תביעות פיצויים בגין אישור תכנית משביחה (או תכנית פוגעת, תלוי בנקודת המבט), זאת בעיקר ע”פ סע’ 197 לחוק תכנון ובנייה. הפכו לעניין שבשגרה ומוגשות חדשות לבקרים לוועדות המקומיות תוך הסתמכות על חוות דעת שמאיות. תכנית משביחה, כשמה כן היא: תכנית המאפשרת השבחה במקרקעין. להפקדה ולאישור תכנית כזו, כידוע, יש נפקות שבעל מקרקעין גובל/ ניזוק יכול במשך תקופה של 3 שנים מאישור התכנית להגיש תביעה לוועדת הערר. זאת בהסתמך על סע’ 197 לחוק התו”ב .

הדוגמא שבעזרתה אני מעוניין להציג הנושא הינה החלטה מעניינת של ועדת ערר מחוז ת”א 95193/07 אקירוב ואח’ נ’ הוועדה המקומית לתו”ב ת”א וחב’ אסטבליסמנט בע”מ מבעליו “מגדלי טיילת דוד” המתוכנן, אשר יוצגו ע”י עו”ד איל מאמו . ההחלטה ע”י יו”ר עוה”ד כרמית פנטון פורסמה במאי שנה ועוסקת בהתנגדות בעלים ממגדל האופרה בחוף ת”א לבניית מגדל דומה, שלא לאמר זהה, מצפון להם. במאמר מוסגר יוער, שהוועדה המקומית, על פי רוב, “שקופה” בהלכים מעין אלו מאחר והיא גבתה מאת מגישי התוכנית שיפוי מבוסס היטב לכל תביעה שתוגש כנגדה.

אקירוב, העוררים, טוענים כמובן לפגיעה בנוף, פגיעה בפרטיות, חסימת אויר ואור והגברת נפח התנועה, טיעונים ידועים ומוכרים, ומכוח טיעונים אלו ממציאים דו”ח שמאי הקובע שיעור הפחתה/ פגיעה בנכסיהם. תכנית מגדל דוד שהוגשה על ידי המשיבים, הינה תכנית ל 25 קומות, במקום 5 ק’ המאושרות ב”תב”ע” (תכנית בניין עיר)  הקיימת. כאמור, מגדל האופרה דומה במידה רבה במהותו ובמראהו למגדל המבוקש על ידי העוררים.

שאלה מהותית שעלתה בדיון, הינה האם רח’ הירדן, המפריד בין התוכניות הינו רחוב מרכזי אם לאו? שאלה זו, שעשויה להישמע טריוויאלית, מעסיקה את ועדות הערר ובתי המשפט במגוון רחב של החלטות ופסקי דין, אשר המוליך, הינו פס”ד ויטנר (עע’מ 2775/01  נ. וועדה מקומית שרונים תק-על 2005 (3)).

בהמ”ש, כפי הנראה בכוונה, לא קבע מסמרות באשר להגדרה של הפרדה משמעותית? לא רוחב הכביש ולא מרכזיותו יהוו פרמטרים בודדים, אלא כולם יחד מהווים מרכיבים בשק”ד של וועדת הערר/ בהמ”ש הבוחן את הדברים.

במקרה שבפנינו, גדמה כי ועדת הערר ציירה המטרה לפני ירי החץ, וקבעה כי רחוב הירדן הינו חוצץ מהותי בין התוכניות. מי שמכיר רחוב צר וחד סתרי זה עשוי לחלוק על קביעה זו. קביעה באם ישנה הפרדה בין תכניות שכנות, משמעותית לקביעה באם התוכניות גובלות ובאם “הקו הכחול” של התוכנית המשביחה גובל בקו הכחול של דורשי הפיצוי. מאליו יובן, שניתן לתכנן הקו הכחול של התוכנית הפוגעת, בכדי להקטין חשיפה אפשרית לתביעות נפגעים ובכלל זה על פי סע’ 197 לחוק תכנון ובנייה.

בהערת אגב יוער, שלאחרונה וועדות מקומיות מוסיפות וגובות גם שיפוי בגין תביעה נזיקית, ככל שזו תוגש, אם בשל סיבות נזיקיות מהותיות ואם בשל חלוף 3 השנים הקבועות בסע’ 197 הנ”ל.

 

הסוגיה השניה העומדת לפתחם של ועדות הערר ובתי המשפט הינה סוגיית הפיתוח העירוני. פס”ד ברעלי (ועדה מקומית נ’ ע”א 1188/92, פד”י מט(1), 463), קובע באופן מפורש כי ההתפתחות האורבנית, אינה נעצרת על סף דלתך…

ובוודאי שלא ניתן לדרוש כי מה שהותר לך, לא יותר לאחרים.

הועדה קבעה באופן מפורש כי ההכבדה אינה יוצאת דופן ויתכן אף כי נכללת בגדר סע’ 200 לחוק (שולי וזניח) ומכאן שהיא סבירה.

מה עוד סביר בהסתמך על ברעלי? שאתה גר ליד שדה פתוח במרכז/ בקצה העיר ומתחילים לבנות דירות לידך. מה לא סביר?בניית גורדי שחקים בצמוד לבתים צמודי קרקע. הליך שכזה עשוי להקנות פיצוי לבעלי הקרקע.

לוועדה נראה מופרך לתת פיצוי לנפגע בעלים ממגדל האופרה, שנהנו מאותם זכויות והטבות. הועדה מוסיפה, שחלק מהיותך חבר בקהילה ובחברה כולל בחובו פגיעה אפשרית במקרקעין- שהאינטרס הציבורי גובר במקרה כזה על הפגיעה ככל שזו חלה.