ועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב בראשות עו"ד רויטל אפלבוים, פרסמה לאחרונה החלטה תקדימית בערר שנגע לבקשה להכשיר בדיעבד חדר גג ברחוב רבי עקיבא 16 בבני ברק, שנבנה ללא היתר על גג בניין משותף. ועדת הערר ביטלה את החלטת הוועדה המקומית, שאישרה את הבקשה, וקבעה עקרונות חשובים בנוגע למתח שבין סמכות מוסדות התכנון לבין הכרעות קנייניות שניתנו על-ידי ערכאות מוסמכות.
עובדות המקרה
את הערר הגישו בעלי הזכויות בבניין, באמצעות עוה"ד אלי וילצ'יק ואופיר כהן, כנגד החלטת הוועדה המקומית בני ברק מפברואר 2024, אשר אישרה למבקש ההיתר להכשיר חדר גג בשטח נכבד של כ-90 מ"ר, אשר נבנה ללא היתר ובניגוד להוראות הדין. בנוסף להרחבת החדר, הבקשה כללה הריסת חריגות ויישום התאמות נוספות. בעלי הדירות טענו כי קיימת הכרעה קניינית קודמת של המפקח על הבתים המשותפים, אשר קבעה בבירור כי על מבקש ההיתר דווקא לסלק את ידו מהבנייה הלא חוקית, או לחלופין לעמוד בשני התנאים המצטברים, והם הפחתת הבניה ל-60 מ"ר המותרת בתכנית הגגות, וכן קבלת הסכמת רוב בעלי הזכויות בהתאם לחוק המקרקעין. ואולם, הוועדה המקומית בני ברק, משיקוליה, החליטה שלא להמתין למילוי תנאים אלה, והתירה את הבקשה למרות התנגדות בעלי הדירות בבניין, והכרעה קודמת של המפקח.
השאלה המשפטית
ועדת הערר נדרשה לשאלה עקרונית ולפיה האם מוסד תכנון רשאי להתעלם מהכרעה קניינית תקפה, והכרעתה הייתה ברורה: מוסדות התכנון, ובכללם הוועדה המקומית אינה מוסמכת להכריע במחלוקות קנייניות. לפיכך, כאשר כבר קיימת הכרעה קניינית על ידי גוף מוסמך שבמקרה זה הוא המפקח על רישום בתים משותפים, מחובתם של מוסדות התכנון לפעול בהתאם לה. הוועדה הדגישה כי "משהונחה הכרעה קניינית, לא תוכל הוועדה המקומית ליתן החלטה תכנונית בעלת השלכה קניינית סותרת. אחרת, תיווצר מערכת משפט מקבילה ותיפגע הסמכות של הערכאה המוסמכת". עוד נקבע כי בנסיבות המקרה, החלטת המפקח מחייבת שכן היא קבעה במפורש את התנאים המצטברים להכשרת הבניה. המבקש, שהפר את ההחלטה, לא השלים את התנאים ולכן אין באפשרותו לקבל היתר בניה כל עוד לא עמד בדרישות הקנייניות. ועדת הערר מתחה ביקורת על הוועדה המקומית, שלדבריה התעלמה מההכרעה הקניינית: "החלטתה אינה הולמת את טיב הבקשה להכשרה בדיעבד של חדר על הגג אשר נבנה ללא היתר. בסיום החלטתה, קבעה ועדת הערר הוראות אופרטיביות, ובהן כי היתר הבניה יינתן רק לאחר שיוצגו חתימות של לפחות 75% מבעלי הזכויות בהתאם להחלטת המפקח, כי כל שלב של היתר יותנה בחוות דעת קונסטרוקטיבית מלאה בהתאם לתקן וכי לא תותר כל פיצול של החדר על הגג ליחידות נפרדות.
העקרונות שעמדו בבסיס ההחלטה
החלטת ועדת הערר חידדה מספר עקרונות חשובים בתחום המקרקעין: ראשית, הודגש עיקרון הסמכות המוגבלת, שלפיו מוסד תכנון אינו רשאי להכריע בנושאים קנייניים, גם אם אלו עולים כתוצאה מהליך תכנוני. שנית, הובהר עיקרון המחויבות להכרעה שיפוטית, שלפיו מקום שבו ניתנה הכרעה קניינית מוסמכת, כגון זו של המפקח, אין להתעלם ממנה במסגרת החלטה תכנונית. בנוסף, חיזקה ועדת הערר את החובה לשקיפות והצגת מצב קיים, שלפיה ועדות תכנון נדרשות לבחון את כלל הנתונים העובדתיים, לרבות קיומם של הליכים משפטיים קודמים. החלטת ועדת הערר דנה גם באיזון שבין חוק התכנון לבין שלטון החוק כעיקרון, שלפיו גם אם הבקשה תואמת את התכנית התקפה, אין בהכרח מקום לאשרה כאשר מדובר בבניה עבריינית, ובפרט כשנעשתה תוך התעלמות מצווים שיפוטיים או הליכים קודמים.
עמדת המחבר
החלטת ועדת הערר מהווה דוגמה חיובית להתמודדות עם המתח המובנה שבין דיני הקניין לתחום התכנון והבניה. לעיתים קרובות, מוסדות תכנון ובמיוחד ועדות מקומיות נוטלות לעצמן חירות לחרוץ הכרעות קנייניות שאינן בסמכותן, תוך הסתמכות על פרשנות פנימית או על נוהג מקומי. במקרה זה, לא רק שהוועדה המקומית פעלה בסתירה להחלטה מפורשת של המפקח, אלא שהיא אף הציבה את עצמה בעמדה שיפוטית תוך התעלמות ממעשה בי-דין קנייני מחייב. בכך, היא שלחה את המתנגדים להתדיינות נוספת בערכאות אחרות, על אף שכבר ניתן פסק דין מחייב. ועדת הערר, לעומת זאת, עמדה על עקרון יסוד של שמירת סמכויות: מי שדן בזכויות קנייניות הוא הגוף המוסמך לכך, ולא מוסד התכנון. טוב עשתה ועדת הערר כאשר קבעה מפורשות שאין לאפשר למבקש היתר להכשיר בניה תוך עקיפת הכרעה קניינית. מדובר בהחלטה מאזנת, שקולה, שמביאה לידי ביטוי שלטון החוק, כיבוד סמכויות והגנה על זכויות קנייניות. יש לקוות שמוסדות תכנון נוספים ילכו בעקבותיה ויקפידו על שמירת גבולות הגזרה בין הדין התכנוני לדיני הקניין.
