורים או פנאי ומשפרת את איכות החיים של הדיירים בבניין, תוך שמירה על כללים משפטיים ותכנוניים נאותים.
מילה אחרונה: הרחבת מרפסת היא לא רק תוספת פיזית לדירה, אלא גם שדרוג פונקציונלי ואסתטי שמוסיף ערך ונוחות לכל הדיירים בבניין. אך יש לתכנן נכון מראש בכדי למנוע התנגדות לתוספת מרפסות.
