דיירות מוגנת ופינוי מושכר: מתי עילת הנטישה מובילה לאובדן הזכות לדמי מפתח?

הקרב על הנכס מול הדיירות המוגנת

דיירות מוגנת היא אחת הסוגיות המשפטיות הסבוכות והטעונות ביותר בישראל.
מצד אחד, דייר המחזיק בזכויות היסטוריות, ומצד שני – בעלי נכס שרכושם "כלוא" במשך עשרות שנים.
אך מה קורה כאשר הדייר המוגן עוזב לבית אבות? ובד בבד מנסה להעביר את הזכויות לצד שלישי רגע לפני פטירתו?

בפסק דין דרמטי שניתן לאחרונה בבית משפט השלום בירושלים (ת"א 3377-01-23), בו ייצג משרדנו את בעלי הדירה, נחשף סיפור שמהווה תמרור אזהרה לכל מי שמנסה לעקוף את חוק הגנת הדייר, ובשורה משמחת לבעלי הנכסים.

העברת זכויות דיירות מוגנת: כשדייר מוגן מנסה למכור "דמי מפתח" בניגוד לחוק

המקרה בו טיפלנו עסק בדירה בירושלים בה התגורר דייר מוגן קשיש וערירי. לאחר נפילה ואשפוז, עבר הדייר להתגורר באופן קבוע במוסד סיעודי.
לכאורה, מהלך טבעי ועצוב של החיים. אלא שבפועל, מאחורי הקלעים, החל מהלך משפטי מתוכנן: צדדים שלישיים הגישו תצהירים לפיהם הדייר מעוניין למכור להם את זכויותיו ("דמי מפתח") ולהכניסם כדיירים חדשים במקומו .

הלקוחות שלנו, בעלי הדירה שגילו לפתע שדיירים זרים מנסים להשתלט על הנכס, עמדו בפני שוקת שבורה.
הם נדרשו להוכיח שהדייר למעשה ביצע נטישה של הדירה המוגנת עוד לפני שחתם על המסמכים, וכי כל המהלך נעשה ללא גמירות דעת אמיתית מצדו.

תביעת פינוי מושכר מוגן: הוכחת עילת הנטישה במעבר לבית אבות

בניהול התיק, התמקדנו בבניית תמונת ראיות שמבססת את עילת הנטישה – אחת העילות המרכזיות לפינוי דייר מוגן:

הוכחת הנטישה הפיזית: הראינו לבית המשפט ש"ביקורי" הדייר בדירה היו מלאכותיים. הצגנו עדויות לכך שבזמן שהדייר שהה בבית האבות, אנשים זרים עשו שימוש בדירה, שרו בה ושהו בה – ללא רשות הבעלים, דבר המחזק את הטענה כי הדייר המוגן נטש את הנכס .

העדר סיכוי לחזור לדירה המוגנת: החוק קובע שאם יש "אילוץ" (כמו מחלה), עזיבה אינה נחשבת נטישה. אולם, אנחנו חידדנו את הנקודה המשפטית: רצון לחזור לא מספיק. חייב להיות סיכוי ממשי ואובייקטיבי לחזרה. במקרה זה, המצב הסיעודי לא אפשר זאת, ולכן מתקיימים תנאי הנטישה .

שאלת הכשירות המשפטית: העלינו ספקות כבדים לגבי צלילותו של הדייר בעת החתימה על מסמכי המכירה של זכות הדיירות. בית המשפט קיבל את עמדתנו והעביר את נטל ההוכחה לצד השני – שלא הצליח להוכיח שהדייר היה כשיר לחתום על תצהיר דייר יוצא .

פטירת דייר מוגן במהלך ההליך: מתי פוקעת הזכות לדמי מפתח?

נקודה קריטית בפסק הדין נוגעת לעיתוי. הדייר המוגן נפטר במהלך המשפט. הצד השני ניסה לטעון כי הזכות לדמי מפתח שייכת כעת לעיזבון (לעמותה שהייתה אמורה לרשת אותו).

בית המשפט קיבל את עמדתנו באופן מלא וקבע הלכה חשובה: זכות הדיירות המוגנת היא זכות אישית. כל עוד בית המשפט לא נתן פסק דין המאשר את החלפת הדיירים – הזכות פוקעת ברגע המוות. העיזבון לא זכאי לקבל דמי מפתח, והנכס חוזר לבעליו, נקי מכל חוב או זכות .

הצלחה בתביעת פינוי: החזרת הנכס לבעלים ושחרור מדיירות מוגנת

בית המשפט קיבל את התביעה שכנגד שהגשנו, הורה על פינוי מידי של הדירה, וחייב את הצד השני בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 60,000 ש"ח . לאחר שנים ארוכות, הנכס חזר לידי המשפחה.

פסק הדין מלמד כי בתי המשפט בוחנים כיום בזכוכית מגדלת ניסיונות להנשמה מלאכותית של דיירות מוגנת.
עבור בעלי נכסים, זהו מסר של תקווה: עם עבודה משפטית יסודית המתמחה בפינוי דייר מוגן, איסוף ראיות חכם והבנה מעמיקה של הפסיקה, ניתן להשיב את הקניין לבעליו החוקיים.

מתמודדים עם קושי משפטי בתחום של דייר מוגן?

צרו עימנו קשר ונשמח לסייע.

לחצו לקריאת פסק הדין המלא.