מדינת  ישראל

משרד האוצר- יחידת סמך

ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה

מחוז תל אביב

ערר מס': קא/5624/14

קא/5646/14

קא/5655/14

קא/5716/14

                                                                   גוש: 6493  חלקה: 318,316,315

                                                   כתובת  הבניה: מונטפיורי 1,3,7 קרית אונו

העוררת בתיק 5624/14:  אשדר חברה לבניה בע"מ- ע"י ב"כ עו"ד ענת בירן

העוררים בתיק 5646/14: 1) שביט תמר

                                       2) קרן גלאון לכנו ואח'

                                       ע"י ב"כ עו"ד נעם קולודני

העוררת בתיק 5655/14:  חדוה ויעקב ברון

העוררים בתיק 5716/14: 1) אברהמי אורית ואמיל

                                       2) חריט רותי ואלי

                                       3) חדוה ויעקב ברון

                                               – נגד –

המשיבים:                       1) הועדה המקומית לתכנון ובניה – קרית אונו

                                      2) כהן שרה

                                      3) דורה אילנה ולוציאן ואח'

                                      המשיבים 2-3 ע"י ב"כ עו"ד ציפי מרגלית 

                                      4) אביחי ורד

                                      5) שמחה ושרונה שלסקי

                                      המשיבים 4-5 ע"י ב"כ עו"ד אהוד פורת

                                      6) דפנה בלזר – ע"י ב"כ עו"ד קרן אברהם

                                      7) מימי זיגר- בראל

8)   עו"ד אורן בראל ואח'

תאריך הישיבה:              יום שני, יט' בתמוז תשע"ה, ה- 06/07/15

הרכב ועדת הערר:           עו"ד הילה סירוטה- ליבנה

                                      מר מיכאל גופר – אדריכל ומתכנן ערים

                                      מר ניסים ארזי – נציג ציבור

                                      גב' אמירה מלאמנט -נציגת מתכננת המחוז

חקיקה שאוזכרה:

תקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), תשמ"ג-1983

חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965: סע'  149, 158א3(א), 197

תקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), תשס"ב-2002

החלטה

בפנינו ארבעה עררים כנגד החלטת ועדת המשנה של הועדה המקומית לתכנון ובניה קריית אונו (להלן: "הועדה המקומית") מיום 6.8.14 במסגרתה אישרה בתנאים את בקשת אשדר להיתרים להריסה ובניה מחדש מכוח תמ"א 38 במקרקעין הידועים כגוש 6493 חלקות 315, 316 ו 318 ברחוב מונטיפיורי 1,3, ו 7 בקריית אונו (להלן: "הבקשה").

על שלוש החלקות נשוא ההחלטה קיימים שלושה מבני מגורים בני 3 קומות בהם 12 יח"ד בכל בניין. בכל החלקות לא קיימת חניה בתחום המגרש.

במסגרת הבקשה מבקשת אשדר היתר להריסת שלושת הבניינים הקיימים והקמת שלושה בניינים חדשים בני 8 קומות כל אחד – 6 קומות טיפוסיות, קומה חלקית וקומת גג טכני, מעל קומת קרקע הכוללת 3 דירות גן. בסה"כ התבקשו 26 יחידות דיור בכל אחד מהבניינים.

במסגרת הבקשות התבקשו הקלות של תוספת 4 יחידות דיור לכל בניין המהוות 20% מיחידות הדיור המותרות (תוספת שב"ס), וכן תוספת 2 קומות לכל בניין.

ביום 6.8.14 התקיים דיון בהתנגדויות בוועדה המקומית בסופו הוחלט כדלקמן:

"לאחר שמיעת ההתנגדויות הוועדה המקומית סבורה כי קיים יתרון מובהק לביצוע הבניה מכוח תמ"א 38/2 וקא/413 בחלופה של הריסה ובניה מחדש על פני עיבוי הבניינים הקיימים, וזאת גם בהיבט האורבני, ההיבט התחבורתי ובהיבט הקונסטרוקטיבי

כנגד החלטת הועדה המקומית הוגשו 4 עררים כדלקמן:

ערר 5624/14 – ערר שהגישה העוררת אשדר חברה לבניה בע"מ (להלן: "אשדר").

במסגרת החלטה נשוא הערר החליטה הועדה המקומית לקבל בחלקן התנגדויות בנושא החניה וקבעה כי יש לתקן את הבקשה להיתר כך שיתוכננו שני מקומות חניה לכל יחידת דיור בבניין ובסה"כ 52 מקומות חניה בכל בניין.

לטענת אשדר קביעתה זו של הועדה המקומית מנוגדת להוראות תכנית קא/413 "התחדשות עירונית בקריית אונו באמצעות חיזוק ועיבוי מבנים" (להלן: "תכנית קא/413") הקובעת בהקשר לחניה כי לכל דירה הנוספת מכוח תכנית זו יינתן פתרון של לפחות חניה אחת בתחום המגרש בנוסף לחניות הקיימות.

לטענת אשדר על פי מצב הקיים בכל אחד מהבניינים הקיימים ישנן 12 יחידות דיור אשר לאף אחת מהן אין פתרון בתחום המגרש. לטענת אשדר בכל אחד מהבניינים החדשים נוספות 14 יחידות דיור ומכאן כי בכל אחד מהבניינים החדשים היה עליה  לספק 14 מקומות חניה בלבד. לטענת אשדר במסגרת הבקשה להיתר בניה יסופקו 36 מקומות חניה לכל בניין כלומר 22 מקומות חניה יותר מהנדרש על פי תכנית קא/413.

לטענת אשדר דרישת הועדה המקומית מנוגדת לתקן החניה הארצי הקבוע בתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה) התשמ"ג – 1983 על פי מספר מקומות החניה הדרוש לכל הדירות הקיימות והחדשות הינו 30 מקומות חניה בלבד וכפועל יוצא מכך גם להוראת סעיף 158א3(א) לחוק התכנון והבניה.

לטענת אשדר דרישת הועדה המקומית מנוגדת להמלצת מהנדסת העיר וזאת ללא שניתן לכך כל נימוק ראוי.

לטענת אשדר משמעות החלטת הודעה המקומית הינה פגיעה חמורה ברווחיות הפרויקט והפיכתו ללא כלכלי. לטענת אשדר המדובר בפרויקט צנוע בעלות שיעורי רווח נמוכים יחסית

ערר 5646/14 – הוגש על ידי מספר רב של עוררים המתגוררים במקרקעין הגובלים בחלקות נשוא הבקשה להיתר, אשר הגישו התנגדותם לבקשה להיתר וזו נדחתה.

לטענת העוררים הועדה המקומית פעלה לאשר הבקשה להיתר לאחר שהועדה המחוזית סירבה באופן ברור ומפורש לאשר במסגרת תכנית קא/413 את הקלות אשר התבקשו אושרו על ידי הועדה המקומית בהחלטה נשוא הערר. לטענת העוררים הועדה  המקומית בחרה להתעלם מעמדת הועדה המחוזית וליתן לאשדר היתר הכולל בחובו אותן הקלות שהועדה המחוזית סירבה להתירן מסגרת תכנית קא/413.לפיכך, לטענת העוררים, הבקשות להיתרים חורגות משמעותית בכל פרמטר מן התכניות החלות על המקרקעין.

לטענת העוררים הועדה המחוזית הבהירה כי ככל שהועדה המקומית מבקשת להתיר הקלות כפי שהותרו במקרה דנן, הרי שעליה לעשות כן בתכנית, תכנית כוללת לסביבה כולה ובכלל זה ליתרת המבנים ברחוב מונטיפיורי, שאז ניתן יהיה להתייחס לקבוע באופן ענייני ומקצועי והגובלים יוכלו לתבוע ירידת ערך על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה – 1965. לטענת העוררים הודעה המחוזית דחתה שתי בקשות של הועדה המקומית להוסיף להוראות תכנית ק/413 הוראה המאשרת תוספת של עד 20% ממספר יחידות הדיור המותרות. אישור הקלה לתוספת יחידות דיור במסגרת הבקשה נשוא העררים, מהווה ניסיון לבצע "מעקף" להחלטת הועדה המחוזית אשר קבעה כי שינויים אלה יש לקדם בתכנית חדשה.

לטענת העוררים ברחוב מונטיפיורי אין לאשר שינוי מהותי של התכנון התקף ושל סביבת המתחם בהליך רישוי בלבד.לטענת העוררים חלק מן ההקלות המבוקשות (תוספת מס' הקומות ומספר יח"ד הדיור) חורגות מן התוכניות החלות על המקרקעין ועולות כדי  סטייה ניכרת.

לטענת העוררים האזור בו מצויות החלקות, כפר קריית אונו, הינו אזור ייחודי הדורש התייחסות ייחודית ועל כן אין מקום להתיר בניה על פי הוראת תמ"א 38. לטענת העוררים אישור הבקשה תגרום פגיעה קשה בסביבה העירונית כולה ותפגע אנושות באיכות חייהם ובערך בתיהם של העוררים. לטענת העוררים אישור הבקשה יכביד באופן קיצוני על תשתיות העיר, ועל התנועה ובהקשר זה היה מקום לחייב עריכתו של מסמך לבחינה ההשלכות התחבורתיות (בה"ת). לטענת העוררים הבקשות סותרות את הנחיות תכנית השימור העירונית בכל הקשור לתוספת בניה לנפחי בניה ולאופיו המיוחד של המרקם.

לטענת העוררים לאחר הריסת הבניינים והקמתם מחדש תוותר תכסית פנויה קטנה מזו הקיימת כיום כאשר נפח הבניינים המתוכננים תכסיתם ואופן העמדתם על המגרש יצרו מסה ונפח מיותרים הפוגע בתושבים הגובלים.

לטענת העוררים במסגרת התנגדותם הם העלו טענה מקדמית לפיה נפל פגם בפרסום הבקשה, כאשר במסגרת הפרסום לא פורסמו כל ההקלות המבוקשות, זאת בניגוד להוראת סעיף 149 לחוק התכנון והבניה. לטענת העוררים פגם זה מחייב פרסום מחדש של הבקשות אך הועדה המקומית דחתה את טענתם זו. לטענת העוררים בנוסח הפרסום לא פורסמה הקלה של 2 קומות על אף שהיה מקום לעשות כן לאור העובדה כי על פי תכנית קא/413 ותמ"א 38 ניתן להקים בחלקות נשוא הבקשה בניין בן 6 קומות בלבד ואילו במסגרת הבקשה אושרה הקמתן של 8 קומות.

לטענת העוררים תכנית קא/413 קובעת את מסגרת הזכויות המקסימאליות מכוחה וסטייה מהן מהווה סטייה ניכרת לאור לשון תקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית) תשס"ב – 2002 הקובעות כי סטייה ניכרת מתכנית היא "… כשנקבע בתכנית , כי סטיה מהן מהווה סטיה ניכרת". מכאן לטענת העוררים אין סמכות לוועדה המקומית לאשר הקלה אשר מגדילה את זכויות הבניה, מספר יחידות הידור והקמות, מעבר לאלו הקבועות על פי תכנית קא/413.

לטענת העוררים אין בידי הועדה המקומית סמכות לאשר קווי בניין למרתפים בקו בנין 0 משכך יש לבנות החניות התת קרקעי אך ורק במסגרת קווי הבניין המותרים.

לטענת העוררים הבניה המבוקשת פוגעת בהם פגיעה קשה בלתי מידתית ובלתי סבירה בסביבה הקרובה ובבתי המגורים הצמודים לה, בפרטיות ובהנאה מקרני השמש במיוחד למגרשים הגובלים מצפון לחלקות נשוא הבקשה. לטענת העוררים היה על הועדה המקומית לחייב את יזמי הבקשות לערוך חוות דעת אקלימית זאת לאור הוראת סעיף 4.1.4 לתכנית קא/413.

לטענת העוררים ההקלות הנוספות המבוקשות, אשר אינן עולות כדי סטיה ניכרת, לא היה מקום לאשרן מאחר והקלות אלו אינן עומדות במבחני הפסיקה.

לטענת העוררים בבקשה להיתר אין די פירוט שטחים פתוחים וודאי לא ריאה ירוקה כלשהי ומאחר והמדובר בבקשה להיתר ולא לתוכנית אין התייחסות לנושאים מהותיים אלו.

לטענת העוררים החלטת הועדה המקומית ניתנה על בסיס תשתית עובדתית חסרה שכן לא נבחנו השלכות הבקשות מעבר לתחומי המגרש ולא הוכנו חוות דעת הבוחנות השלכות אלה. לטענת העוררים משעה שבפני הועדה המקומית לא עמדה התשתית העובדתית המלאה עובר להגשת הבקשה הרי שלכל הפחות יש להורות על החזרת הדיון אל הועדה המקומית ולהורות לה על קבלת חוות דעת נדרשות וזאת לשם קבלת החלטה מושכלת וראויה. לטענת העוררים נדרשים תסקיר איכות סביבה, תסקיר תחבורה, חוות דעת מהנדס העיר ותסקיר מהנדס קרקע.

ערר 5716/14  – הוגש על ידי מתנגדים נוספים. מגישי הערר כולם דיירי רחוב לוס אנג'לס מהמצוי מצפון לחלקות נשוא הבקשות. העוררים בערר זה טוענים כי הבקשות פוגעות פגיעה ישירה ממשית וכבדה עד מאד בערכי ביתם ופגיעה אנושה בסביבתם. הקמת הבניינים החדשים תמנע באופן מוחלט כניסת אור שמש לדירתם של העוררים, תפגע בפרטיותם בשל שינוי מנח הבניין כך שחזית הסלון בבניינים החדשים שייבנו ואף המרפסות ייפנו אל עבר ביתם של העוררים  וזאת בשונה מהמצב הקיים בו חזיתות הסלון אינן פונות כלל לכיוון דרום. לטענת העוררים הבניה המבוקשת תגרום לבעיה תחבורתית, למטרדי רעש, לשינוי אופי השכונה, לכיעורה ולהעמסה על התשתיות הציבוריות.

ערר 5655/14 – ערר נוסף אשר הוגש על ידי מתנגדים מרחוב מונטיפיורי 8. לטענת העוררים בערר זה הם מתנגדים לבקשות מהטעם כי עצם ביצוע העבודות תפגע ביכולתם להמשיך ולגור בדירתם המצויה ברחוב מונטיפיורי 8 . לטענת העוררים הליך שיתוף הציבור שהתקיים היה "משחק מכור". לטענת העוררים לא היה מקום להעדיף פתרון של הריסה ובניה מחדש על פני חיזוק המבנים הקיימים.לטענת העוררים תוספת יחידות הדיור משמעותה הגדלת העומס התחבורתי, יצירת בעיות חניה וגרימת זיהום האוויר. לטענת העוררים בניה לגובה של שמונה וחצי קומות הינה פגיעה רצינית בנוף השכונה ובצביונה, בפרטיות הבניינים הסמוכים. לטענת העוררים היקף הזכויות הקבוע בתכנית קא/413 מהווה מסגרת מקסימאלית והן אינן זכויות מוקנות ובמקרה דנן לא נשקלו השיקולים הרלוונטיים הקבועים בתכנית בטרם ניתנה החלטה המאפשרת ניצול מלוא הזכויות. לטענת העוררים הבקשות סוטות סטייה ניכרת מהוראות ומתנאי תכנית קא/413, סוטות באופן בולט משאר תכניות החיזוק בעיר קריית אונו סטייה עולה כדי אפליה והיה נכון לבצע שינוי באופי השכונה על ידי תכנון תכנית אב.

ביום 6.7.15 התקיים דיון בפנינו בסופו הורנו לוועדה המקומית להגיש תחשיב המתאר את התכסית שהייתה מתקבלת לו היה נעשה פרויקט עיבוי בהתאם להוראות תמ"א 38/1, לרבות תוספת 25 מ"ר וממ"דים וכל הכלול בכך וכן את התכסית של הקומה העבה בפרויקט.

דיון והכרעה

לאחר ששמענו את טענות הצדדים באריכות וקבלנו מידע נוסף מהוועדה המקומית וכן התייחסות אליו אנו סבורים כי דין כל העררים להתקבל חלקית כמפורט להלן.

הכרעה ביחס לעררי המתנגדים 5655/14, 5646, 5716

תכנית קא/413 הינה תכנית אשר יזמה הועדה המקומית קריית אונו להתחדשות עירונית, בהתאם לסעיף 23 בתמ"א/38. תכנית קא/413 חלה על כל מרחב התכנון בקרית אונו. מטרת התכנית הינה מתן אפשרות לעיבוי מבני מגורים בבנייה רוויה, משולבת בחיזוק ושיפור עמידותם של המבנים נגד רעידות אדמה. התכנית חלה על בנייני מגורים משותפים קיימים שחלה עליהם תמ"א 38 על ידי מתן אפשרות לתוספת קומה מלאה וקומה חלקית נוספת- בנסיגה- של עד 60% מהקומה המלאה, בנוסף להקלות שניתנות מכוחה תמ"א/38 (בנוסחה במועד אישור תכנית קא/413).

תכנית קא/413 פורסמה למתן תקוף ביום 30.1.12. במועד זה תיקון מס' 3 לתמ"א 38 טרם התקבל ולפיכך בהתאם להוראות תמ"א/38 שינוי מס' 2 במקרה של הריסה ובניה מחדש ניתן היה להקים קומה אחת נוספת. נראה כי הועדה המקומית בחרה ליזום את תכנית קא/413 בכדי לאפשר באמצעות תכנית זו הענקת תמריצי חיזוק גדולים מאלה שניתן היה לקבל על פי תמ"א/38 באותם הזמנים.

נציין כי בהתאם להוראת סעיף 23א לתמ"א/38  נקבע כדלקמן:

"א. אושרה תכנית לפי סעיף, 23 לא יחולו הוראות סעיפים 11-14 על פי העניין, על מבנים בתחום התכנית, אלא אם כן נאמר אחרת בתכנית לפי סעיף זה.

ב. קבעה תכנית לפי סעיף 23 כי תוספת זכויות הבניה מכוחה, באה בנוסף לזכויות בנייה מכוח התמ"א, יהיו זכויות הבנייה שמכוח התמ"א לעניין זה, מוגבלות בהיקפן לגובה הזכויות שנקבעו בהוראות סעיפים, 14 12 , 11 בתמ"א, על פי העניין, במועד כניסתה לתוקף של התכנית כאמור ."

לאור האמור לעיל ולקבוע בסעיף 2.2ב בתכנית קא/413, אפשרות מתן תמריצי החיזוק במקרה דנן מוגבלת לתוספות הבניה על פי הקבוע בתכנית קא/413 ולתוספות הבניה שניתן היה לקבל בהתאם לתמ"א/38 על פי נוסחה במועד כניסת תכנית קא/413 למתן תוקף.

לפיכך בשלב ראשון אנו נבחן האם תמריצי החיזוק כפי שהותרו בבקשות נשוא הערר עולים בקנה אחד עם האמור לעיל.

ככל שנגיע למסקנה כי תוספת הבניה שהותרה, תואמת את הוראות תכנית קא/413 ותמ"א/38 שינוי מס' 2, כאמור לעיל, נבחן האם תכנית קא/413 מגבילה את האפשרות ליתן הקלות הנוגעות להיקף הבניה (היקף הזכויות והיקף הקומות) המותרים על פיה.

ככל שנגיע למסקנה כי ניתן להתיר הקלות מעבר לקבוע בתכנית קא/413 נבחן האם אמנם קיים צורך תכנוני המצדיק מתן הקלה.

האם תוספות הבניה כפי שהותרו בבקשות נשוא הערר עולות בקנה אחד עם הוראות תכנית קא/413

מתוך החלטת הועדה המקומית נשוא העררים שבפנינו נלמד כדלקמן:

• שטח חלקה לדוג' ברחוב מונטיפיורי 7 הינו 1,379 מ"ר. על פי התכניות התקפות שטח בניה מותר 1,379 מ"ר (100%) בשלוש קומות (קרקע + 2 קומות מגורים).
• בכל בניין מספר יחידות הדיור המותר הינו 22. על פי התכניות התקפות בכל בניין מותר להקים 3 קומות ובכל קומה 4 יחידות דיור (סה"כ 12 יח"ד). בהתאם להוראת תכנית קא/413 ניתן להוסיף6 קומות ובהן מספר יחידות דיור על פי הקיים בקומה טיפוסית (4 יחידות דיור). מכאן שניתן להוסיף עוד 10 יחידות דיור בקומות הנוספות מכוח תכנית קא/413.
• זכויות הבניה המותרות בכל בניין על פי תכנית קא/413 הינן 22X (110 מ"ר שטח עיקרי + 40 מ"ר שטחי שירות) = 2420 מ"ר עיקרי + 880 מ"ר שטחי שירות.

עיון בבקשות נשוא העררים שבפנינו מעלה כי היקף זכויות הבניה, כפי שהותר עולה בקנה אחד עם הוראות תכנית קא/413, אך, מספר יחידות הדיור ומספר הקומות כפי שהותרו גדול ממספרן כפי שניתן להתיר מכוח תכנית קא/413.

עולה מן המקובץ כי לצורך אישור מספר יחידות הדיור ומספר הקומות שהתבקשו נדרשים אנו לבחון האם ניתן להתיר הקלות מתכנית קא/413 והאם משנתבקשו  היה מקום להתירן.

האם תכנית קא/413 מגבילה את האפשרות ליתן הקלות הנוגעות להיקף הבניה

לאחר שעיינו בטענות הצדדים בהקשר זה ובהוראות תכנית קא/413 אנו דוחים את טענת העוררים המתנגדים לפיה תוכנית קא/413 שוללת את סמכותה של הועדה המקומית להתיר הקלות ממנה. אמנם במסגרת התכנית נקבע במפורש כי הזכויות המותרות על פיה הינן זכויות מקסימאליות, אך אין בכך לשלול סמכותה של הועדה המקומית להתיר הקלות במקרים בהם קיימת הצדקה תכנונית להתירן.

אנו סבורים כי משמעות הוראת התכנית הקובעת כי המדובר בזכויות מקסימאליות הינה להבהיר כי הזכויות שנקבעו בתכנית קא/413 אינן זכויות מוקנות והועדה המקומית רשאית לאשר, במקרים מתאימים, סל זכויות/תמריצים קטן יותר מהמקסימאלי האפשרי על פי התכנית. אנו סבורים כי שלילת סמכותה של הועדה המקומית להתיר הקלות (סמכות המוקנית לה על פי דין) צריכה להיקבע באופן מפורש בהוראות התכנית ומשהוראה כזו לא נקבעה בתוכנית קא/413 אנו קובעים כי לוועדה המקומית סמכות להתיר הקלות.

האם יש מקום לאשר ההקלות במספר הקומות ובמספר יחידות הדיור במקרה דנן

ועדות הערר השונות, עמדו בהרחבה בפסיקותיהם על השיקולים שעל מוסד התכנון לבחון בדיון בבקשת הקלה כדלקמן:

• ראשית נבחן קיומה של הצדקה תכנונית להקלה המבוקשת ועל מנת לאשר הקלה, על מוסד התכנון להשתכנע בראש ובראשונה כי קיים טעם תכנוני להקלה המבוקשת, כלומר כי זו משרתת מטרה תכנונית לגיטימית.
• לאחר בחינה זו נבחן את עצימות ההקלה, קרי הפער בין ההקלה המבוקשת לבין המצב התכנוני המאושר וכן את מועד התכנון המאושר: ככל שהתוכנית החלה על המקרקעין ישנה יותר, תהיה הצדקה גדולה יותר לאישורה של ההקלה.
• ולבסוף נבחן את הפגיעה בצדדים שלישיים: ככל שתמצא פגיעה מעין זו, יש לאזן בין ההצדקה התכנונית ובין הפגיעה בצדדים שלישיים אשר הסתמכו על הוראות התכנית החלה.

לאחר ששמענו את הצדדים באריכות, אנו סבורים כי במקרה דנן יש מקום להתיר את ההקלה המבוקשת במספר יחידות הדיור, אך אין למקום להתיר את ההקלה המבוקשות במספר הקומות.

לא הוצג לנו נימוק תכנוני משכנע לאישור ההקלה הנוגעת למספר הקומות ומתוך החומר שהוצג לנו נראה כי האדריכלות שהוצעה מביאה לניצול בזבזני ולנפח בניה גדול מההכרחי לצורך ניצול הזכויות. לכך נוסיף כי לא נטען בפנינו וממילא לא הוכח כי יש צורך באישור ההקלה המבוקשות במספר הקומות, לצורך ניצול מקסימאלי של זכויות הבניה וכי לולא תותר תוספת הקומות המבוקשת לא ניתן יהיה לנצל את מלוא הזכויות שאושרו במסגרת קווי בניין המותרים.

בהקשר זה נציין כי מתוך הודעת הועדה המקומית אשר הוגשה ביום 19.7.15 אליה צורפה טבלת השוואה בין מצבי הבינוי השונים, ניתן ללמוד כי בהתאם לבקשות, קיימת בניה של "קומות מצומצמות יותר", ומתוך תשובת חברת אשדר בקשר להקלה המבוקשת במספר הקומות, מבהירה חברת אשדר כי במסגרת הבקשה מוצע להקים בניין בו קומה טיפוסית נעה בין 417 מ"ר ל – 480 מ"ר  וכפועל יוצא מכך ייבנה בניין צר התופס תכסית קטנה יותר דבר אשר יאפשר "אוורור" של הבניינים.

אנו סבורים כי תוספת שתי קומות (מעבר ל – 2.6 קומות הנוספות אותן ניתן להקים על פי תכנית קא/413) תביא לשינוי אופי הסביבה, המאופיינת אמנם בבנייה שהיא בניה רוויה אך נמוכה, ותגרום לפגיעה משמעותית בבתי המתנגדים, פגיעה שאינה הכרחית בנסיבות העניין.

אנו סבורים כי באיזון שבין רצונה של חברת אשדר לייצר אוורור בין הבניינים לבין רצונם של המתנגדים כי יישמר אופי השכונה, הכף נוטה לכיוון המתנגדים. נציין כי לא השתכנענו ואף לא הוצגה לנו כל ראיה  לפיה ביטול שתי הקומות יביאו להגדלת תכסית הבניין בשיעור אשר יפגע "באוורור" באופן משמעותי ואף לא הוכח כי ביטול ההקלה במספר הקומות יביא לצורך בהקלה בקווי הבניין הקבועים בתכנית – שומרי האוורור הסטטוטורים. נציין כי בהתאם לאמור בתשובת חברת אשדר – ניתן לראות בבקשה להיתר כי הבניין המוצע אינו מנצל את מלוא קווי הבניין.

אנו סבורים כי במקרה בו עסקינן בפרויקט של הריסה ובניה מחדש (לצרכי חיזוק) בלב שכונה מגורים קיימת, בעלת אופי מסוים בה קיים שילוב בין בניה נמוכה רוויה,בה גובה הבניינים הינו עד 3 קומות, לבין בתים פרטיים, יש מקום להתחשב באופי השכונה ולייצר תכנון אשר יפגע פחות באופי זה, עד כמה שניתן, ואשר נפחו הוא המינימום ההכרחי ולא המקסימום האפשרי.

אנו סבורים כי טעמים הנוגעים לעיצוב הבניין אין בהם כשלעצמם, במקרה זה, כדי להצדיק את ההקלה המבוקשת והאמור מקבל משנה תוקף כאשר מעמידים אל מול האינטרס האדריכלי (לו ניתן למצוא פתרונות אשר יכולים להביא לצמצום מספר הקומות הדרוש) טעמים הנוגעים לפגיעה באופי השכונה ובבתי המתנגדים. אנו סבורים כי הפגיעה שתגרם לבניינים השכנים כתוצאה מתוספת שתי קומות בהקלה גדולה ומשמעותית במקרה זה ומשאין למבוקש הצדקה תכנונית כבדת משקל אין מקום להתיר המבוקש.

כאמור, אל מול ההצדקה התכנונית המינורית הקיימת במקרה זה (הצדקה אדריכלית לתכנון טוב יותר, הצדקה אשר לא הוכחה כדבעי) יש להציב את שיעור ההקלה המבוקשת ואת הפגיעה בצדדים שלישיים ובעוררים המתנגדים שלפנינו. בהקשר זה נטענו, בהתנגדות ובהודעת הערר, בעיקר טענות הקשורות בפגיעה בפרטיות, הסתרת אור השמש, הצללה ומטרדי תנועה וחניה. לאחר ששקלנו את כלל הנתונים התרשמנו כי תגרם פגיעה משמעותית כתוצאה מאישור ההקלה במספר הקומות ללא שיש הצדקה תכנונית משמעותית בהקלה המבוקשת, זאת להבדיל מאישור ההקלה במספר יחידות הדיור.

לסיכום נקודה זו, לאחר בחינת מכלול השיקולים ולאחר איזון בין ההצדקה התכנונית להקלות והיקפן ובין הפגיעה הנגרמת מהן, אנו סבורים כי אין מקום להתיר את ההקלה המבוקשת במספר הקומות. אנו סבורים כי התכנון המבוקש (יצירת חללים, שטחי אוורור ומרפסות) מייצר הרחבה בלתי נחוצה של הבניינים, אשר בשל פגיעתה באופי הסביבה ובמגרשים הגובלים, אין מקום להתירה.

לא מצאנו לקבל את יתר טענות המתנגדים. אנו סבורים כי ההנמקה העומדת בסיס החלטת המשיבה וכפי שפורטה בכתב תשובתה בכל הנוגע ליתר טענות העוררים המתנגדים נכונה ואנו לא מוצאים מקום להתערב בהחלטת הועדה המקומית בכל יתר הנושאים שהעלו המתנגדים.

נוסיף, למען הסר ספק, כי, כלל, אנו מסכימים עם עמדת הועדה המקומית כי הריסת בניין טעון חיזוק ובנייתו מחדש מייצרת תוצאה עדיפה על זו שהייתה מתקבלת מחיזוקו של הבניין, וסבורים כי בדרך כלל מוסדות התכנון לא יתערבו בנושא זה של העדפת שיטת חיזוק כזו או אחרת. לפיכך דין טענות העוררים המתנגדים, בהקשר זה, להידחות.

לכך נוסיף כי, אנו סבורים כי לא נפלו בפרסום פגמים המצדיקים ביטול החלטת המשיבה. כפי שהובהר על ידי הועדה המקומית ככל שנפל פגם בפרסום המקורי הרי שפגם זה תוקן במסגרת פרסום מאוחר שנעשה לבקשות ובטרם התקיים הדיון בהן.

בכל הנוגע להקלה במספר יחידות הדיור, אנו סבורים כי מדובר בתוספת קטנה ביותר של 4 יחידות דיור בכל בניין, הקלה אשר אינה משפיעה על הסביבה ואשר קיים אינטרס ציבורי משמעותי להתירה.

הכרעה בערר מבקשת היתר

כאמור מבקשת ההיתר הגישה ערר כנגד החלטת הועדה המקומית לפיה יש לתקן את הבקשה להיתר כך שיתוכננו שני מקומות חניה לכל יחידת דיור בבניין ובסה"כ 52 מקומות חניה בכל בניין. אנו סבורים כי דין הערר להתקבל וכי לא היה מקום במקרה זה לדרוש תוספת החניות מעבר לזו אשר התבקשה בבקשה להיתר נשוא העררים שלפנינו.

תכנית קא/413 קובעת בהקשר לחניה כי לכל דירה הנוספת מכוח תכנית זו יינתן פתרון של לפחות חניה אחת בתחום המגרש בנוסף לחניות הקיימות.

על פי מצב הקיים בכל אחד מהבניינים הקיימים ישנן 12 יחידות דיור אשר לאף אחת מהן אין פתרון בתחום המגרש. בכל אחד מהבניינים החדשים נוספות 14 יחידות דיור ומכאן כי בכל אחד מהבניינים החדשים יש לפחות 14 מקומות חניה. במסגרת הבקשה להיתר בניה מתוכננים 36 מקומות חניה לכל בניין, כלומר 22 מקומות חניה מעבר לנדרש על פי תכנית קא/413. אנו סבורים כי אין מקום לדרוש תוספת מקומות חניה במקרה ולפיכך ערר 5624 מתקבל, החלטת הועדה המקומית לדרוש תוספת מקומות חניה מעבר למתוכנן על פי הבקשה תבוטל.

בנסיבות העניין אין צו להוצאות.

ההחלטה התקבלה פה אחד

5129371ההחלטה ניתנה בתאריך : 03/02/16

54678313

____________________                                   ____________________

       עו"ד  קרן שטרן                                                        עו"ד הילה סירוטה- ליבנה

5129371      מזכירת ועדת הערר                                         יו"ר ועדת הערר 

54678313         מחוז תל-אביב                                                       מחוז תל-אביב

בעניין עריכה ושינויים במסמכי פסיקה, חקיקה ועוד באתר נבו – הקש כאן  

הילה סירוטה- ליבנה 54678313-5624/14

נוסח מסמך זה כפוף לשינויי ניסוח ועריכה