ב-29 באפריל 2025 ניתן פסק דין בבית משפט השלום בחיפה, שעשוי להתברר כנקודת ציון חשובה בנוגע לתחום הרגיש של פיצוי על פגיעות תכנוניות. פסק הדין, שניתן על ידי השופטת סיגלית גץ-אופיר, דחה על הסף תביעה אזרחית שהוגשה על ידי דיירים בבניין מגורים במרכז הכרמל נגד שכן, עיריית חיפה והוועדה המקומית לתכנון ובנייה. הסיבה לדחייה: חפיפה מלאה בין התביעה האזרחית לבין ערר תלוי ועומד שהוגש לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.
מעבר למחלוקת הספציפית בין הדיירים, פסק הדין מעגן עקרונות יסוד בשאלת הסמכויות של ערכאות אזרחיות לעסוק בפגיעות תכנוניות, מחזק את מעמדו של סעיף 197 כ"מסלול בלעדי" ומחדד את גבולות הגזרה שבין דיני התכנון לדיני הנזיקין.
הרקע העובדתי: שימוש חורג ומטרד מתמשך
המשיבים – בני הזוג לביא – רכשו דירת מגורים בבניין המיועד למגורים בלבד. לדבריהם, שכנם – גרשון הורביץ – משכיר מספר יחידות בבניין לצרכים עסקיים, לרבות מספרה, תוך גרימת מטרדים יומיומיים. לפיכך, הגישו בני הזוג תביעה לבית משפט השלום בחיפה, ודרשו צו מניעה קבוע שיאסור על שימוש עסקי בדירות, לצד פיצוי כספי של מיליון ש"ח.
אלא שבזמן אמת, ובשנים שקדמו לתביעה, ניהלו אותם תובעים גם הליך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. ההליך – ערר שהוגש לאחר דחיית תביעתם על ידי הוועדה המקומית – נסב על אותה תכנית מתאר (חפ/2000) שאפשרה שימושים מסחריים בבניין. במסגרת ערר זה נתבע פיצוי בגובה 1.46 מיליון ש"ח.
ההכרעה: לא ניתן לדרוש פעמיים על אותו נזק
השופטת גץ-אופיר קבעה חד-משמעית: כאשר נפתח הליך לפי סעיף 197, לא ניתן במקביל לנהל תביעה אזרחית המבוססת על אותם נזקים. בין אם מדובר בירידת ערך ובין אם במטרד מתמשך – המסלול היחיד לקבלת סעד הוא המסלול שנקבע בחוק.
הפסיקה נשענה באופן ברור על ההלכה הידועה שנקבעה בעניין נתיבי ישראל נ' קטן (רע"א 6483/15), שם נפסק כי סעיף 197 יוצר הסדר שלילי משתמע – כלומר, הוא אינו רק מאפשר פיצוי בגין פגיעה תכנונית, אלא גם חוסם תביעות נזיקין רגילות בגין אותו נזק.
"לא ניתן לתבוע פעמיים בגין אותו נזק," קבעה השופטת. "אין משמעות לכך שהנתבעים שונים או שעילות התביעה שונות – כל עוד מדובר בנזק אחד, אין ניתן לתבעו במקביל."
מדוע זה חשוב? שלוש השלכות מרכזיות
1. עיגון הסופיות בהליכי תכנון
ההכרעה מחזקת את עיקרון הסופיות בהליכי תכנון ובנייה. כל עוד הוגשה תכנית תכנונית ואושרה כדין, הפיצוי בגין נזקים אפשריים ממנה – אם בכלל – יתברר אך ורק לפי סעיף 197. בכך נחסמת האפשרות להשתמש בדיני הנזיקין כמסלול עוקף לאחר מעשה. מדיניות זו מונעת פתיחת תביעות חוזרות על בסיס אותן עובדות אך תחת מסווה אחר.
2. הגנה על הרשויות מהצפה והתשה
פסה"ד מהווה חיזוק למערכת הציבורית ומגן על רשויות התכנון מפני "ריבוי ערוצים" ו"תביעות קצה". לו הייתה מתקבלת הגישה המאפשרת תביעה אזרחית לצד הליך לפי סעיף 197, כל אזרח היה יכול לנסות שוב ושוב לקבל פיצוי תוך שינוי כותרת וסעד. בכך, הייתה נפגעת לא רק יעילות המערכת – אלא גם היציבות המשפטית.
3. עידוד פעולה בשלב מוקדם – התנגדויות ולא תביעות
המסר החשוב ביותר לציבור נעוץ דווקא בשלב הטרום-שיפוטי: הדרך הנכונה להתמודד עם תכנית תכנונית מזיקה איננה בתביעות מאוחרות, אלא בהתנגדות תכנונית מסודרת בזמן אמת. פסק הדין מדגיש: הזירה האפקטיבית להשפעה על שימושי קרקע – היא ועדות התכנון, ולא בתי המשפט.
ומה עם מי שנפגע באמת?
יש המעלים חשש שפסק הדין פוגע באזרחים קשי יום, שאינם מצוידים בעורכי דין ובשמאים מלכתחילה. לטענתם, אם תביעת סעיף 197 נדחית, והם מנועים מלתבוע בנזיקין – הרי שאין להם סעד כלל.
טענה זו אינה זרה לפסיקה, אך היא נענית בשתי דרכים:
- ראשית, סעיף 197 מעניק פיצוי הן בגין ירידת ערך ישירה והן בגין מטרדים עקיפים (רעש, ריח, חסימת נוף). דחיית תביעה אינה מעידה על היעדר סעד בחוק, אלא על כך שלא הוכח נזק או קשר סיבתי.
- שנית, הפסיקה קובעת כי תוצאה זו – גם אם קשה – מתחייבת מן המבנה החוקי של סעיף 197. ככל שתכנית אושרה כדין, הפתרון נמצא בזירת ההתנגדות התכנונית ולא בזירה הנזיקית.
צו מניעה? רק כנגזרת של הסעד הכספי
עניין נוסף שבו נגעה השופטת הוא האפשרות לקבל צו מניעה. גם כאן נקבע כי הסעד המבוקש הוא נגזרת של התביעה הכספית – וכאשר זו נדחית, אין הצדקה למתן צו.
השופטת הבהירה, תוך הסתמכות נוספת על פס"ד נתיבי ישראל, כי אין זה סביר לאשר תכנית תכנונית מצד אחד – ולאחר מכן לשלול את יישומה באמצעות צו מניעה מכוח דיני הנזיקין.
סיכום: שלטון החוק מחייב מסלולים ברורים
פסק הדין בפרשת הורביץ נ' לביא איננו רק פסיקה פרטנית. הוא מהווה עיגון ברור של עקרון "ייחוד העילה" שמגולם בסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. הוא משרטט גבול מובהק בין הזכאות לפיצוי לבין הדרך לממשה – ומחייב אזרחים לפעול בתזמון נכון ובזירה הנכונה.
עבור ציבור המתכננים, הדיירים והרשויות, זוהי קריאה לפעול בשקיפות, בזהירות ובעיקר – מתוך הבנה עמוקה של החוק. גם אם מטרד נראה אמיתי, לא כל סבל ניתן להמיר לפיצוי, ובוודאי שלא בכל דרך
