השאלה התכנונית שמסעירה את הבניינים החדשים

בבנייני המגורים החדשים בתל-אביב – בעיקר אלו שנבנים מכוח תמ״א 38 – הופכת הדרישה להוסיף בריכת שחייה פרטית על גג הדירה, גם לסמל סטטוס. דיירים רואים בכך המשך טבעי למרפסת גג רחבה, בעוד שוועדות התכנון נדרשות לשאלות מורכבות של רעש, בטיחות, פרטיות והשלכות מבניות.

פסק הדין של ועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז תל-אביב, שניתן בספטמבר 2025 על ידי יו״ר הוועדה עו״ד שרון טל, מתכננת הערים מרים ארז ונציג הציבור טל רשף, מהווה נדבף נוסף בדיון הזה. ההחלטה בעררים המאוחדים 1149-10-24 ו-1150-10-24 ביטלה את החלטת הוועדה המקומית תל-אביב-יפו שאישרה הקמת בריכת שחייה על גג דירת מגורים ברחוב הרוגי מלכות בעיר. העוררים, דיירים בבניין – חלקם מתחת לדירה בה תוכננה הבריכה וחלקם בצמוד לה – טענו כי מדובר במפגע תכנוני חמור ובסטייה מהיתר הבנייה שניתן רק שנים אחדות קודם לכן מכוח תמ״א 38. ועדת הערר קיבלה את עמדתם, ובכך שלחה מסר משמעותי לכל מי שמתכנן בריכה פרטית בבניין משותף.

מהות ההחלטה: שתיקת התוכנית אינה רישיון לבנות

ועדת הערר פתחה את החלטתה בעקרון יסוד: אין זכות מוקנית להקמת בריכת שחייה במגרש שיועד למגורים, אלא אם התוכניות החלות מתירות זאת במפורש. גם כאשר התוכנית שותקת – אין להסיק אוטומטית כי הדבר מותר, אלא נדרש שיקול דעת פרטני ובחינה תכנונית קונקרטית.

במקרה הנדון, התוכניות החלות (2421, ג/1 ו-2754) אינן כוללות הוראות המתירות בריכות גג. יתר על כן, הבניין הוקם זה מקרוב בהיתר מכוח תמ״א 38, שלא כלל בריכות כלל – עובדה שהוועדה ראתה בה אינדיקציה ברורה לכך שהמחוקק המקומי לא התכוון לאפשר הוספת בריכה בשלב מאוחר יותר

ועדת הערר ציינה כי גם בהנחיות המרחביות של עיריית תל-אביב, אשר עודכנו רק באוקטובר 2024, אין הוראות מפורטות המתירות בריכות במרפסות גג פרטיות. הדיונים בנושא התמקדו בבתים פרטיים, ולא בדירות גג בבנייה רוויה. מכאן – שהמסגרת התכנונית איננה תומכת בבקשה להקלה, אלא להפך.

ההליך: מהוועדה המקומית ועד לדיון הנוסף

תחילתו של ההליך בבקשת בני הזוג רונן, בעלי דירת גג בבניין חדש בן ארבע קומות. הם ביקשו היתר לבריכה בשטח 10.5 מ״ר ובעומק 1.1 מ׳, בצמוד למעקה הקדמי ובסמוך למרפסת השכנה. הוועדה המקומית פרסמה את הבקשה כהקלה לפי סעיף 149 לחוק התכנון והבנייה, וקיבלה את עמדת מבקשי ההיתר.

השכנים הגישו עררים נפרדים, שאוחדו לדיון אחד. בדיון הראשון בינואר 2025 הוצגו ההתנגדויות, ולאחר מכן התקיים דיון נוסף ביולי 2025, בעקבות החלטה מקדמית של ועדת הערר בעניין דומה – עניין ואראס נ׳ הוועדה המקומית גבעתיים (ערר 1009-09-24) – שבו נדחתה בקשה דומה לבריכת גג.

לאחר השלמת הטיעונים, בחנה הוועדה את ההיבטים התכנוניים, ההנדסיים והחברתיים של התופעה, והחליטה לבטל את היתר הבריכה. בכך היא הצטרפה לשורת החלטות קודמות שקבעו כי בנייה על גגות משותפים לצורך בריכות פרטיות מחייבת מדיניות כוללת ולא החלטות נקודתיות

שיקולי ההכרעה: מטרדים, קונסטרוקציה והיעדר הצדקה תכנונית

ועדת הערר אימצה את עקרונות הפסיקה הקודמת בעניין מעיין נ׳ הוועדה המקומית גבעת שמואל (ערר 1022-05-22), שקבעה שורה של שיקולים לבחינת בקשות מסוג זה. בין היתר, יש לבחון את גיל התוכנית, צפיפות הבנייה, המרחק בין הבריכה לדירות סמוכות, עוצמת הרעש מחדר המכונות, גודל הבריכה ביחס לשטח המרפסת, והאם מדובר בתוספת לאחר אכלוס או כחלק מהיתר מקורי.

במקרה זה, הוועדה מצאה כי כמעט כל הפרמטרים פועלים נגד האישור:

• הבניין חדש, נבנה לפני פחות משש שנים, ולכן קשה לטעון שהתוכנית ישנה או לא עדכנית;
• הבריכה סמוכה למרפסת השכנה, במרחק מטרים בודדים, עד כדי מבט ישיר אל דירת השכנים;
• חדר המכונות ממוקם בצמוד לדירות תחתונות, באופן היוצר פוטנציאל למטרדי רעש;
• לא הוצגה חלופה הנדסית, שתמנע מבט ישיר או צמצום ההשפעה.

הוועדה דחתה את טענת הוועדה המקומית שלפיה פנית הבריכה לשצ״פ (שטח ציבורי פתוח) מצמצמת את הפגיעה. "מדובר בבריכת גג, וההשפעה היא בראש ובראשונה על הדירות הסמוכות בבניין עצמו", כתבה הוועדה

עוד הדגישה הוועדה כי לא ניתן להתעלם מן ההבדל הבסיסי בין בתים צמודי קרקע לבין דירות גג בבניינים משותפים: בעוד שבבית פרטי הבריכה מנותקת מהשכנים, בבניין משותף כל פעולה נוגעת לאחרים. רעש, רטט, חדירת מבטים ואפילו שיקולי קונסטרוקציה – כל אלה מקבלים משמעות אחרת לחלוטין בבנייה רוויה.

המשמעות המשפטית: סוף עידן ה"שתיקה המתירה"

החלטת ועדת הערר משקפת שינוי מגמה ברור: ההנחה כי "מה שלא נאסר – מותר" אינה תקפה עוד כשמדובר בבריכות שחייה בבניינים משותפים. הוועדה קבעה למעשה כי בריכות גג אינן חלק אינהרנטי מיעוד למגורים, אלא שימוש חריג הדורש הצדקה תכנונית מיוחדת.

זאת ועוד – עצם העובדה שהבקשה מוגשת לאחר סיום הבנייה, בנפרד מן ההיתר המקורי, מהווה מבחינת הוועדה "שיקול מהותי כנגד אישור הקלות מסוג זה". בכך היא מבקשת לשים קץ לפרקטיקה של דיירים שמוסיפים בריכות לאחר אכלוס הבניין, מבלי שתוכננו מראש במערכות הבניין וביחסי השכנות.

ועדת הערר המליצה לגבש מדיניות כוללת שתבחן את הסוגיה לעומקה – הן מבחינת רעש ובטיחות, הן מבחינת קונסטרוקציה – לפני שתינתן אפשרות להקלה כלשהי. עד אז, הנטייה תהיה לדחות בקשות מסוג זה כל עוד אינן מעוגנות בתוכנית מפורשת

היבטים חברתיים וסביבתיים: בין פרטיות לרעש

מעבר לשאלות המשפטיות, פסק הדין משקף מציאות חברתית חדשה: התנגשות בין שאיפת הפרט לאיכות חיים גבוהה לבין זכות השכן לשקט ולפרטיות. הוועדה ציינה כי "ברוב המקרים שימוש רגיל בבריכה טומן בחובו מטרד גדול יותר משימוש רגיל בחצר או גינה", ואף השוותה בין רעש בריכה לרעשים מוכרים אחרים – טרמפולינה, מנגל, משחקי כדור – כדי להמחיש את ההכבדה האפשרית

בנוסף, עלתה שאלת הבטיחות. הוועדה התריעה מפני הסתמכות על חוות דעת קונסטרוקטיבית כללית מדי, שלא בחנה לעומק את השפעת הבריכה על יציבות המבנה. היא קבעה כי יש לבחון נושאים כאלה לפני הדיון בבקשה, ולא אחריו – כדי למנוע דיוני סרק בבקשות חסרות היתכנות הנדסית.

באשר לחדרי מכונות, הוועדה קבעה שהם עלולים להוות מקור רעש בלתי סביר ואף פגיעה באיכות החיים. התקנות למניעת מפגעים (רעש בלתי סביר), תש״ן-1990, מחייבות בחינה קפדנית של מפלסי רעש, ובמקרה זה לא הוצגו נתונים מספקים. הוועדה הזכירה כי גם ההנחיות המרחביות החדשות מדברות על חדר מכונות תת-קרקעי – פתרון שאינו ישים בדירות גג – ולכן נדרשת חשיבה תכנונית חדשה.

השוואה למקרים קודמים: רצף החלטות עקבי

החלטת  ועדת הערר באזולאי נ׳ הוועדה המקומית תל-אביב-יפו מצטרפת לשורת החלטות מהשנים האחרונות שהגבילו הקמת בריכות פרטיות בבניינים משותפים:

• בעניין ואראס נ׳ גבעתיים (2024) – נדחתה בקשה לבריכת גג על סמך אותן הנמקות כמעט מילה במילה;
• בעניין מעיין נ׳ גבעת שמואל (2022) – נקבעה לראשונה מסגרת שיקולים כוללת לאישור בריכות מסוג זה;
• בעניין נבו חפץ נ׳ תל-אביב-יפו (2025) – נדונה האפשרות לאשר בריכות רק אם נכללו בהיתר הבנייה המקורי.

הקו שנוצר מציב רף גבוה ביותר לאישור בריכות גג פרטיות, ומבהיר כי נדרש שינוי תכנוני כולל או תכנית מפורטת שתאפשר אותן, ולא החלטות נקודתיות של ועדות מקומיות.

משמעות רוחבית: בלם לתופעה מתפשטת

פסק הדין נושא השלכות רחבות מעבר למקרה הקונקרטי. הוא מהווה איתות לרשויות התכנון בכל הארץ: בריכות שחייה בדירות גג אינן עוד עניין "פרטי" בין בעל דירה לעירייה, אלא סוגיה תכנונית-ציבורית. הוועדות צפויות להחמיר בבדיקת בקשות דומות, ובמיוחד במקרים של בניינים שנבנו מכוח תמ״א 38 או תוכניות התחדשות עירונית אחרות, שבהן מערכות המבנה תוכננו למקסימום עומס קונסטרוקטיבי.

בנוסף, ההחלטה עשויה להשליך גם על דיירים קיימים: במקרים שבהם כבר הוקמו בריכות ללא היתר מפורש, רשויות התכנון עשויות לדרוש בדיקות בטיחות ורעש נוספות ואף לשקול אכיפה.

מבחינה משפטית-חברתית, ההחלטה משקפת את האיזון החדש בין זכות הקניין של הפרט לבין אחריותו לסביבה המשותפת. היא מציבה את עקרון הצדקה תכנונית והיעדר מטרד כחסם מהותי לכל תוספת "יוקרתית" שאינה עומדת בבחינה זו.

סיכום: החלטה שמסמנת את גבולות המותר

פסק הדין של ועדת הערר בתל-אביב ייכנס ככל הנראה להיסטוריה התכנונית של העשור הקרוב. הוא אינו שולל לחלוטין בריכות במרפסות גג, אך דורש כי כל היתר כזה יינתן רק במסגרת תכנית מפורטת, ובתנאי שייבחנו מראש כל ההיבטים: רעש, פרטיות, בטיחות וקונסטרוקציה.

במילים אחרות – הבריכה על הגג הפכה מענין של טעם אישי לשאלה ציבורית-תכנונית.
במרחב האורבני הצפוף של תל-אביב, ההחלטה הזו עשויה להיות תחילת עידן חדש: עידן שבו גם חלום הבריכה הפרטית חייב לעמוד בכללי התכנון וההיגיון הציבורי.