הגשת התנגדות לתוכנית בניין

פרסום התוכנית
מרבית הציבור נתקל במהלך חייו בענייני תכנון ובניה בדרך כלל באחד מן המקרים הבאים:

• קבלת מכתב רשום/תליית מודעה בסמוך לביתכם והודעה על הפקדת תוכנית בינוי/ שינויים/ הקלות במקרקעין
• עיון בדפים האחוריים של העיתונות שם מתפרסמות מודעות של ועדות שונות לתכנון ובנייה המודיעות על הפקדת תוכניות כאלו ואחרות באשר למקרקעין המסומנים על פי כתובת וגוש חלקה. פרסומים אלו מיועדים לתת בידי הציבור אפשרות לפעול או להתנגד. זאת על פי חוק התכנון והבנייה (תשכ"ה, 1965).

מאליו יובן כי מודעות אלו, כמו המכתבים הרשומים הנשלחים לבתי שכנים גובלים, מנוסחות בשפה משפטית יבשה תוך אזכור מילים ומונחים הזרים לרוב רובו של הציבור הרחב.
קריאת והבנת המסמך
אין להיבהל מהמונחים הזרים ומאזכור תתי הסעיפים ותחת זאת יש לנסות ולהבין מבעד למסך הניסוחים הזר את השאלות הבאות:

• מהי מטרת התכנית המוצעת?
• האם ישנן תוספת קומות במקרקעין?
• האם יש הקלה בקווי בניין?
• מהי תוספת אחוזי בניין למקרקעין?
• האם ישנה תוספת גובה?

"שטחים עיקריים", "שטחי שרות", "איחוד וחלוקה של מגרשים" ומונחים דומים ואחרים הם, במקרים רבים, כסות לתכלית אשר נועדה לאפשר ליזם לבצע בנייה נרחבת יותר במקרקעין מזו אשר התיר לו המחוקק מלכתחילה.
לאחר שנעשה ניסיון "לתרגם" ניסוחים אלו לעברית מדוברת ומובנת מתבהרת תמונת המצב בה  השכן הגובל/המושפע מבין כי עלולה לעמוד בפניו תוכנית אשר תשפיע על אורחות חייו או התנהלותו העסקית / נדל"נית באופן משמעותי.
כיצד יש לפעול?

1. בירור העובדות:
   • מהו המועד להגשת התנגדות
   • היכן ניתן לעיין/ לצלם את התוכניות נשוא הבקשה.

בתחתית המסמך האמור מופיעים שני נתונים נוספים ורלבנטיים:

חשוב לפעול באופן מיידי, על ידי פנייה אישית לקבלת העתק של התוכניות המופקדות וצילום התשריט והמסמכים הנלווים. לאחר עיון ראשוני במסמכים אלו, מוטב להעבירם לבעל מקצוע דוגמת אדריכל לקבלת חוות דעת באשר למשמעות התוכנית המוצעת.

2. יש לברר האם מופקדת תוכנית בניין חדשה - תב"ע, או שמא מדובר רק בהקלות באשר לתכנית קיימת?

לוח הזמנים (60/ 14 יום) מגדיר במקרים רבים את אופן הפעולה: האם יש לכנס השכנים בבהילות? או שניתן לבחון הנושא בכובד ראש קודם שמעוררים השכנים לפעולה ויוצרים רוב מהומה על לא מאומה? וייתכן שבכלל יש לפעול תחילה להגשת התנגדות עם עיקרי הטיעונים ולפעול לארכה או להשלמת טיעונים מאוחר יותר?
בהתאם לסעיף 100 לחוק מי שיכול להגיש התנגדות הוא: "כל מעוניין בקרקע, בבניין או בכל פרט תכנוני אחר הרואה את עצמו נפגע על ידי תכנית מיתאר מחוזית או מקומית או תכנית מפורטת שהופקדו, רשאי להגיש התנגדות להן…"

3. הגשת ההתנגדות, עם או בלי עורך דין:
   1. תצהיר מאומת על ידי עורך דין המאמת את העובדות בהתנגדות
   2. במידת הצורך, יש לצרף חוות דעת מומחה: אדריכל, יועץ תחבורה, מהנדס וכיוב'
   3. צילומים ותשריטים ומסמכים המחזקים את הטענות המופיעות בהתנגדות
   4. עצומות ומכתבי תמיכה של תושבים נוספים

במידה ומחליטים לא לפנות לעורך דין לצורך הגשת התנגדות סדורה, אלא לנסח את ההתנגדות באופן עצמאי, יש לפעול לנסחה באופן יבש וענייני ובלא ביטויים חלולים ומתלהמים כ"לא יעלה על הדעת" וכיוב'. ההתנגדות צריכה לכלול תאור העובדות הרלבנטיות בסעיפים סדורים.
בהמשך יש לפרט החריגות הנטענות ותיאור הפגיעות הנגרמות עקב כך. חשוב מאוד לפרט כמה שיותר "ראשי נזק" ובסיסי טיעון רחבים ככל האפשר (גם בנושאים "נלווים" דוגמת הקטנת מספר חניות זמינות, העמסה על תשתיות התחבורה, פגיעה בפרטיות, וטיעונים דומים) בכדי לאפשר בהמשך ובמידת הצורך, העלאת טיעונים משפטיים נוספים בועדת ערר ו/או בבית המשפט מבלי שהצד שכנגד יוכל לטעון להרחבת חזית המחלוקת- או במילים פשוטות העלאת טיעונים חדשים על ידכם.
חשוב לדרוש זימונכם להופיע בפני הוועדה להשמעת טיעונכם.
יש לצרף להתנגדות את המסמכים הבאים:

4. בהליך ההתנגדות הפרוצדורה משמעותית ועליה עשוי לקום או ליפול ההליך כולו.
   1. יש להמשיך ולפעול לגייס מתנגדים נוספים אשר יספיקו להגיש התנגדותם במועד כל אחד עם טיעוניו שלו
   2. יש לפעול לביסוס הטיעונים שהועלו לקראת ישיבת הוועדה שתדון בהתנגדות
   3. יש לפנות בכתב בבקשה לקבלת מועד הדיון בהתנגדות
   4. בהחלט ייתכן ולא תזומנו לדיון כלל. חשוב לפעול לבירור תוצאות הדיון במועד, בכדי לאפשר המשך ההתנהלות והגשת עררים במידת הצורך

את ההתנגדות חתומה ומאומתת ב-5 העתקים יש להגיש במוסד שאצלו הופקדה התוכנית ולדאוג לקבלת חותמת "נתקבל" על גביו. יש לפעול למסירת העתקים גם לועדות כפופות לערכאה לה נמסרת ההתנגדות.
לאחר הגשת ההתנגדות ההליך רק מתחיל:

בסופו של הליך במידה ונדחו כלל התנגדויותיכם פתוחה בפניכם הדרך להגיש תובענה ע"פ סע' 197 לחוק בשל הנזקים שנגרמו לכם.
אין במאמר זה משום ייעוץ ובכל מקרה ומקרה יש לפנות לקבלת חוות דעת משפטית פרטנית