בעלי קרקע בנתניה נקשרו בהסכם קומבינציה עם יזם בתמורה ל-5 דירות בפרויקט בן 58 דירות שעתיד לקום. ללא ידיעתם, פעל היזם לשינוי התב"ע החלה על המקרקעין, שתאפשר הקמה של 110 דירות. בעלי הקרקע זעמו, ופנו לבית המשפט בבקשה שיורה על הגדלת התמורה בהתאם לשינוי בתב"ע – הלוא, אם היו יודעים על השינוי אותו מבקש היזם לקדם, היו דורשים תמורה אחרת.
ואולם, התגלה כי בהסכם הקומבינציה, שניסח עו"ד מטעם בעלי הקרקע, קיימים מספר סעיפים המורים על אי-שינוי בתמורה, גם במקרה של שינוי בתב"ע או הוספת יחידות דיור מכוח תקנות שבס. המילים בהסכם המכר הן כל-כך חד משמעיות, שלא נותר לבית-המשפט דבר אלא לקבוע כי ההסכם חל, ולא יעשה כל שינוי בתמורה כנגד השינוי בתב"ע.
פס"ד שינוי תב"ע והגדלת התמורה
פרשה זו גוללה בפסק-הדין בעניין רונן (ת"א 52133-05-20) שניתן בחודש שעבר (ספט' 23') בבית המשפט המחוזי מרכז, מפי כב' השופט צבי ויצמן.
התובעים טענו כי יש לפרש את החוזה פרשנות תכליתית שתבחן מה הייתה הכוונה של צדדים סבירים להסכם קומבינציה – פרשנות שכזו, לעמת התובעים, תוביל למסקנה שבעלי זכויות מן השורה היו מבקשים תמורה רבה יותר עבור זכויות רבות יותר. כדי לחזק את עמדתם ביקשו התובעים להיתלות בהלכת מצלאוי (ע"א 5492/04), שם נקבע כי על בעלי קרקע לשלם "דמי היתר" גבוהים יותר לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י), עת גדל היקף הבנייה המותר במקרקעין. כלומר, מדובר היה במקרה שונה, אך בעל מאפיינים דומים, שבו דמי ההיתר המקוריים שנקבעו נגזרו מזכויות הבנייה המותרות בעת החתימה על ההסכם בין הקונה לבין רמ"י. בית המשפט סירב לגזור גזרה שווה מעניין מצלאוי לעניין זה, בעיקר נוכח העובדה שהסכמת התובעים שלא להגדיל את התמורה כתובה מפורשות, ואילו בעניין מצלאוי החוזה שתק.
פסק-דין זה, אף שהוא לכאורה מדגים מקרה "קל", מעלה את סוגיית פרשנות החוזים – סוגייה שקיבלה תפנית משמעותית במסגרת הלכת אפרופים (ע"א 4628-93). בהלכת אפרופים נקבע ע"י הנשיא אהרן ברק כי חוזה מתפרש עפ"י "אומד דעת הצדדים" כלומר כוונתם האבסולוטית והכנה. אומד הדעת נבחן הן על פי לשונו של החוזה, והן על פי הנסיבות החיצוניות לו, קרי המו"מ בין הצדדים, הנוהג המסחרי בתחום, פרוטוקולים ותכתובות, וכו'. הלכת אפרופים קבעה שעל לשון החוזה והנסיבות החיצוניות להיבחן יחד, וזאת להבדיל מגישה שונה לפיה רק אם לשון החוזה איננו ברור, יש לפנות לנסיבות החיצוניות.
בחינת לשון החוזה – שינוי תב"ע
גישה פסיקתית זו כלפי פרשנות חוזים, רוככה מעט עם השנים, בין השאר עקב תיקוני חקיקה, והגישה השלטת היום מורה כי אף שיש לבחון את לשון החוזה ביחד עם נסיבותיו החיצוניות, לשון החוזה היא נקודת המוצא, וחזקה היא כי היא משקפת את כוונת הצדדים. ככל שלשון החוזה עלולה להטעות, יבחנו ביתר שאת נסיבות החוזה החיצוניות. בפסק הדין בו עסקינן בעניין רונן, מדגים שינוי זה ומבסס את החלטתו בעיקר על לשון החוזה. יחד עם זאת, בית-המשפט מצא לנכון להראות כי גם נסיבותיו החיצוניות של החוזה מצביעות על כך שהתמורה לא תשתנה לאור שינויים בתב"ע, וזאת בין היתר כי – החוזה נוסח ע"י בא-כוח התובעים שלא הצליח להסביר כיאות כיצד הניסוח מתיישב עם טענת התובעים לפרשנותו; התובעים היו מיוצגים לכל אורך ההליך; מסתבר שבעלי הקרקע ביקשו לבצע את העסקה מהר ובכל מחיר, כדי להשתחרר מהסכם אופציה אחר שהתובעים נקשרו בו בעבר.
מעניין לציין פסק-דין אחר שניתן בחודש אוגוסט האחרון בעניין קופטייל (ת"א 53537-10-18) בבית המשפט המחוזי נצרת. פסק-דין זה עניינו עסקת קומבינציה בין בעל קרקע ליזם, שלאחריה ייעוד הקרקע השתנה מחקלאות למגורים, מה שמגדיל כמובן בעשרות מונים את שוויה. בעל הקרקע טען שיש לבטל את החוזה מכוח טעות בכריתתו (מכוח סעיף 14 לחוק החוזים), ושהיזם ידע או היה צריך לדעת על שינוי התוכנית ולגלות לבעל הקרקע טרם הקנייה. בית-המשפט קיבל באופן חלקי את טענת התובע, וקבע שלא הוכח שהיזם ידע אודות השינוי, אך לבית-המשפט בכל זאת שמורה סמכות לבטל את החוזה מן הצדק. כלומר, הפגיעה בבעל הקרקע היא כה גדולה כתוצאה מהטעות, שהיא מצדיקה את ביטול החוזה מעיקרו. ואולם, בעקבות הפגיעה שנוצרה ליזם כתוצאה מביטול החוזה הוא חויב בפיצוי מאת בעל הקרקע.
עניין קופטייל מציג לכאורה תוצאה הפוכה – כאן שינוי התב"ע דווקא הביא לשינו בתמורה (או לביטול התמורה המקורית). ואולם, בבסיס ההחלטה בעניין רונן מצוי החוזה החד-משמעי שנכרת בין הצדדים. ללמדנו, שאף אם בנסיבות חיי המסחר הרגילים שינוי בתב"ע מביא לרוב לשינוי בתמורה (גם אם למורת רוחו של הקונה), בכוחו של חוזה מפורש וברור להתגבר על כך.
