תיקון 7 לחוק המכר (דירות), אשר נכנס לתוקפו בינואר שנת 2015, הציף קשיים מהותיים הקיימים בהסכמי מכר דירות "יד ראשונה" – כלומר, דירות הנרכשות מקבלן. הגבלת שכ"ט עוה"ד של הקבלן ב 5,000 ₪, אשר זיכתה את התיקון בפרסומו, הבהירה היטב את תמונת המצב של רוכש דירה מקבלן.

הסכם המכר של דירת הקבלן על פי רוב, הינו הסכם מוטה במיוחד לטובת הקבלן, שלא לומר מקפח, וככלל לא יספק את ההגנות הנדרשות לרוכש הדירה. יחד עם זאת ההסכם והנספחים לו אינם יכולים להתנות על הוראות חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973, חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה-1974,וצו מכר דירות (טופס של מפרט) התשל"ד 1974.

בהינתן העובדה, שלמרבה הצער, הסכמי מכר רבים לוקים כיום בסעיפים אשר גובלים בחוסר חוקיות, (ואף מצויים בחוסר חוקיות ממש….), כאשר הם מתנים על החוק, למרות האיסור להתנות עליו, ובכלל זה סעיפים מהותיים דוגמת מועדי מסירת הנכס, איחורים, פיצויים בגין איחור ואחריות הקבלן המבצע, נדמה, שנדרשת עין בוחנת מקצועית מטעם הרוכש.

רוכש הדיוט אינו מסוגל לבחון, באמת, הסכם מכר שכזה באופן ענייני. לשם כך, יש להיוועץ בעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין, אשר ינהל משא ומתן משפטי עם עורך הדין מטעם הקבלן, יגבש החלטה עם הרוכש האם ניתן כלל לחתום על ההסכם ובמידה וכן יערוך את השינויים המתאימים בהסכם המכר או בנספח לו בטרם החתימה עליו.

רכישת דירה מקבלן נעשית לעיתים "על הנייר", כאשר הן מצב הזכויות הקנייניות במקרקעין והן האישורים וההיתרים לביצוע עבודות הבינוי, לא תמיד לגמרי ברורים, וזאת בלשון המעטה. הקבלן המעוניין לשפר את מצבו המימוני והתזרימי, מבקש דווקא בשלב הראשון, לבסס הון עצמי מרוכשי דירות. לכן, ככלל, מומלץ בשלב המקדמי לבדוק מי הוא הקבלן / היזם במנועי החיפוש, אצל רוכשי דירות עבר מאותו קבלן, וברשם הקבלנים.

על עוה"ד מטעם הקונה הפוטנציאלי לבצע עשר בדיקות מרכזיות:

1. המצב הקנייני של המקרקעין: עוה"ד יבדוק כי לקבלן יש זכויות בקרקע עליה הוא עומד לבנות וכי אין הגבלות המונעות את ביצוע המכירה. במצב אידיאלי שזכויות הקבלן רשומות בלשכת רישום מקרקעין ("טאבו") ניתן בתשלום 11 ₪ בכרטיס אשראי ניתן לקבל את תמצית הרישום. במצב בו הזכויות רשומות ברשות מקרקעי ישראל בלבד (יש לבדוק את מצב רישום הזכויות בהתאם.

2. תשלומי מיסים: כאשר קיים חוב מס על קרקע לא ניתן להעביר בה את הזכויות עד להסדרת אותו חוב. לפיכך עוה"ד ידרוש לקבל את כלל אישורי המיסים ו-"טופס 50" (טופס המעיד כי הקבלן ממוסה במס הכנסה ולא במיסוי מקרקעין) . בנוסף, יש לציין בהסכם כי הקונה לא יידרש לשלם כל תשלום, מס או אגרה החלים על הקבלן, ועל הקבלן לבדו לשאת בכל תשלומים המיסים, כולל כל הוצאות הפיתוח הסביבתי הנדרש לצורך קבלת היתר הבנייה והיטל ההשבחה. תשלומי מס רכישה בלבד יבוצעו על ידי הקונה. נהוג לציין בהסכם כי ככל שיתעדכן שיעור המע"מ, יתעדכן מחיר הדירה בהתאם ויש להיות מוכנים לכך.

3. היתרי בנייה: יש לוודאי כי ניתנו היתרי בניה לפרויקט ובהתאם לתוכנית המוצגת לקונה במידה וטרם ניתן היתר בנייה, יש לבחון אם התכנון המדובר תואם התוכניות החלות במקרקעין (אותם ניתן לראות גם באתר רשות מקרקעי ישראל ובאתר הרשות המקומית) יש לתחם את המועד לקבלת היתר המאפשר השלמת הבינוי, שלאחריו לקונה תהיה זכות לבטל את ההסכם ללא קנס כלשהו, במידה וזה לא יתקבל.

4. ערבות בנקאית: יש לוודא כי ניתנת לקונה ערבות בנקאית על פי חוק המכר (דירות) עבור כל תשלום מתשלומי התמורה ומנגנון השבת הערבויות לחברה הקבלנית לאחר רישום הערת אזהרה לטובת הקונה, ולאחר קבלת החזקה בדירה. יש לוודא כי התשלום נעשה אך ורק לחשבון ייעודי של הפרויקט הספציפי ובאמצעות שוברים.

5. הקבלן המבצע: לרוב רכישת הדירה תהיה מחברה יזמית, אשר מעסיקה קבלן מבצע או קבלני משנה מטעמה. יש לקבוע בהסכם כי הקבלנים מטעם החברה יהיו קבלנים רשומים בפנקס הקבלנים. ובכל מקרה על הקבלן עצמו לתת אחריות על כלל העבודות בהתאם לתקופות הבדק והאחריות הקבועים בחוק המכר. כך יש לקבוע כי הסטיות המותרות בביצוע יהיו כקבוע בחוק.

6. שינויים ותוספות: לרוב הקונה יבקש לשנות את המפרט הבסיסי שיקבל מהקבלן. לצורך כך יש לבקש עוד בטרם ההתקשרות בהסכם, מחירון תוספות ושינויים, וכן את סכומי הזיכויים בגין העבודות שלא ידרשו ביצוע או פריטים שלא יסופקו.

7. מועד מסירת החזקה בדירה לקונה: סעיף זה הינו בעייתי במיוחד ויש לנסח בהסכם המכר מועד ברור וסופי, שלאחריו לא ניתן לאחר עוד בלא קשר ל"כוחות עליונים" כלשהם. מעבר לפיצוי המוסכם עבור כל חודש איחור במסירה, יש לקבוע בהסכם כי היה ותקופת האיחור במסירת החזקה, התארכה מעבר לתקופה מסוימת, תעמוד לקונה הזכות לבטל את ההסכם.

8. קביעת מועדים מוגדרים להשלמת רישום הבית המשותף: הליך הרישום נמשך ו"נסחב" בלא תכלית לעיתים במשך שנים ובניגוד לדין. יש לקבוע בחוזה מועדים שלאחריהם הדבר יהווה הפרה חוזית.

9. אישור החרגה: אישור זה יידרש על-ידי הבנק המלווה מטעם הקונה, לצורך קבלת הלוואת משכנתא ומימון חלק מקניית הדירה על-ידו. יש לקבוע מועד לקבלת האישור על-ידי הקבלן ועל חשבונו. אישור זה נדרש במקרים רבים כאשר כל הקרקע עליה ייבנה הפרויקט משועבדת לטובת בנק מלווה מטעם הקבלן, ועל כן יש לבקש אישור מהבנק המלווה של הקבלן כי עם קבלת מלוא כספי התמורה, יחריג את חלקו של הקונה מהחלק המשועבד.

10. שכר טרחת עו"ד הקבלן: לאחר התיקון בחוק מוגבל שכר טרחת עו"ד ברכישת דירה מקבלן ל-5,000 ₪ ומע"מ (זולת דירות יוקרה שמעל 4.6 מיליון ₪). יש לבחון שלא מתווספים "עיזים" נוספות בדמות דמי רישום, דמי פתיחת תיק וכיו"ב הוראות כיד הדמיון שכל מטרתן לעקוף את הוראות החוק.
לסיכום, בעת רכישת דירה חשוב להקפיד על בדיקת כלל הסעיפים האמורים, בנוסף יש לבחון יחד עם עוה"ד ששכרתם, בתשומת לב מרובה את המכלול של "תמונת המצב" הכוללת בטרם קבלת החלטה אם לבצע הרכישה ואם לאו. הטיעון, ש"עשרות כבר קנו" ו"אתה לא יודע מי קנה כאן.." או "אין לך מה לדאוג", לא צריכים להוות שיקול בקבלת ההחלטה.

ניתן לבקר באתר www.kolodnylaw.co.il ולצפות בסרטון רכישת דירה מקבלן. אין באמור משום יעוץ משפטי חובה להיוועץ בעו"ד בטרם ביצוע עסקת רכישת נדל"ן מכל סוג.