כיצד עלול זכרון דברים קצר אחד במקרקעין/ נדל”ן להפוך למלכודת משפטית…

צ’ התקשרה מבוהלת בסוף שבוע מאוחר בלילה. ” חתמתי על זכרון דברים בלילה, לדירה שראיתי בראשון. הקנס הוא 200,000 ₪ ועכשיו, שראיתי הדירה באור יום אני לא רוצה אותה!” פלטה בנשימה אחת. התברר כי צ’ ראתה דירה בשעת ליל מאוחרת, לבד, כאשר מלווה אותה מתווך מטעם המוכרים והמוכרים עצמם. המוכרים והמתווך הפעילו עליה יחד לחץ לחתום על העיסקה, בכדי “שמישהו אחר לא יחטוף אותה…”. צ’ חתמה על זכרון דברים מודפס אשר מולאו בו רוב פרטי העסקה ; פרטי הצדדים, פרטי הנכס, המחיר, התשלומים ומועד המסירה וכמובן הקנס בגין הפרת זיכרון הדברים 200 א’ ש”ח.  למחרת בבוקר, כאשר צ’ חזרה לדירה בלווית בעלה גילתה תמונה מפתיעה; הדירה שבחושך ובשעת ליל מאוחרת נדמתה כשקטה ונעימה התגלתה כרועשת על ציר תנועה מרכזי ובבניין דירות לא מתוחזק כלל וכלל.

צ’ פנתה לקבלת ייעוץ משפטי על הדרכים כיצד ביכולתה להפר זכרון הדברים מבלי לשלם הקנס האמור. בסופו של יום שילמה צ’ קנס מופחת משמעותית, ובכ”ז מיותר.

חתימה על זכרון דברים הינה דרישה המועלית חדשות לבקרים בשוק הנדל”ן. הבעיה, היא שחתימה כזו לא מותירה לקונה זמן מספיק לבצע בדיקות לפני רכישת דירה.

מה ההבדל בין חוזה לזכרון דברים? או עד כמה מחייב זכרון דברים?

בפסיקה נקבע שמסמך שבו מצויים פרטים כגון פרטי הצדדים, פרטי הנכס, המחיר, התשלומים ומועד המסירה מהווה חוזה משפטי מחייב במקרקעין לכל דבר ועניין, וגם אם חסרים בו פרטים מסוימים, הם ניתנים להשלמה ואינם פוגמים בתוקפו של המסמך.על כן, זכרון דברים מהווה מסמך משפט מחייב לכל דבר ועניין המחייב משפטית גם את הקונה וגם את המוכר.

לעומת זיכרון דברים, חוזה מהווה אסמכתא מלאה ושלמה (יותר) להסכמות בין הצדדים. זאת, לאחר שאלו נועצו בעורך דין מקצועי המבין במקרקעין ובנדל”ן. הקשיים והחוסרים בחוזה יהיו מעטים יותר וההבנות יהיו שלמות יותר. כל אותם קשיים הצצים ועולים במהלך מו”מ בין צדדים לחתימת חוזה נותרים ללא מענה שלם וודאי לא פשוט, לאחר חתימה על זכרון דברים.

לא חותמים על זכרון דברים!

יש להיות מודעים לכך כי למתווכים יש אינטרס בחתימה על זכרון הדברים, שכן הוא מהווה עבורם עילה לדרוש את דמי התיווך.  במקום זאת מומלץ להגיע להסכמה בעל-פה בדבר המחיר והתשלומים, תוך התניה שעורכי הדין של הצדדים יגיעו לנוסח חוזה מוסכם, שעליו יחתמו הצדדים לאחר שיערכו את כל הבדיקות הנדרשות. לאחר מכן כדאי באופן ישיר לחתום על הסכם מכר לרכישת דירה

רק במקרה הצורך, (שגם הוא לא מומלץ), אפשר להגיע להסדר שלפיו הקונה יפקיד סכום מסוים בנאמנות בידי עוה”ד, וסכום זה יועבר למוכר אך ורק עם החתימה על החוזה. זאת, במידה והחוזה אכן ייחתם. יש להקפיד להכניס בזיכרון הדברים סעיף שלפיו זיכרון הדברים מותנה בכך שתוך פרק זמן סביר ייחתם חוזה מחייב בין הצדדים, וכי במקרה שהחוזה לא ייחתם, יהיה זכרון הדברים בטל ומבוטל, ולאף צד לא תהיה טענה או תביעה נגד הצד השני. בנוסף, יש להכניס בזכרון הדברים הסתייגות שלפיה הקונה לא יהיה רשאי לרשום הערת אזהרה בגין זיכרון הדברים.