ת”א 17019-03-16 דירות יוקרה בע”מ נ’ זעפרני

בית משפט השלום בפתח תקווה
 13 ספטמבר 2018
ת”א 17019-03-16 דירות יוקרה בע”מ נ’ זעפרני

 

 

בפני כב’ השופטת הבכירה ניצה מימון שעשוע

 

תובעתדירות יוקרה בע”מ
 

נגד

 

נתבעפרוספר זעפרני

 

חקיקה שאוזכרה:

חוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו: סע’  3

 

מיני-רציו:

* בית המשפט דחה תביעה למתן צו הצהרתי הקובע כי הנתבע הפר את ההסכמות בין הצדדים וצו עשה המורה לנתבע להסיר את השילוט שקיבל בהטבה, על חשבונו.

* חוזים – ויתור – על זכות התביעה

* חוזים – ויתור – על עילת תביעה

.

התובעת נמנית עם הבעלים של קניון הזהב בראשון לציון ומחזיקה 25% מהזכויות בו. הנתבע הינו הבעלים של 3 חנויות בקניון. התובעת ביקשה מבית המשפט ליתן צו הצהרתי הקובע כי הנתבע הפר את ההסכמות בין הצדדים וצו עשה המורה לנתבע להסיר את השילוט שקיבל בהטבה, על חשבונו.

.

בית המשפט דחה את התביעה, ופסק כלהלן:

ההטבה הגלומה בהסכם ניתנה לנתבע תמורת ויתורו הבלתי חוזר על הטענות שהעלה קודם לחתימת ההסכם וכתב הויתור. יש לבדוק מה היו הטענות שהועלו על ידי הנתבע לפני חתימת ההסכם וכתב הויתור ואשר עליהן התחייב לוותר מעתה ולעולם.

הנטל להוכיח כי טענות חדשות שהועלו אחרי חתימת כתב הויתור לא נובעות מעובדות חדשות שהתגלו, או משינוי נסיבות שחל אחרי חתימת ההסכם וכתב הויתור, אלא מבוססות על מצב דברים שהיה קיים ואף ידוע לנתבע עוד לפני חתימת ההסכם, מוטל על התובעת שהיא “המוציאה מחברה”.

כך בפרט, כאשר מדובר ב”תביעת השתקה” של גורם מסחרי בעל הון המופנית כלפי הצד החלש בהתקשרות החוזית, המעלה, בפני הגורמים המתאימים ובסגנון ראוי, טענות שנחזות על פניהן כלגיטימיות וענייניות.

מהשוואת הטענות שהועלו לאחר חתימת ההסכם לאלה שהועלו לפניו, עולה כי מדובר בטענות חדשות, שחלקן נוגעות למצבים שהתעוררו בתקופה הרלוונטית או לעובדות שהתגלו לנתבע סמוך לכתיבת המכתבים וחלקן נוגעות לאיסוף נתונים השוואתי שנעשה על ידו. מדובר בטענות חדשות ענייניות שהנתבע היה זכאי להעלות לבירור והתייחסות של התובעת וחברת הניהול. התובעת לא הוכיחה, כי עובדות אלה התקיימו ו/או היו ידועות לנתבע לפני חתימת ההסכם וכתב הויתור.

 

 

פסק דין

 

בפני תביעה למתן צו עשה ולסעד הצהרתי.

 

התובעת נמנית עם הבעלים של קניון הזהב בראשון לציון (להלן: הקניון) ומחזיקה 25% מהזכויות בו.

הנתבע הינו הבעלים של 3 חנויות בקניון.

 

בכתב התביעה נטען כי הנתבע העלה כנגד התובעת, באופן חוזר ונשנה, טענות בדבר גובה דמי הניהול וטענות נוספות לגבי אופן ניהול ותחזוקת הקניון, שלטענתה היו חסרות בסיס.

לטענת התובעת, במסגרת סכסוך זה נקט הנתבע פעולות העולות כדי סחיטה, הכפיש את שמה ופעל בכדי לעכב ולעצור פיתוח עסקי שניסתה התובעת לבצע בקניון.

 

נטען כי על מנת לעצור את סחטנות הנתבע ולהמשיך בפיתוח העסקי בלא הפרעות, היתה התובעת מוכנה לתת לנתבע הטבה בדמות הצבת שלושה שלטים של חנותו, “מגה פוטו דיגיטל” בשלושה מוקדים בקניון – שניים בפנים ואחד על הקיר החיצוני של הקניון, ללא עלות (להלן: ההטבה). בתמורה להטבה, דרשה התובעת שהנתבע יחזור בו מכל טענות הסרק שהועלו על ידו ויפסיק להפריע לתובעת בפיתוח העסקי של הקניון.

 

בנסיבות אלה נחתם ב-6.5.09 הסכם בין הצדדים, וכן הבעלים הנוספים של הקניון וחברת הניהול, בו ניתנה לנתבע ההטבה (להלן: ההסכם). במקביל חתם הנתבע על “כתב אישור וויתור סופי” בו הוא חוזר בו מכל טענותיו כלפי התובעת בנושאי תפעול, החזקה, שיווק, ניהול כספי ורישומי מקרקעין של הקניון (להלן: כתב הויתור).

התובעת טוענת כי מדובר בהטבה משמעותית וכי בעלי עסק החפצים לפרסם את חנותם בשילוט דומה, משלמים אלפי שקלים מדי חודש. להערכת התובעת, שווי ההטבה הינו כ-5,000 ₪ לחודש.

 

התובעת טוענת, כי למרות ההסכם וכתב הויתור, חזר הנתבע לסורו חרף ההסכמות והחל משנת 2011 חידש את מסע ההכפשות כנגד התובעת, כשהוא חוזר ומעלה טענות אשר ויתר עליהן במסגרת כתב הויתור. המדובר בטענות המתנגדות לאופן ניהול הקניון, נגד דמי הניהול הנגבים מבעלי החנויות וטענות נוספות.

נטען כי הנתבע העלה אף טענות כלפי התובעת בפני גורמים ורשויות שונות ובהם עיריית ראשון לציון והועדה המקומית לתו”ב, בנסיון להביא לסגירת הקניון, כל זאת בכדי שהתובעת תיכנע לדרישותיו הכספיות הבאות לידי ביטוי בין היתר בדמות הנחות כבירות בדמי הניהול וכן בנסיון לקבל “דמי שתיקה” בסכומי עתק.

לאחר חודשים רבים בהם הנתבע פעל בניגוד להתחייבותו בהסכמות כאמור, שלחה התובעת באמצעות בא כוחה מכתב לב”כ הנתבע, המציין בפירוש כי התנהגותו מהווה הפרה בוטה של ההסכם וכתב הויתור, וכי ההטבה שניתנה לו מבוטלת לאלתר.

 

התובעת ביקשה מבית המשפט הנכבד ליתן צוים כדלקמן:

צו הצהרתי הקובע כי הנתבע הפר את ההסכמות בין הצדדים.

צו עשה המורה לנתבע להסיר את השילוט שקיבל בהטבה, על חשבונו. לחילופין, צו הצהרתי, כי בנסיבות שנוצרו התובעת רשאית להסיר בעצמה את השילוט הנוגע לחנויות הנתבע ולחייבו בגין עלויות הפירוק.

 

הנתבע טען בכתב הגנתו כי התובעת הגישה את התביעה בניגוד להסכמה חוזית מפורשת בין הצדדים, שהוא לא הפר.

הנתבע הפנה ללשון ההסכם, לפיה הוא זכאי לשילוט ללא תשלום וללא הגבלת מועד כל עוד הוא מחזיק בחנויות.

נטען כי ההטבה ניתנה לנתבע כדין ולא “לפנים משורת הדין”, ובנסיבות אלה דין התביעה להידחות.

כן הוכחש כי התובעת הודיעה לנתבע על ביטול ההסכם.

 

הנתבע טען כי התביעה הינה קנטרנית וטורדנית תוך ניצול הליכי משפט לרעה, וזאת עקב מחלוקות משמעותיות בנושאים אחרים, על רקע התנגדותו של הנתבע לבניה בלתי חוקית שבוצעה בקניון ע”י חלק מבעלי הקניון והתובעת, וכי בשל ההתנגדות לבניה הוצא צו הפסקת עבודה וצו הריסה מנהלי לתובעת. בנוסף יש מחלוקת לגבי אי השלמת הרישום של הקניון ב”טאבו”, אופן חלוקת דמי הניהול, ומתן גילוי על ידי חברת הניהול לגבי אופן חישוב דמי הניהול.

בנוסף טען הנתבע כי בעלי הקניון והתובעת מנסים לפעול בכל הליך אפשרי על מנת להתיש את הנתבע ובין היתר ע”י גרימת הוצאות משפטיות מיותרות.

 

טענה נוספת אשר מעלה הנתבע היא העדר יריבות.

נטען כי תובענה זו עניינה זכות הנתבע לשילוט ללא תשלום למשך כל תקופת החזקתו בחנויות, זכות אשר ניתנה לנתבע בעיקר ע”י חברת הניהול, והיא היחידה האמורה לגבות תשלום בגין שילוט.

במצב זה נטען כי בין הצדדים אין כל יריבות ביחס לשילוט.

כן נטען כי זכויות הבעלות של התובעת בקניון הן חלקיות, ומהוות זכויות מיעוט.

 

טענה נוספת היא כי התובענה הוגשה ע”י התובעת ולא ע”י חברת הניהול, לנוכח קיומו של סעיף בוררות בין הנתבע לבין חברת הניהול, ממנו מנסה התובעת לחמוק ולאחר שנשלחה כבר לבוררות, בגין סעיף זה בתביעה אחרת אשר הוגשה בבית משפט השלום בת”א.

 

הנתבע מכחיש כי נהג בסחטנות ובבריונות, וטוען כי אילו היתה התובעת סבורה כי קיים דבר אמת בטענותיה, ודאי היתה פונה למשטרת ישראל לעצור הבריונות הנטענת והמוכחשת מכל וכל.

 

מטעם התובעת הוגש תצהירה של גב’ ניצה משען על נספחיו. מטעם הנתבע הוגש תצהירו על נספחיו.

נספחי תצהיר התובעת סומנו בספרות ונספחי תצהיר הנתבע – באותיות, וכך יסומנו להלן.

 

דיון

 

א. טענה מקדמית – העדר יריבות

עיון בהסכם ובכתב הויתור מלמד כי התובעת הינה צד להם והוזכרה בהם במפורש – בהסכם, כראשון ביחידי הבעלים-המשכיר של הקניון (יחד עם שתי חברות מגדל וחברת פל), ובכתב הויתור – כאחד הגורמים שהנתבע מוותר על הטענות כלפיהם (“בעלי הקניון לרבות דירות יוקרה בע”מ…). בתחילת ההליך המשפטי נתבקשה עמדתן של החברות האחרות המהוות צד להסכם, והן השיבו כי אין להן עניין להצטרף להליך. לפיכך, זכאית התובעת לתבוע את הנתבע על הפרת ההסכם וכתב הויתור, בהפרות הנוגעות אליה.

 

ב. הרקע לכריתת ההסכם וחתימת כתב הויתור

הנתבע טען, לראשונה בתצהירו, כי ההסכם נכרת על רקע יצירת מפגע על ידי חברת הניהול, בכך שהוקם בית קפה בקומת הקרקע של הקניון על רחבת המעבר הציבורי, אשר הסתיר את המעלית המובילה לקומות העליונות של הקניון (חנותו של הנתבע ממוקמת בקומה השלישית, היינו בינה לבין קומת הקרקע מפרידה קומה נוספת של חנויות).

 

כשנשאל מדוע לא הועלתה טענה זו בכתב ההגנה, היתה תשובתו כלהלן:

“ש.       אתה טוען שחברת הניהול יצרה מפגע שגרם להסתרת מעלית שהובילה לחנות שלך והקמת בית קפה במעבר הציבורי ולטענתך כדי לפצות אותך נחתם איתך הסכם השלטים.

ת.         כל מילה נכונה.

ש.        איפה הטענה עולה בכתב ההגנה שלך?

ת.         סיפרתי את זה לעורך דין.  אני לא עו”ד לא יודע למה זה לא מופיע בכתב ההגנה.  את זה העו”ד צריך להסביר.”

 

טענה זו אינה מתקבלת על הדעת לנוכח העובדה כי “הסתרת המעלית” לא הוזכרה באף אחד ממכתבי התלונה הרבים ששלח הנתבע למנכ”ל הקניון, עובר לכריתת ההסכם, ואף לא סביר כי מכל בעלי החנויות הממוקמות בצד הסמוך לבית הקפה שנפתח במעבר, הן בקומה השניה והן בשלישית, שנפגעו כביכול מ”הסתרת המעלית”, רק הנתבע הוא שהתלונן בפני חברת הניהול וזכה לפיצוי כה נכבד, ששוויו אלפי ₪ לחודש.

 

“ש.         בנספחים 4 עד 10 לתצהיר של משען היא מביאה אין ספור תכתובות שיצאה ממך ואליך בין השנים 2005 ועד שנת 2009. אני אומר לך שבאף אחת מהתכתובות האלה שיצאו ממך בזמן אמת, אתה לא מעלה טענה על כך שהקימו בית קפה בשטח ציבורי והסתירו את המעלית.

ת.         כתבתי להם הרבה מכתבים שם, אין לי להראות מכתב כזה. גם בעניין הזה כתבתי אך לא  שמרתי אותו. אני בטוח שכתבתי להם.”

 

גם גרסה זו מעוררת תמיהה, מאחר שמדובר בסדרת מכתבים שנכתבו ע”י הנתבע במעבד תמלילים, ולא ניתן כל הסבר, מדוע וכיצד לא נשמרו הקבצים ע”י הנתבע במחשבו, כטענתו. הוכח מהתכתובת הרבה שהוצגה, כי הנתבע נהג לשמור את העתקי מכתביו ולשלוח תזכורות אם לא נענו, תוך ציטוט המכתב הקודם ותאריך שליחתו. עובדה זו עומדת בסתירה לטענה כי היו מכתבים בנושא כה חשוב, שלטענת הנתבע הצדיק פיצוי בשווי אלפי ₪ לחודש, שלא נשמר להם זכר אצל הנתבע. כמו כן, הנתבע נהג לכתב את העתקי מכתביו ל”בעלי החנויות בקניון” ולא סביר כי לא ניתן היה למצוא אצל אף אחד מהם העתק של מכתב בנושא המעלית, שלכאורה היה חשוב לכל בעלי החנויות בשתי הקומות העליונות, בצד זה של הקניון, באותה מידה. הנתבע אף לא ביקש במסגרת גילוי המסמכים כי נמען המכתב – מנכ”ל הקניון מר גיל גזית, או מקבלי ההעתקים משה ויגאל גינדי, ובעלי החנויות בקניון, ימסרו לו את העתקי כל המכתבים ששלח, המצויים בחזקתם, ויודגש כי אין מדובר בנקודה צדדית כלשהי אלא בטענה המרכזית של הנתבע לגבי הסיבה לקבלת ההטבה מהתובעת, שהנתבע לא ניסה לתמוך אותה בראיה כלשהי.

 

הן בכתב ההגנה והן בתצהירו בחר הנתבע שלא להתייחס לכתב הויתור ולנסיבות חתימתו, הגם שהיה ברור, מכתב התביעה ומתצהיר התובעת, כי כתב הויתור הוא הבסיס לטענות התובעת בדבר הפרת התחייבותו החוזית של הנתבע לגבי ההטבה.

 

רק בחקירתו הנגדית, ובתשובה לשאלה בנדון, התייחס הנתבע לנסיבות חתימת כתב הויתור והעלה מספר טענות עובדתיות מפתיעות: האחת, כי התאריך הרשום על כתב הויתור הינו “מזוייף” ואינו המועד שבו נחתם המסמך. השניה, כי המסמך הובא לחתימתו ע”י קובי גינדי, מבעלי התובעת, כבדרך אגב במהלך שיחת חולין וללא קשר לחתימת ההסכם, והוא נאות לחתום עליו.

 

“ש.       את מה שיש לך לספר סיפרת. אתה חתום על המסמך הזה?

ת.         כן אבל בלי התאריכים.” (…)

 

“כתב הויתור הזה הוא כתב שחתמתי 3 חודשים אחרי זה, אחרי שנבנו השלטים אצלי.

קובי גינדי התקשר אלי, הוא אמר שאחים שלו רוצים שאני אחתום על טופס.

מכתב הויתור לא קשור בכלל לשלטים. אני ויתרתי על כל הטענות שהיו לי עד 2009 אבל לא על הטענות שהיו לי אחרי זה. אחרי זה אלה טענות אחרות.

ש.        גם כתב הויתור וגם הסכם הסרת השלט נושאים אותו תאריך.

ת.        מישהו זייף את זה.

 

שאלת בית משפט: את הטענה שזייפו תאריך אתה מעלה לראשונה על דוכן העדים.

תשובה: לא היה לי את כתב הויתור הזה.

שאלת בית משפט: איך אני שומעת זאת לראשונה היום?

תשובה: כי מישהו הוסיף בעט.

שאלת בית משפט: לראשונה ראית את זה אתמול בלילה?

תשובה: לא. התצהיר שלי לא קשור לויתור הזה בכלל.

שאלת בית משפט: כל התביעה על הויתור הזה.

תשובה: זה מכתב שהכניסו 3 חודשים אחרי זה.”

 

מעיון בהסכם ובכתב הויתור, עולה בבירור כי שניהם נחתמו באותו יום – 6.5.09, כפי שמצויין התאריך לצד חתימות הנתבע וב”כ התובעת שאישר את החתימה על כתב הויתור. ניתן גם לראות, כי כתב היד בו מולאו התאריכים על גבי ההסכם ועל גבי כתב הויתור, הינו אותו כתב יד.

 

לפיכך, ונוכח הגרסה הסתמית, הכבושה והבלתי מהימנה שהעלה הנתבע לגבי נסיבות חתימתו על כתב הויתור, אני קובעת כי שני המסמכים הינם בבחינת “הא בהא תליא”, וכי התובעת לא היתה מעניקה לנתבע את ההטבה הגלומה בהסכם, אלמלא חתם, בד בבד עמו, על כתב הויתור.

 

גם מנוסח כתב הויתור עולה בבירור כי הנתבע קיבל תמורה כספית (או שוות ערך לכסף), עבור ויתורו על טענות שהעלה כלפי התובעת (וגורמים אחרים בקניון).

 

כמפורט בכתב הויתור, חתם הנתבע על כך שהוא מצהיר באופן סופי ובלתי חוזר כלהלן:

“1.  כי אין לי כל טענות או תביעות מכל מין וסוג כלפי הנהלת קניון הזהב, חברת הניהול של הקניון, בעלי הקניון לרבות דירות יוקרה בע”מ, ניהול קניון הזהב (1991) בע”מ וכל הגורמים האחרים הקשורים בבעלות או בניהול של קניון הזהב.

  1. הנני חוזר בי מכל הטענות שהועלו על ידי בעבר כלפי גורמי קניון הזהב ו/או מי מטעמם, בין בכתב ובין בע”פ, וכל הטענות שהועלו על ידי בטלות ומבוטלות.
  2. במיוחד, אך מבלי לפגוע באמור לעיל, הנני מאשר כי אין לי כלפי גורמי קניון הזהב תביעות וטענות בכל הקשור לקניון הזהב בנושאי תפעול, החזקה, שיווק, ניהול כספי ורישומי מקרקעין.
  3. הנני מאשר כי קיבלתי תמורה מלאה תמורת האישור והויתור האמור במסמך זה, ולכן מדובר במסמך שהינו בלתי חוזר ואין לי הרשות או הזכות לבטלו או לחזור בי הימנו באיזו צורה ואופן”.

 

לנוכח קביעתי זו, כי ההטבה הגלומה בהסכם ניתנה לנתבע תמורת ויתורו הבלתי חוזר על הטענות שהעלה קודם לחתימת ההסכם וכתב הויתור, יש לבדוק מה היו הטענות שהועלו על ידי הנתבע לפני חתימת ההסכם וכתב הויתור ואשר עליהן התחייב לוותר מעתה ולעולם. בהקשר זה יש לבדוק את טענת הנתבע, כי הטענות שהעלה משנת 2011 ואילך, היו טענות אחרות שלא היו קיימות במועד חתימת הסכם וכתב הויתור, ועל כן לא ויתר עליהן במסגרתו, לא חזר בו מהן ולא התחייב שלא להעלותן. כלשון הנתבע, “אני ויתרתי על כל הטענות שהיו לי עד 2009 אבל לא על הטענות שהיו לי אחרי זה. אחרי זה אלה טענות אחרות”.

 

אמנם, בכתב הויתור קיים סעיף כללי לפיו הנתבע מצהיר כי אין לו “תביעות וטענות בכל הקשור לקניון הזהב בנושאי תפעול, החזקה, שיווק, ניהול כספי ורישומי מקרקעין”, היינו – מכלול הנושאים שבהם יכולות להתעורר טענות ביחסים שבין בעל חנויות לבין בעלי הקניון והאחראים על ניהולו ותחזוקתו, ואולם סעיף זה מתייחס למצב הדברים ביום חתימת ההסכם וכתב הויתור ואין בו למנוע מהנתבע להעלות טענות בדבר עובדות חדשות שיתגלו לו לאחר חתימת ההסכם וכתב הויתור, או ככל שיחול שינוי נסיבות באופן ניהול/תחזוקת הקניון, שכן כל פירוש אחר משמעו שלילת כל זכויותיו של הנתבע לפעול כחוק להגנה על הנכס שבבעלותו והעסק שבניהולו, ופירוש כזה אינו מתקבל על הדעת.

 

הנטל להוכיח כי טענות חדשות שהועלו אחרי חתימת כתב הויתור לא נובעות מעובדות חדשות שהתגלו, או משינוי נסיבות שחל אחרי חתימת ההסכם וכתב הויתור, אלא מבוססות על מצב דברים שהיה קיים ואף ידוע לנתבע עוד לפני חתימת ההסכם, מוטל על התובעת שהיא “המוציאה מחברה”. כך בפרט, כאשר מדובר ב”תביעת השתקה” של גורם מסחרי בעל הון המופנית כלפי הצד החלש בהתקשרות החוזית, המעלה, בפני הגורמים המתאימים ובסגנון ראוי, טענות שנחזות על פניהן כלגיטימיות וענייניות. יצויין בהקשר זה, כי התובעת וחברת הניהול שבשליטתה הגישו מספר תביעות נגד הנתבע בבתי משפט שונים, לרבות תביעת לשון הרע (25606-04-13), [פורסם בנבו] ביחס למכתבי הנתבע שהינם גם הבסיס לתביעה זו (נספח 14), שלגביה קבע כב’ השופט יקואל בפסק דינו כי היא בעלת מאפיינים של תביעת השתקה.

 

כב’ השופט יקואל קבע, בפיסקה 83 לפסק דינו, כי –

“לא ניתן להתעלם מכך שיש בהתנהלות התובעים כלפי הנתבע משום רכיבים הדומים לתביעות “השתקה” (הידועות גם כ- “תביעות SLAPP” (Strategic Law Suit Against Public Participation)). נחזה כי התובעים ביקשו לאתר אמצעי להרתעה מפני השמעת ביקורת, או חשיפת האמת, שחוקיותו מוטלת בספק. התובעים, בהשוואה לנתבע, אוחזים בנגישות קלה לשירותים משפטיים, באופן שעשוי להרתיע את הנתבע מפני עמידה על זכויות לגיטימיות שלו. מדובר בסכסוך הנמשך על פני תקופה בלתי מבוטלת בת מספר שנים, במהלכה שלח הנתבע מספר נכבד של מכתבים לתפוצה דומה (ר’ נספחים ג’-ח’ לתצהיר הנתבע), שנותרו ללא מענה ענייני (ר’ נספחים 2-7 ו- 9-15 לתצהיר התובע 3)”.

 

ג. השוואת הטענות שהועלו על ידי הנתבע לפני חתימת ההסכם עם אלה שמשנת 2011 ואילך

 

להלן אסקור את נושאי מכתביו של הנתבע לפני חתימת ההסכם וכתב הויתור (נספחים 4, 7, 9, 10):

5.1.06 – חנויות המשלמות דמי ניהול נמוכים; חנויות שפלשו החוצה לשטח הציבורי; השקעה בפרסום שדרת הנעליים על חשבון פרסום הקניון בכללותו.

25.12.05, 12.3.06 – פלישה של חנויות לשטח הציבורי. החזרת סטנדים שהוצבו ע”י הנתבע ליד החנות והוסרו. בקשה להצבת שלט הכוונה לחנות ושלט חיצוני על חזית הקניון עם המותג “פוג’י”.

14.9.06 – מצב תחזוקת השירותים בקניון. מטרד ריח בחנות. צורך בהסדרת פינת עישון.

17.8.08 – זוהמה בחזית הקניון ממחסן מקדונלדס.

28.8.08, 18.9.08 – דאגה מהרחבת הקניון בעוד 270 חנויות “דבר שיהווה מכה כלכלית לחנויות הקיימות בקניון כיום”, תוך הבעת חשש שהעסקים יעברו לאזור החדש הנבנה, והאזור הקיים יינטש חלקית ויהפוך לא אטרקטיבי למבקרים. כמו כן, חשש כי מיקום החנות יהפוך לבלתי נגיש לאחר ההרחבה.

1.12.08 – הצבת מכונת בובות המסתירה את החנות של הנתבע וחנויות סמוכות, וכן צורכת חשמל ללא מונה.

10.12.08, 19.3.09 – עסקים/מכונות צורכי חשמל שהוצבו בקניון ללא תשלום דמי ניהול וללא מונה חשמל, וצריכתם נזקפת על חשבון הצריכה הכללית בה נושאים בעלי החנויות.

4.2.09, 19.3.09 – דרישת דו”ח הכנסות והוצאות/רווח והפסד של חברת הניהול כדי לדעת “לאן הכסף הולך”.

1.3.09 – ליקויי אבטחה בקניון (בעקבות שבירת שער הברזל בכניסה לאחר תחילת הבניה של החלק החדש).

 

להלן הטענות שהועלו במכתבי הנתבע לאחר חתימת הסכם הויתור, משנת 2011 ואילך (נספח 14):

  1. דמי ניהול גבוהים ב-30% ביחס למקובל בקניונים אחרים (20.12.11, 11.3.12, 27.3.12, 24.4.12, 30.5.12, 8.6.12).
  2. תשלום משכורות מקופת חברת הניהול לעובדים של התובעת שאינם עובדים בקניון ועבורו אלא עוסקים בהשכרת נכסי התובעת (20.2.12, 27.2.12, 11.3.12, 24.4.12, 30.5.12).
  3. העדר תכנון לטווח ארוך – כפילות בסוגי החנויות שהנהלת הקניון לא מנעה, שפגעה ברווחיות החנויות הותיקות (8.3.11, 4.9.12).
  4. שיפוץ שער כניסה אחד ללא השקעה דומה בשערים אחרים (8.3.11).
  5. נקיון ירוד באגפי לונדון ופריז (24.4.12, 8.6.12, 4.9.12).
  6. דרישה להעברת הכספים הנגבים מהשכרת שטחים ציבוריים בקניון , הרשום כבית משותף ועל כן לכל החנויות חלק יחסי בשטח הציבורי, לקופת חברת הניהול ולא לתובעת (20.2.12, 11.3.12, 30.5.12).
  7. אכלוס מקלט הקניון במחסנים ומשרדי הנהלת הקניון שלא כחוק ותוך גביית דמי שכירות גבוהים מחברת הניהול ע”י התובעת (20.2.12, 27.3.12, 30.5.12).
  8. פלישה של ההנהלה לשטח הציבורי באגפי לונדון ופריז (27.3.12).
  9. שאלה, האם נגבים דמי ניהול מחנויות סגורות בבעלות התובעת כמו מחנויות פרטיות סגורות (27.3.12).
  10. דרישה להקמת דירקטוריון בו יהיה ייצוג לבעלי החנויות, ו/או דרישה לשקיפות ופיקוח על הוצאת הכספים ע”י חברת הניהול (27.3.12, 24.4.12, 30.5.12, 4.9.12).
  11. התנגדות שהוגשה בועדה המחוזית ובוועדת ערר לבקשת הקניון להפיכת אזור חניה לשטח מסחרי (4.9.13).
  12. מכתבים לעו”ד סלומון, שייצג את התובעת ברישום הזכויות בנכס, בדרישה לרשום את הקניון כבית משותף כפי שהתחייבה התובעת בהסכם המכר, סעיף 5.ד., והגשת תביעה שכנגד בנושא זה כשהתברר לנתבע כי התובעת הורתה לעורך הדין המטפל ברישום להקפיא את הרישום (2012-2015).
  13. בניה שלא כחוק בשטחי שירות בקניון, שבגינה הוצא צו הריסה (נספח ג’) והתקיים דיון בוועדת ערר (נספח ט’) (2015-2016).

 

מהשוואת הטענות שהועלו לאחר חתימת ההסכם לאלה שהועלו לפניו, עולה כי מדובר בטענות חדשות, שחלקן נוגעות למצבים שהתעוררו בתקופה הרלוונטית או לעובדות שהתגלו לנתבע סמוך לכתיבת המכתבים (כגון, תשלום משכורות מקופת חברת הניהול לעובדים של התובעת שאינם עובדים בקניון ועבורו אלא עוסקים בהשכרת נכסי התובעת, העדר תכנון לטווח ארוך ויצירת כפילות בהשכרת החנויות, שיפוץ שער כניסה אחד ללא השקעה דומה בשערים אחרים, נקיון ירוד באגפי לונדון ופריז עקב מיעוט כח אדם, הפיכת שטח חניה לאזור מסחרי), וחלקן נוגעות לאיסוף נתונים השוואתי שנעשה על ידו (כגון השוואת גובה דמי הניהול בקניון הזהב לקניונים אחרים). מדובר בטענות חדשות ענייניות שהנתבע היה זכאי להעלות לבירור והתייחסות של התובעת וחברת הניהול.  התובעת לא הוכיחה, כי עובדות אלה התקיימו ו/או היו ידועות לנתבע לפני חתימת ההסכם וכתב הויתור.

 

גם לעניין הטענות לשימוש שלא כחוק במרחב המוגן של הקניון לצורך משרדים/מחסנים, מהראיות שהובאו בעניין זה, במכתבו של הנתבע מיום 9.4.12, עולה כי הכשרת המקלט של הקניון למשרדים ומחסנים נעשתה בשנת 2012, ולפיכך לא ויתר במסגרת כתב הויתור על כל טענה בעניין זה, ולא היה מנוע מהעלאת טענותיו בפניו המוסדות התכנוניים המתאימים (הטענות גם התקבלו ע”י ועדת הערר – נספח ט).

 

לעניין הדרישה לשקיפות בניהול כספי דמי הניהול ואופן הוצאתם ע”י חברת הניהול, ולהקמת דירקטוריון שיהיה בו ייצוג לבעלי החנויות ואשר יוכל לפקח על אופן הוצאת הכספים, הרי שהשאלה “לאן הולך הכסף” והדרישה לקבלת דו”חות של חברת הניהול הועלתה ע”י הנתבע כבר בשנת 2009, לפני חתימת ההסכם, אך מדובר בזכות לגיטימית של בעל נכס לניהול תקין ושקוף של כספי דמי הניהול המשולמים על ידו מדי חודש, שאינה בגדר “טענה” קונקרטית או “תביעה” כספית שניתן היה לכפות על הנתבע לוותר עליהן במסגרת כתב הויתור. יוער, כי הנתבע ואחרים הגישו בעניין זה תביעה למתן חשבונות נגד התובעת וחברת הניהול, המתנהלת בהליך נפרד בבית משפט השלום בתל אביב (ת”א 52434-11-16) [פורסם בנבו]. בתביעה זו לא חלקה התובעת (הנתבעת שם) על זכותם המלאה של בעלי החנויות לקבל מידע מלא על אופן השימוש בדמי הניהול הנגבים מהם.

 

כמו כן, יש ממש בטענת הנתבע, כי מדובר בטענה/דרישה המופנות כלפי חברת הניהול ולא כלפי התובעת, ועל כן אין לתובעת יריבות עם הנתבע לגבי טענות אלה.

 

לגבי הדרישה להשלמת הרישום של הקניון כבית משותף, כדי שיהיה לנתבע “רישום בטאבו” על זכותו הקניינית בנכס ולא רק רישום פנימי אצל התובעת, הרי שמדובר בזכות חוזית מוקנית של הנתבע כלפי התובעת לפי סעיף 5.ד. להסכם המכר (נספח 3), וכן בזכות קניינית בסיסית של כל בעל נכס, המוגנת בסעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, לפיה “אין פוגעים בקניינו של אדם”. מזכות היסוד להגנה על הקניין, נגזרת הזכות לרישומו כחוק בלשכת רישום המקרקעין, באופן שהבעלות ידועה ומוכרזת כלפי כולי עלמא ולצמיתות. חזקה על שני הצדדים, כי בחתימת הנתבע על כתב הויתור לא התכוונו לפגוע בזכות יסוד זו. לו רצתה התובעת להוכיח כי הנתבע ויתר על זכותו לרישום הקניין שלו כחוק, וכי הויתור הוא לטווח ארוך או לצמיתות, היה עליה להציג ראיות חד משמעיות ומפורשות לויתור דרמטי מעין זה, ולא ניתן לפרש סעיף עמום וכוללני בכתב הויתור בנוסח של העדר תביעות וטענות “בכל הקשור לקניון הזהב בנושאי תפעול, החזקה… ורישומי מקרקעין” כויתור של הנתבע לצמיתות ו/או למשך שנים על כך שהקניון ירשם כבית משותף, וכי החנויות שבבעלותו תרשמנה על שמו בטאבו – הכל כהתחייבותה החוזית של התובעת בהסכם המכר.

 

לעומת זאת, ויתר הנתבע על טענות כבדות משקל שהועלו על ידו לפני חתימת ההסכם ולא חזר עליהן לאחר מכן, ועל כן התמורה שנתן לתובעת כנגד ההטבה שקיבל, עומדת בעינה. הדברים אמורים בטענות (שהועלו בשנת 2008), לעניין הרחבת הקניון בעוד 270 חנויות, והחשש לפגיעה כלכלית קשה לחנויות הקיימות תוך הבעת חשש שהעסקים יעברו לאזור החדש הנבנה, והאזור הקיים יינטש חלקית ויהפוך לא אטרקטיבי למבקרים, והחשש כי מיקום החנות יהפוך לבלתי נגיש לאחר ההרחבה. כך גם ביחס לטענה להצבת מכונות צורכות חשמל בשטח הציבורי על חשבון בעלי החנויות (2008, 2009) והטענות לליקויי אבטחה בעת בניית החלק החדש (2009).

 

לפיכך, התמורה שניתנה על ידי הנתבע באמצעות ויתורו על טענות אלה, ניתנה כבר לתובעת ועומדת בעינה, ואין התובעת זכאית לבטל חד צדדית את ההטבה שניתנה לנתבע במסגרת ההסכם, להצבת  השילוט.

 

בשולי פסק הדין יצויין, כי לאחר שעיינתי בפסק דינו של כב’ השופט יקואל בת”א 25606-04-13, [פורסם בנבו] שהוגש לראשונה בדיון ההוכחות, ובכתב התביעה באותו תיק, מצאתי כי תביעת לשון הרע שהוגשה באותו תיק מבוססת על אותם מכתבים עצמם לפיהם תובעת התובעת את ביטול ההסכם והסרת השילוט. עולה איפוא, כי התובעת הגישה שתי תביעות נפרדות שיסודן באותם 10 מכתבים של הנתבע (מיום 8.3.11, 20.12.12, 27.2.12, 11.3.12, 27.3.12, 24.4.12, 30.5.12, 8.6.12, 24.6.12, 4.9.12), בניגוד לחובתה לרכז את כל תביעותיה הנובעות מאותה עילה בכתב תביעה אחד או לקבל היתר לפיצול סעדים, אותו היתה צריכה לבקש בתביעת לשון הרע שהגישה עובר להגשת תביעה זו.

 

לפיכך אני דוחה את התביעה.

 

התובעת תישא בהוצאות הנתבע בסך 30,000 ₪.

 

ניתן היום,  ד’ תשרי תשע”ט, 13 ספטמבר 2018, בהעדר הצדדים.

 

5129371

54678313

5129371

54678313

ניצה מימון שעשוע 54678313

נוסח מסמך זה כפוף לשינויי ניסוח ועריכה

 

בעניין עריכה ושינויים במסמכי פסיקה, חקיקה ועוד באתר נבו – הקש כאן

 

Print Friendly, PDF & Email
[Total: 0    Average: 0/5]